Под прищуром: до 20% годовых на аренде магазинов и складов через «Симпл-эстейт»
Увидел рекламу «Симпл-эстейта»: предлагают инвестиции в коммерческую недвижимость с доходностью до 20% годовых. По идее, такая доходность — это очень рискованно, да и схема выглядит какой-то запутанной: там и конвертируемый заем, и акции, и АО под каждый объект недвижимости. Но при этом пишут, что входят в реестр инвестиционных платформ Центробанка. Помогите разобраться в рисках.
Схема работы «Симпл-эстейта» — что-то среднее между краудлендинговой платформой и закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости.
При краудлендинге частный инвестор выдает заем компании через инвестиционную платформу и получает деньги обратно частями с процентами. Об этой схеме мы рассказывали в статье о платформе «Джетленд». У «Симпл-эстейта» все выглядит немного иначе: на сумму займа инвестор покупает акции компании, открытой под объект инвестирования, и получает доход как дивиденды. Это чем-то похоже на ПИФ, только функции управляющей компании выполняет акционерное общество.
Попробую разобраться в рисках для инвесторов, опираясь на открытые источники.
Если коротко: рискованно, но интересно
👍 Компания зарегистрирована в России и принимает деньги инвесторов банковским переводом на номинальный счет. В спорной ситуации можно легко доказать факт инвестиций.
👍 «Симпл-эстейт» включен в реестр инвестиционных платформ ЦБ. Это повышает надежность инвестиций.
👍 Платформа открывает под каждый объект недвижимости отдельное АО и выпускает акции для продажи инвесторам по всем правилам ЦБ.
👍 Если что-то пошло не так и инвестиции не состоялись, «Симпл-эстейт» обещает вернуть деньги, в некоторых случаях — с процентами.
👎 Деньги инвесторов изначально привлекаются как конвертируемый заем, а он пока не регулируется законами РФ.
Риски инвестиций в коммерческую недвижимость
При инвестициях в коммерческую недвижимость инвестор получает доход от сдачи объекта в аренду.
Главный риск для инвестора — вложить деньги в неликвидный объект, который не будет пользоваться спросом у арендаторов. Чтобы снизить этот риск, нужно понимать, насколько выгодно местоположение, в каком состоянии находится недвижимость, все ли в порядке с документами и страховкой. Еще один риск — отказ арендаторов от аренды из-за высокой цены или других невыгодных условий.
Самый удобный вариант для инвестора — инвестиции в готовый арендный бизнес, когда на момент получения инвестиционного предложения у объекта уже есть арендаторы и с ними заключены долгосрочные договоры аренды. Это гарантирует инвестору доход на срок аренды и говорит о ликвидности недвижимости. Инвестиционные компании могут продавать инвесторам готовые объекты и помогать в управлении арендой, а могут предложить стать одним из собственников такого объекта. По такой схеме работают и ПИФы недвижимости.
Как победить выгорание
Инвестиционные площадки, работающие с недвижимостью, обычно берут на себя всю работу по выбору ликвидных объектов, их проверке и анализу конкурентного окружения. Но это не гарантия безубыточности — хотя бы потому, что на рынок недвижимости может повлиять нестабильная экономическая ситуация. Нужно быть готовым к тому, что такие инвестиции — это все равно риск.
Если верить сайту «Симпл-эстейта», компания предлагает инвесторам проверенные и ликвидные объекты недвижимости с долгосрочными договорами аренды. Если это так, риск инвестиций через «Симпл-эстейт» снижается.
Платформа пишет, что проверяет каждый объект по нескольким критериям. Более подробной информации о проверках заемщиков я не нашла, но похожие проекты редко публикуют ее в открытом доступе
В описании склада в поселке Горки Московской области указано, что у объекта уже есть арендатор с подписанным договором аренды на 10 лет. Если это действительно так, инвестировать в этот склад сравнительно безопасно
Компания «Симпл-эстейт»
Оргструктура. У компании есть юрлицо — ООО «Симпл Эстэйт». По данным «Руспрофайла», оно зарегистрировано в Москве в мае 2019 года с уставным капиталом 622 тысячи рублей. Основной вид деятельности — предоставление консультаций по купле-продаже недвижимости. Выручка компании за 2020 год — 2,8 млн рублей.
Директором и основным учредителем компании с долей 48% «Руспрофайл» называет Никиту Сергеевича Корниенко. По данным сервиса «РБК-компании», у «Симпл-эстейта» есть еще девять учредителей с долями от 1 до 27%.
Реестр инвестиционных платформ ЦБ. На сайте «Симпл-эстейта» я нашла информацию о включении компании в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ. По данным сайта Банка России, компания включена в реестр 19 января 2021 года.
Включение в реестр не означает, что инвестиции в безопасности. Риски все равно остаются. Это говорит только о том, что платформа соответствует требованиям ЦБ и занимается тем, о чем пишет.
Из кредиторов в совладельцы арендного бизнеса
Платформа выступает в роли посредника, который соединяет инвестора и заемщика — непубличное АО, созданное под сделку с конкретным объектом.
Если вкратце, схема работы с инвестором делится на два этапа. На первом этапе инвестор взаимодействует с «Симпл-эстейтом» как с краудлендинговой платформой, посредством которой он дает деньги заемщику на покупку объекта недвижимости. Деньги инвестор перечисляет платформе как конвертируемый заем.
На втором этапе на сумму своего займа инвестор покупает привилегированные акции АО, открытого под покупку объекта недвижимости. Став таким образом акционером, он получает дивиденды от сдачи недвижимости в аренду.
Расскажу подробнее о каждом этапе.
Конвертируемый заем — это как обычный заем, только его можно конвертировать в акции акционерного общества. Такая форма займа в России пока не регулируется законодательно. 15 июня 2020 в Госдуму был внесен законопроект о конвертируемом займе, но его рассмотрение было отложено.
Платформа объясняет такой подход тем, что на выпуск акций нужно 2—3 месяца и круг приобретателей должен быть закрытым. При инвестировании в любой объект через «Симпл-эстейт» количество инвесторов и, соответственно, приобретателей акций неограниченно, а привлечь деньги на покупку объекта с помощью конвертируемого займа можно быстро.
Перевод денег на платформу. Деньги инвестор перечисляет по безналичному расчету на номинальный счет в банке. Если инвестор передумал, он может запросить деньги обратно — в течение 5 дней с момента пополнения счета, но не позднее чем за день до окончания срока сбора средств.
Это достаточно надежный вариант: если что-то пойдет не так, инвестор всегда сможет доказать, кому и за что он переводил деньги.
Покупка привилегированных акций. Чтобы получить долю в объекте недвижимости, инвестор должен отправить заявление на покупку привилегированных акций акционерного общества, которое владеет этим объектом. Заявление отправляется внутри платформы и подтверждается смс. Покупка акций происходит на деньги, которые перечислены платформе как заем.
Права владельца привилегированных акций ограничены ФЗ «Об акционерных обществах». Он имеет право на дивиденды и на свою долю в ликвидационной стоимости объекта, но не имеет права влиять на принятие решений АО.
ст. 32 ФЗ «Об акционерных обществах» — права владельцев привилегированных акций
Инвестор получает доход как дивиденды. НДФЛ удерживает сама платформа «Симпл-эстейт» . В инвестиционных предложениях я нашла информацию, согласно которой дивиденды выплачиваются раз в квартал — в размере 100% от чистой прибыли.
Владелец привилегированных акций может не получить дивиденды, если в текущем периоде предприятие понесло убытки. Также риски есть и при ликвидации АО: ликвидационная стоимость объекта всегда ниже рыночной и рассчитывается при продаже объекта в сжатые сроки. В этом случае из цены активов вычитают издержки на продажу. Это может снизить стоимость доли акционера.
Инвестор может выйти из состава акционеров и продать свою долю внутри платформы другим инвесторам. Цену акций устанавливает продавец, но «Симпл-эстейт» каждый квартал проводит переоценку объекта и указывает его рыночную стоимость. Из-за этого акции могут как подорожать, так и подешеветь.
В инвестиционном предложении платформа обещает дивиденды ежеквартально. Акции также можно просто продать, но их стоимость может меняться
Какие объекты недвижимости предлагают
На сайте «Симпл-эстейта» я нашла четыре объекта недвижимости, один из которых на момент написания статьи был открыт для инвестирования. Минимальный порог входа по каждому — от 100 000 Р .
Целевая доходность инвестиций разная: от 14,6 до 20,5% годовых. Это число показывает, на сколько процентов может вырасти стоимость акций компании за год плюс дивиденды. Средняя дивидендная доходность за пять лет также разная для всех объектов: от 2,9 до 15,7% годовых. Дивидендная доходность — это процент от рыночной стоимости акции, который уплачивается ее владельцу за год. Этот вид доходности дает инвестору возможность оценить окупаемость своих вложений.
Для инвесторов на момент написания статьи был доступен один объект — склад в поселке Горки в Московской области. Остальные три объекта — помещение под «Пятерочку» в Орехово-Зуеве , «Солнцево-парк» и офисные помещения в БЦ «Нео-гео» в Москве — закрыты для инвестирования
По каждому объекту недвижимости «Симпл-эстейт» дает инвестиционное предложение с расчетом финансовых показателей, анализом конкурентного окружения и информацией об арендаторах.
Инвестиционное предложение по БЦ «Нео-гео» PDF, 10,5 МБ
Выписка из Росреестра по БЦ «Нео-гео» PDF, 760 КБ
Результаты проверки «Пятерочки» в Орехово-Зуеве PDF, 23,3 МБ
Документы на каждый объект недвижимости в описаниях оказались разные. Там я нашла информацию об этих объектах и наложенных на них ограничениях. Объекты можно проверить на сайте Росреестра по кадастровым номерам.
Иногда для проверки объектов платформа привлекает экспертов. Например, заключение об оценке рисков по объекту «Пятерочка» в Орехово-Зуеве подготовлено юридической компанией «Фривайзер».
В инвестиционных предложениях «Симпл-эстейт» пишет, что для каждого объекта, кроме двух офисов в БЦ «Нео-гео» , уже найдены арендаторы с подписанными долгосрочными договорами аренды. Правда, судя по переписке с компанией, здесь придется поверить на слово. Представитель компании ответил, что договоры аренды подписываются только после сделки купли-продажи объекта. До этого есть только условия этих договоров — и арендатор в любой момент может отказаться от подписания договора. Это увеличивает риск для инвестора.
По словам представителей платформы, если сумма на покупку объекта недвижимости не будет собрана или сбор затянется, деньги вернут. Также можно перенаправить их на инвестиции в другой объект недвижимости внутри «Симпл-эстейта» . Если по какой-то причине сделка сорвется, то платформа вернет деньги по договорам займа с процентами.
С одной стороны, платформа старается минимизировать риски для инвесторов: проверяет объекты недвижимости с привлечением экспертов. Это повышает надежность инвестиций. C другой — информацию о долгосрочных договорах аренды мне подтвердить не удалось. Это говорит не в пользу компании.
Договоры аренды, о которых идет речь в инвестиционных предложениях «Симпл-эстейта» , подписываются только после покупки объекта недвижимости
Если что-то пойдет не так — сбор затянется или покупка объекта не состоится, — деньги обещают вернуть. В последнем случае даже с процентами
О заемщиках «Симпл-эстейта»
На платформе нет сторонних заемщиков, надежность которых нужно проверять, как у краудленлинговых платформ. В нашем случае заемщик — это непубличное акционерное общество, 100% обыкновенных акций которого принадлежит «Симпл-эстейту». Акционерное общество открывается под покупку каждого объекта недвижимости и становится его единственным собственником. Это означает, что компания будет полностью управлять объектом, оплачивать эксплуатационные расходы, платить налоги.
Акционерные общества для покупки объектов недвижимости зарегистрированы на директора «Симпл-эстейта» — Никиту Сергеевича Корниенко. Их основной вид деятельности — управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Уставный капитал — по 10 000 Р . Управляющая организация во всех этих АО — ООО «Симпл Эстэйт».
Держателем реестра акционеров АО платформы Руспрофайл называет регистратора — АО «Регистраторское общество „Статус“». Это обеспечивает безопасность операций с акциями «Симпл-эстейта» .
АО «Регистраторское общество „Статус“» — профессиональный регистратор с лицензией федеральной комиссии по рынку ценных бумаг
На сайте ЦБ РФ я также нашла информацию о государственной регистрации выпуска акций связанных с «Симпл-эстейтом» акционерных обществ.
Что в итоге
«Симпл-эстейт» выглядит интересным инструментом для инвестиций. Платформа работает в правовом поле, включена в реестр инвестплатформ Центробанка и ведет реестр акционеров. Это снижает риски для инвесторов. Правда, российские законы еще не регулируют конвертируемые займы, поэтому права и обязанности сторон по такому займу прописаны только в договоре — и его нужно изучать очень внимательно.
Риски все равно остаются. Если арендатор откажется от договора, то объект будет простаивать и инвестор не получит дивидендов. Если стоимость объекта упадет из-за внешних обстоятельств, то упадет стоимость акций и инвестор вернет меньше, чем вкладывал. Изменение регулирования подобных схем тоже может привести к убыткам. Это плата за повышенную доходность: все-таки 15—20% годовых — очень много. Я бы не стала инвестировать средства, которые не готова потерять.
Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.
Если сталкивались с подозрительными предложениями, пишите. Прищуримся.
Ольга, Вы проделали очень серьёзную работу!
Если позволите, хотел бы от лица компании SimpleEstate прокомментировать некоторые неточности)
1. Прежде всего хотел бы уточнить, что «целевая» или «ожидаемая» доходность от 14,6 до 20,5% годовых — это не потенциал роста стоимости объекта (и акций соответственно), а это общая доходность инвестиции (IRR), включающая в себя как дивидендные выплаты, так и рост стоимости объекта. В большинстве объектов мы прогнозируем рост стоимости на уровне индексации арендных платежей, которые обычно равны или близки к инфляции. Поэтому упрощенно говоря, разница между общей доходностью и дивидендной доходность — это и есть рост стоимости. Но конечно же будет неправильно суммировать дивидендную доходность и общую, так как общая уже включает в себя дивиденды.
2. Небольшое уточнение, что функции управляющей компании в нашей структуре выполняет не АО, а головная организация ООО «Симпл Эстэйт», за что и получает комиссию.
3. Хотя в международной практике конвертируемые займы имеют большое распространение, Ольга верно подметила, что такая форма инвестиций не имеет отдельного регулирования в РФ. Мы в SimpleEstate при конвертации займов в акции подписываем с инвесторами договор купли-продажи акций и соглашение о зачете, то есть совершенно привычные для российского права документы. Таким образом мы снижаем юридические риски для инвестора.
4. Ещё один важный комментарий по поводу подписания договоров аренды после покупки — это не совсем так. В каждом объекте своя конкретная ситуация. Например в Орехово-Зуево мы покупали объект с Пятерочкой, которая арендовала его уже на протяжении 10 лет и мы покупали его как «арендный бизнес» уже с арендатором. В Солнцево-Парк объект покупался по ДДУ ещё до ввода в эксплуатацию и мы самостоятельно заселяли его арендаторами. А сделка по складу Горки Ленинские подразумевает одновременную покупку объекта и сдачу его в аренду обратно продавцу (sale and leaseback). Поэтому естественно до момента покупки объекта договор аренды ещё не подписан (так как продавец не может арендовать склад сам у себя), есть только ключевые условия комплексной сделки. И существенным условием сделки по купле-продаже объекта является одновременное заключение договора аренды, иначе сделка просто не состоится.
Корниенко Никита — Основатель и Генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate
Корниенко, получается, что инфляция по каждому объекту разная?)
Ivan, инфляция одинаковая, так как это макроэкономический показатель для всей страны. Но вот уровень индексации в договорах аренды бывает разный. Где-то это безусловная (обязательная) индексация на уровень инфляции, а где-то это индексация по соглашению (арендатор должен согласиться) сторон на 70% от инфляции. Поэтому итоговая индексация и рост стоимости объекта могут сильно отличаться в разных проектах.
Корниенко, доброго времени суток)) Чем черт не шутит, спрошу: имеется коммерская недвижимость у банка, которая перешла в его собственность в результате обращения взыскания на предмет залога по ранее выданному кредиту. Банк продает здание как непрофильный актив за низкую стоимость. Мне не хватает 4,5 млн.руб. на его приобретение. При этом в здании 2/3 помещений имеют долгосрочных арендаторов, за вычетом коммунальных платежей чистая прибыль составляет немногим более 500 т.р./месяц. Возможно привлечение средств от Вашей организации и если да, то под какой процент?
Булат, добрый день!
Присылайте информацию об объекте нам на почту и мы обязательно изучим его.
Если объект интересный — мы можем организовать по нему сделку и выставить на платформы, а Вы выступите как один из инвесторов (скорее всего с большой долей).
Просто деньги в займы под процент мы не даем.
Никита, спасибо, что написали! Уверен, ваши комментарии помогут читателям создать более полное представление о компании.
Когда мы готовили статью, то сомневались, что включено в расчетную доходность. Ваш комментарий помог лучше в этом разобраться, поэтому теперь добавили в нее и дивиденды.
Петр, Вам спасибо
мы за максимальную открытость и прозрачность, поэтому с удовольствием готовы комментировать и рассказывать)
Корниенко, рекомендуем изучить первый пункт правил: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/
Полиция, Ни грамма рекламы. Я предоставил больше подробностей по описанной теме, чтобы Ваш материал стал ещё более полезным для читателей.
Симпл-эстейт?
А может лучше Симпл-димпл?
не вызывают доверие от слова совсем. Лучше купить акции Сбера или другие голубые фишки с норм ростом и дивами. или тот же SNGSP — дивы почти 15%, кто брал вначале года, так еще и 20% роста
Разберите пирамиду Finiko, вот где вообще треш и главное дегенраты продолжают нести деньги, а ЦБ регулируют простых инвесторов и трейдеров.
Полиция, действительно было, но уже давно) можно обновить, там вроде уголовку подвезили. Но активно продолжают рекламировать во всех соц сетях
Svarrog, поддерживаю. Тот же Сургутнефтегаз платит дивиденды 14%. Северсталь ~8-9% вдобавок +90% рост стоимости акций. Сбер 7% дивы + 30% рост акций относительно предыдущего максимума.
Svarrog, не вызывает доверия — что? Сама компания или эта схема?
Максим, и сама компания и схема работы. На бумаге вроде все чисто, но посмотреть что там за учередители тоже стоит. Ну и очень высоких % доходности. Возможно как диверсификация можно рассмотреть вариант, мб будет лучше мусорных облигаций с высокими %.
Svarrog, по поводу учредителей — всё прозрачно. Я один из них)
Разберите пожалуйста PNK Rental. Несколько месяцев назад рекламировались у многих блогеров и в телеге
Тимур, они уже на бирже торгуются
Слышал о подобных фондах (например Aktivo), но неясно как регулируются отношения между пайщиками и фондом. Гарантии непрозрачные.
Vlad, AKTIVO работает совершенно по другой модели
Фигня какая-то. Сейчас предлагают вклады в белорусских рублях под 18.7% годовых, с полной гарантией государства. Курс к российскому рублю стабилен почти 10 лет.
Иван, Ты серьёзно сейчас?
Danil, а что не так? Скажу больше,я ещё зимой вложился,когда пустили первые поезда в Беларусь.И достаточно удачно,ставка была 20% годовых(это пик с осени) и за российский рубль давали на 2-3% больше,чем сейчас.Так что посмотрим через год,что в очередной раз просуществует.Вклады в РБ с полной гарантией государства(а не 1400000 как в РФ) или Ваш очередной скам-лохотрон
Иван, а почему вы считаете SE лохотроном, расскажите?
Тимур, Задам простой вопрос, который не любят всевозможные мошенники и прохиндеи.
Почему Ваша компания не может под те же проценты взять кредит в банке, а привлекает физлиц(скорее всего будущих лохов-потерпевших)?
В статье не нашёл ответ на этот вопрос
Иван, потому что ему не дадут кредит без залога. Для этого Никита и открыл краунфайдинговую площадку, чтоб деньги привлечь.
Иван, расскажите подробнее.
Это делается через представительства белорусских банков в Москве или вы туда ездили открывать? Ну и соответственно, как будете закрывать и снимать деньги?
На какие сроки вклады?
Не боитесь резкой девальвации из-за возникших сложностей в отношениях с западом и возможных санкций?
Konstantin, Поменять российские рубли на белорусские или наоборот почти по курсу НБ РБ(спред 0.2-0.3%),возможно только на территории Беларуси. К тому же, в Москве никто не открывает счета в белорусских рублях. Поэтому выгоднее ехать с наличными российскими рублями.
На обратном пути проще: многие белорусские банки поддерживает счета и карты в российских рублях. То есть Вы можете поменять в РБ белорусские рубли на российские по курсу, почти НБ РБ, положить эти российские рубли например, на карту Белгазпромбанка в RUR,и снять их в банкомате Газпромбанка без комиссии. Или пополнить свою российскую карту в Интернет-банке(например Тинькофф),если поддерживается возможность пополнения с иностранных карт.
Самые выгодные вклады в белорусских рублях безотзывные на 1 год(я открывал под 20% годовых, отзывные были под 17%)
В российских рублях предлагают 9% годовых с капитализацией на 25 месяцев, также без налога, безотзывный. Но по моему мнению,в белорусских рублях выгоднее.Курс стабилен почти 10 лет(с конца 2011)
Иван, здравствуйте!
А разве доход от вклада в Белоруссии не облагается белорусским налогом?
Artur, Вклады в белорусских рублях от 1 года и от 2 лет в других валютах освобождаются от уплаты налога.
Кстати, скоро февраль, прошёл почти год и мой вклад подходит к концу. С момента оформления вклада белорусский рубль не только не грохнулся(как это любят говорить хэйтеры, хотя курс 10 лет стабилен),но даже незначительно укрепился к российскому примерно на 2%
Иван, Дело хозяйское конечно, по мне так идея очень плохая
Danil, я не считаю своё решение каким-то граалем. Но я на 100% уверен,что это лучше очередного лохотрона,который разбирают в этой статье
Я прошу прощения господа инвесторы, и те кто пытается на них заработать))))) Никита, Вы, пишите, что ваш заработок 1% от стоимости недвижимости. Но стоимость коммерческой недвижимости сейчас, как два года в стагнации. Предложение из-за пандемии коммерческой недвижимости увеличилось. Стоимость увеличиваться не будет(закон спроса и предложения). В скором времени произойдет еще одна большая коррекция. Получается у вас доход со всех представленных объектах на сайте 4 млн рублей в год (1% от стоимости недвижимости). А это уменьшает стоимость вашей недвижимости на 1% в год. Коррекция в среднем должна обвалить рынок еще на 10-40% (берем средний прогнозируемый показатель 25%). Риски по не сдаче помещений в аренду после окончания срока аренды с первым арендатором высокие и растут по экспоненте, тк предложение относительно спроса постоянно растет, а это толкает цену аренды вниз. Издержки амортизации в ваших расчетах я не увидел. А это самое главное! В данном случае нежилое помещение относится к десятой амортизационной группе — имущество со сроком полезного использования — 30 лет. Исходя из вышеизложенного: У вас сейчас активы, которые должны обесцениться через 30 лет, учитывая, что мы в активы не вкладываемся, иначе арендных платежей не хватит на выплату «акционерам» их «дивидендов». 400 млн /30 лет = 13,3 млн. 13,3млн/400млн*100%= 3,3% — обесценивание в год (прм. в инфляцию входит стоимость аренды, а не стоимость самой недвижимости). Получается что ваши инвесторы получают каждый год убыток: «Дохлодность» (2,9+15,7)/2=9,3% (в среднем по больнице) — 3,3% (амортизация) — 8% (инфляция, скажите спасибо, взял милостиво) = — 2%. А вы получаете с их активов по 1% в год, тем самым обесценивая, итого обесценивающийся актив. Инвесторы получают убытки, а Никита думает о прибытке). Хочется посмотреть на расходную часть управляющей компании. Как УК, которая получает 4 млн в год, а это 333 тр в мес., может вести такую немалую деятельность. Более того, еще расплачиваться с поставщиками услуг, которые необходимы для непосредственного управления такими активами. Становится понятным, что денежные средства, помимо заявленных 1%, берутся из карманов доверчивых инвесторов, уменьшая итого малую дивидендную доходность. Расходы же растут! Пандемия, инфляция и тд). Акционеры в дверь, а Компания в Тверь). Ладно, шутки шутками, но на лицо признаки финансовой пирамиды: когда средства, организаторы пирамиды, получают за счет средств вкладчиков, а сами вкладчики получают средства за счет новых вкладчиков. пускай даже таким извращённым методом, как конвертируемый займ! У меня все! Успехов вам и вашему бизнесу))). Чуть не забыл: Убыток через 7 лет составит -2%^7= — 128%! Учитывая «стандартное отклонение», шанс что я не прав составляет 5%, это 1 к 19. Я признаю свои расчеты не верными, если данная компания не объявит дефолт по выплатам к январю 2029 года.
Ivan, большое спасибо за Ваши вопросы, с удовольствием подробно отвечу на каждый из них!
1) Стоимость коммерческой недвижимости уже 2 года как в стагнации — смотря в каких сегментах и где. Если Вы имеете ввиду street retail на центральных улицах Москвы, вроде Тверской, Никольской и т.д., то пандемия действительно ударила по ним, так как меньше людей ездит на работу и гуляет в центре, соответственно меньше посещают магазины и рестораны на этих улицах. Но в такую недвижимость мы никому не рекомендуем вкладывать деньги и сами на нее никогда даже и не смотрели.
А вот если смотреть помещения под супермаркеты в спальных районах, где сейчас люли проводят намного больше времени и чьи товары устойчивы к любым кризисам, или складскую недвижимость, которая растет как на дрожжах на фоне дефицита предложения и бурного роста спроса из-за развития онлайна, то такая недвижимость за пандемию выросла в цене до 50%.
Как пример, один из наших проектов, который мы купили в начале пандемии, через 1.5 года мы продали на 50% дороже. Рекомендую изучить любой отчет любого крупного брокерского агентства (Knight Frank, C&W, JLL и т.д.) или почитать новости в СМИ по поводу изменения стоимости коммерческой недвижимости за последние 2 года. Вы будете приятно удивлены.
2) Скоро произойдет ещё одна коррекция — маловероятно, но опять же зависит от сегмента и локации. Крупные торговые центры действительно вряд ли вырастут в цене, а вот спрос на склады сейчас на рекордном уровне, застройщики не успевают строить новые объекты, арендаторы стоят в очереди, а уровень вакансии (свободные площади) составляет 0.5-1%. Супермаркеты постоянно открывают новые магазины, особенно в новых жилых районах с высокой плотностью застройки, а среди инвесторов идет настоящая война за такие объекты. Поэтому о низком спросе и высоком предложении говорить точно не приходится, всё с точностью наоборот. Опять же, никто не просит верить мне на слово, посмотрите любые отчеты мировых лидеров по анализу недвижимости, почитайте новости.
3) Наша комиссия 1% от стоимости недвижимости никак не влияет на стоимость объектов, тут вы явно что-то путаете. Комиссию мы платим из чистого арендного потока, поэтому инвесторы получают около 90% от прибыли, которую приносит объект. Размер комиссии никак не может влиять на стоимость объекта, эти разные вещи. Точно так же как коммунальные платежи не уменьшают стоимость квартиры, в которой Вы живете.
Кроме того, доходность инвестора, которую мы указываем, уже очищена от нашей комиссии, поэтому вычитать её второй раз не нужно.
4) Риск ухода арендатора и простоя помещения при его смене — ключевой риск коммерческой недвижимости. От него нельзя избавиться, но можно минимизировать путем покупки лучших объектов на рынке, с отличной локацией, высоким трафиком, с ограниченным предложением. Именно такие объекты мы покупаем и именно за эту работу берем основную часть комиссии.
5) Амортизация — это бухгалтерские «бумажные» расходы, которые созданы для того, чтобы постепенно переносить стоимость основных средств в расходы компании. При этом очень важно понимать, что никаких денег компания при этом никому не платит, поэтому на доходность инвестора она никак не влияет (кроме экономии на налоге на прибыль).
Если под амортизацией Вы имели ввиду обесценение объектов недвижимости, то боюсь что на практике это работает не совсем так как Вы описали. Объекты недвижимости действительно относятся к 10й амортизационной группе со сроком использования чаще всего около 30 лет (но не всегда). Но это не означает, что через 30 лет объект недвижимости развалится на кирпичики и станет стоит 0 рублей. Если это качественный объект, он наоборот существенно подорожает. Исторические здания в центре города, построенные 30-50-100 лет назад, сейчас стоят явно дороже, чем в момент строительства.
6) Отчетность нашей компании ООО «Симпл Эстэйт» вы можете посмотреть в любом онлайн ресурсе юридических лиц. Так как мы имеем лицензию Центрального Банка РФ и работаем по закону 259-ФЗ об инвестиционных платформах, наша отчетность подлежит обязательной аудиторской проверке. Наша задача — построить успешный технологический бизнес, а не заработать прямо здесь и сейчас, мы играем в долгую. Поэтому деятельность нашей компании в ближайшие несколько лет будет планово убыточной (не путать с прибыльностью объектов, которые находятся на других компаниях, в которые как раз и вкладывают деньги инвесторы, отчетность по которым также есть в открытом доступе и на нашем сайте). А финансируется компания за счет венчурных инвесторов, которые прекрасно осознают огромные перспективы этого бизнеса. Пожалуйста посмотрите новости о нашей компании и привлечении венчурных инвестиций, а также список наших акционеров в любом онлайн сервисе юридических лиц.
7) Инфляцию вычитать из доходности не правильно, так как инфляция наоборот увеличивает арендные платежи и положительно влияет на доходность инвесторов.
Задавайте ещё вопросы, будем рады на них ответить.
Удачных инвестиций!
Россияне инвестируют в недвижимость малыми порциями
Опрос Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) показывает: 44% граждан считают недвижимость самым надежным способом вложений средств, 37% – еще и самым выгодным. По этим свойствам квадратные метры опережают и банковские вклады, и валюту.
«Самый мудрый инвестиционный совет, который я слышал за всю мою деятельность, – инвестировать в физические активы, например недвижимость, – рассказывает экономист Александр Клишин. – Даже в кризис они меняют стоимость медленно, без больших скачков, и если падают в цене, то позже выравниваются». В последние год-два российские инвесторы начали следовать совету – пережидать смутное время в квадратных метрах, констатируют эксперты.
Склад, кампус, коммуналка
Большинство тех, кому есть что инвестировать, привыкли направлять средства напрямую «в квартиры». Однако опрошенные «Ведомостями» консультанты по недвижимости считают, что в ближайшие годы жилье будет наименее интересным объектом для вложения средств. По мнению основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, для этого лучше подходят склады самообслуживания для сезонного хранения вещей, а также студенческие апартаменты из-за стабильного спроса на образование в престижных вузах. «Дата-центры – новое перспективное направление для инвестиций, – утверждает директор отдела исследований CBRE Анна Шепелева. – Потребность в хранении и обработке больших объемов информации растет год от года, а вслед за ней – спрос на площадки для размещения серверов». Руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба дополняет список перспективных объектов коливингами (современными «коммуналками» для молодежи) и домами престарелых, спрос на которые в мире растет из-за глобального старения населения.
«Эта недвижимость в меньшей степени подвержена влиянию кризисов, так как в этих сегментах рынка уровень конкуренции в несколько раз ниже», – объясняет смену приоритетов менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte Сергей Чемерикин. По данным Knight Frank, в 2018 г. она занимала 35% в портфелях крупных инвесторов, а к 2023 г. ее будет не меньше половины. Офисы и торговые помещения, наоборот, ожидает спад, предупреждает директор департамента финансовых рынков Knight Frank Игорь Роганович: компаниям нужно все меньше площадей, рабочие пространства оптимизируются, а покупатели магазинов постепенно уходят в онлайн.
Покупки на доверии
Прямые инвестиции в недвижимость требуют больших средств. Чтобы приобрести маленькую квартиру во Франции для последующей сдачи в аренду потребуется не менее 100 000 евро, а на покупку небольшого отеля придется потратить 3 млн евро, вложенные средства окупятся за семь и пять лет соответственно, приводит примеры Индриксонс. Кроме того, собственнику надо будет платить налоги, делать ремонт и управлять объектом.
Но розничные инвесторы могут снизить цену входного билета на рынок недвижимости, став владельцами бумаг специализированных трастов или фондов, которые сами инвестируют в строительство или покупку готовых квадратных метров для получения рентного и иного дохода.
К примеру, более 80 млн американцев являются инвесторами Real Estate Investment Trust (REIT) – трастов недвижимости, акции которых обращаются на биржах. Только на NYSE торгуются бумаги 185 REIT. Цена бумаги (одного лота) обычно укладывается в несколько сотен долларов.
Средства клиентов трасты пускают на покупку недвижимости, земли, лесных угодий, иных объектов, с которых получают ренту. Также они могут самостоятельно строить и продавать объекты недвижимости, например жилье. Владельцы бумаг REIT становятся собственниками доли в портфеле объектов траста пропорционально числу купленных акций и получают возможность заработать не только на изменении котировок, но и на дивидендах: по американскому законодательству REIT должны распределять 90% полученного дохода на дивидендные выплаты.
В REIT «упакованы» многие известные здания США. Например, Times Square Tower на Манхэттене принадлежит трасту Boston Properties, легендарный культурно-деловой центр theMART в Чикаго – Vorando Realty Trust, дата-центры в Кремниевой долине – Digital Realty Trust, а American Tower владеет телекоммуникационными объектами в 17 странах мира. Акция Boston Properties 20 сентября стоила $130, Digital Realty Trust – $125, а American Tower – $225. Дивидендная доходность бумаг Boston Properties составила 2,92%, Digital Realty Trust и American Tower – 3,43 и 1,65% соответственно.
Как инвестировать в Америку
Сегодня россияне могут довольно легко инвестировать в американские фонды недвижимости. И их активность растет.
По словам президента группы НП РТС Романа Горюнова, на Санкт-Петербургской бирже (СПБ, входит в группу), где сейчас торгуются бумаги 28 американских REIT, за прошедший год число активных клиентов, торгующих акциями трастов, выросло в 4 раза, а оборот торгов по REIT – в 6 раз (абсолютных значений биржа не раскрывает). До конца года к торгам на СПБ может быть допущено еще около 20 REIT, делится Горюнов. Все эти бумаги доступны неквалифицированным инвесторам, которые могут покупать их за валюту через 16 брокеров биржи. Правда, брокерские комиссии на СПБ для неактивных клиентов могут доходить до 1,5% от суммы сделки.
Получить доступ к американским торговым площадкам жители России могут через иностранного онлайн-брокера. Правда, из топ-10 онлайн-брокеров 2019 г. по версии журнала Baron’s (принадлежит Dow Jones) только Interactive Brokers имеет русскоязычную версию сайта и легко дистанционно открывает счета налоговым резидентам России. У Interactive Brokers нет минимальной суммы для открытия простого брокерского счета; он берет с клиентов от $0,001 за каждую купленную акцию до 1% от оборота в зависимости от тарифного плана. При ежемесячном обороте менее $100 000 и неснижаемом остатке до $2000 возможны дополнительные комиссии.
Некоторые российские брокеры («БКС брокер», «Открытие брокер» или «Финам») позволяют клиентам торговать на зарубежных площадках с единого счета. Минимальная сумма для открытия счета у них отсутствует, комиссии взимаются от оборота и с каждой купленной акции. Например, по базовому тарифу клиент «БКС брокера» платит 0,007–0,07% в зависимости от ежедневного оборота по счету плюс $0,004 за каждую акцию.
Расходы инвесторов в REIT не ограничиваются торговыми комиссиями брокеров и бирж. Им также придется платить налог с дивидендов и прироста стоимости бумаг. «В США ставка такого налога составляет 30% для нерезидентов», – рассказывает директор группы по оказанию услуг частным клиентам Deloitte Леонид Печерников. Однако соглашения между США и Россией в области налогообложения позволяют россиянам снизить ставку до 10%, самостоятельно подав своему налоговому агенту (им является брокер) заполненную форму W-8BEN, напоминает партнер EY Антон Ионов. Налоги, выплаченные в США, принимаются к зачету в России во избежание двойного налогообложения, поэтому здесь придется доплатить лишь разницу до 13% российского налога на доход, добавляет он. Если акции находились во владении дольше года, в США вводится налог на долгосрочный доход по ставке 23,8% на разницу между ценой покупки и продажи бумаг, добавляет Ионов. Этот налог также засчитывается в России по курсу на даты операций с бумагами в рублях.
Директор по инвестициям в недвижимость
Я у мамы инвестор: 4 способа заработать на недвижимости, не покупая ее — Недвижимость РИА Новости, 24.03.2021
Растущие цены на жилье намекают, что на этом рынке снова можно заработать, но свободные деньги для покупки «инвестиционной» квартиры есть далеко не у всех –. Недвижимость РИА Новости, 24.03.2021
Растущие цены на жилье намекают, что на этом рынке снова можно заработать, но свободные деньги для покупки «инвестиционной» квартиры есть далеко не у всех – все-таки речь идет о нескольких миллионах. Но способы заработка на рынке недвижимости все равно есть, даже для людей с куда более скромным стартовым капиталом, о них эксперты инвестиционного рынка рассказали сайту «РИА Недвижимость».Паевые инвестиционные фонды (ПИФ)Если говорить именно о вложениях в недвижимость, то нужно рассматривать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости – ЗПФИн, или просто паевые инвестиционные фонды – ПИФ.Это инструмент для инвестирования в недвижимость, суть которого в следующем: инвесторы объединяются деньгами, сумма которых и составляет базу фонда, объясняет основатель инвестиционной компании Realiste Алексей Гальцев. Взамен инвестор получает пай – ценную бумагу, которая говорит, что часть средств фонда принадлежит ему. ПИФы недвижимости приобретают объекты на деньги, привлеченные от учредителей и сторонних пайщиков, и в этом смысле весьма похожи на инвестиции в квартиру на стадии стройки, где часть вкладывает строительная компания, а основную сумму приносят дольщики, с которыми организатор проекта потом расплачивается квартирами, добавляет аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов. В ПИФе все проще: вложили деньги, отстроились, продали, получили деньги, разделили деньги. Чаще всего фонды покупают коммерческие объекты (офисы, склады, промышленные парки) или землю, а не жилье – так выгоднее с налоговой точки зрения, уточняет он.Если говорить простыми словами, то процесс инвестирования в ПИФ больше похож на открытие депозита в банке, рассказывает руководитель единого центра инвестиций «Переуступки.РФ» Роман Корякин. Человек отдает свои средства компании, чтобы получить прибыль в виде процентов от вложенной суммы. Между инвестором и компанией подписывается соответствующий договор. Управляющая компания ПИФа сама выбирает модель и объект для инвестиций, оценивает риски, контролирует все процессы.Порог входа в ЗПФИнПорог входа (то есть минимальная стоимость пая) может быть разным, рассказывает руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий. Иногда от 100-300 тысяч рублей, а иногда от нескольких миллионов. Однако существуют фонды для непрофессиональных инвесторов, где порог входа начинается с 5 тысяч рублей.Чаще всего для неквалифицированных инвесторов порог входа составляет от 300 тысяч рублей. «Есть исключения, когда фонд зарегистрирован до этих ограничений, и тогда вход может стоить дешевле», – уточняет Гальцев.Где приобрести паи – зависит от конкретного ЗПФИн, продолжает Гальцев. Есть обращающиеся на бирже ЗПИФ и небиржевые. Соответственно, обращающиеся можно купить на бирже, где торгуются паи фонда, через приложение брокера. Паи фонда, если они не торгуются на бирже, покупаются напрямую в управляющей компании.Доходность и рискиДоходность ЗПФИн зависит от стратегии, объясняет Гальцев. Если это аренда недвижимости, то такой фонд может предложить доходность около 10% годовых. Если это фонд, инвестирующий в девелоперские проекты или в активную куплю-продажу недвижимости, то ожидаемая доходность может быть и выше. Могут быть ЗПИФн с валютным хеджированием, чтобы подстраховаться на случай резкого обесценивания рубля.»Когда мы говорим о 8% доходности, то управляющие фондом исходят из того, чтобы дать ставку клиенту, которая будет превышать доходность от размещения пассивов в банках и при этом оставить прибыль управляющей компании фонда. А поскольку реальная доходность до overhead УК составляет обычно 10-12%, то соответственно, 8% – то, что может дать УК своему клиенту», – поясняет руководитель департамента продаж РАД, советник генерального директора Наталья Круглова.Как правило, раз в год прибыль с паев делится на всех инвесторов в зависимости от размера пая и выдается им. Так происходит до тех пор, пока не будет принято решение расформировать фонд, продать всю купленную недвижимость и сумму с продажи раздать пайщикам. Фонд формируется минимум на 3 года, но чаще на 5 лет, отмечает Гальцев. Эксперт предупреждает, что при вложении в ЗПФИн есть и риски. Так, цена на приобретаемую недвижимость может упасть. Если ставки делаются на арендные коммерческие помещения и для управления покупается, например, ТЦ, то в случае с внезапной эпидемией аренда перестает приносить доход, а сам ТЦ дешевеет, потому что спрос на помещения в нем падает, и все уходят в онлайн. В таком случае выплаты пайщикам могут прекратиться, а при расформировании фонда и продаже недвижимости инвестор получит меньше, чем вложил при покупке, так как здание продали дешевле, чем купили.Все что находится в диапазоне 11-12-25%, а кто-то даже обещает 30% доходность – это уже «зона рискованного земледелия», добавляет Круглова. Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ)Ипотечные облигации – это банковские долговые бумаги, обеспеченные закладными по ипотеке, объясняет Емельянов. В одной облигации собраны права требования к нескольким тысячам ипотечников сразу. Клиенты банков платят за жилье по своим кредитам, и эти средства конвертируются в купоны для выплаты инвесторам за вычетом комиссии организаторам выпуска. Например, сейчас россияне в среднем платят по ипотеке 7-8% годовых, а до держателей ИЦБ из них доходит 5-6%.ИЦБ можно приобрести на бирже, и у них максимально доступный порог входа – достаточно 1000 рублей, поясняет Гальцев. Однако здесь есть подвох, точнее, обстоятельство, к которому нужно быть готовым. Выплаты по ИЦБ периодические, например, раз в полгода или квартал, но вот выйти из актива до окончания срока погашения ипотеки заемщиками нельзя (то есть в среднем вы должны зайти в актив на 20 лет, либо вам придется перепродавать облигации).Да и сами ИЦБ пока являются редкостью, есть несколько выпусков от Сбербанка и «Дом.РФ» с доходностью, близкой к ОФЗ (5-6% годовых), добавляет Емельянов.Но сейчас этот сегмент можно назвать растущим, отмечает в свою очередь генеральный директор Key Capital Сергей Камлюк. «По ИЦБ 2020 год стал рекордным по объему секьюритизации. Размещено 13 выпусков ипотечных облигаций общим объемом более 374 миллиардов рублей, из которых более 90% – 12 выпусков объемом 371,3 миллиарда рублей – приходятся на ипотечные ценные бумаги «Дом.РФ», – подчеркнул он.И физические лица отреагировали на это, в прошлом году они впервые активно участвовали в размещении ИЦБ, так что их общее количество превысило 2,7 тысячи человек. «При этом ИЦБ «Дом.РФ» – надежный финансовый инструмент для физических лиц, внесенный Банком России в список инструментов, доступных для неквалифицированных инвесторов», – добавил Камлюк. Акции застройщиковАкции застройщиков приносят два вида дохода: за счет роста стоимости самой бумаги, а также выплаты дивиденда – как и в любой другой акции, объясняет Емельянов. Бизнес растет, если растут продажи, а с ними растет рыночная оценка компании.Можно продать такую бумагу, чтобы временно зафиксировать накопленную прибыль и откупить ее обратно, когда акции упадут на коррекции. Есть и другой вариант – держать акции в портфеле как источник пассивного дохода. Российские застройщики сейчас платят до 9% годовых от стоимости купленной акции, иностранные – около 1%, зато в долларах, говорит он.Акции российских застройщиков на многолетнем горизонте практически не растут, напоминает Емельянов. Возможно, это изменится в скором времени, потому что строительный рынок сейчас укрупняется, и как раз торгуемые на бирже застройщики очень неплохо себя показывают. В этом случае можно закладывать до 30% роста в год по некоторым из компаний. Порог входа в этом сегменте тоже вполне щадящий, продолжает Емельянов. Акции российских девелоперов стоят несколько сотен рублей за штуку, иногда чуть больше 1000. Иностранные (например, Dr. Horton, Lennar, два крупнейших застройщика в США, они торгуются на СПб бирже) – в пределах 100 долларов за штуку.Риск здесь в том, что акции компании может резко упасть, как и дивиденды, предупреждает Гальцев. Дивиденды, если это обыкновенные акции, могут вообще не выплатить.Облигации застройщиковПомимо акций можно приобрести и долговые обязательства застройщиков, то есть облигации. Это хороший вариант инвестиций, поскольку могут давать доходность больше 12% — 15%, говорит Круглова. Есть облигационные займы, которые размещают девелоперские компании. Это инструмент инвестирования, который позволяет получить определенную доходность не приобретая, например, у того же застройщика пул квартир с инвестиционной целью, продолжает она. «Эта ценная бумага уже имеет биржевое обращение и также дает купонный доход и имеет свой срок погашения. То есть фактически это деньги, которые инвестор дает взаймы девелоперской компании для того, чтобы она развивала свои проекты, и в течение какого-то оговоренного срока девелопер обязан вернуть основное тело займа покупателю с доходностью, которую он тоже готов обеспечить на эту облигацию», – объясняет Круглова. Среди наименее рискованных можно выделить облигации застройщиков ПИК, ЛСР и других, добавляет эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Павел Гаврилов.Однако риски здесь также есть, это может быть и банкротство застройщика, и несбалансированность портфеля, и рыночная конъюнктура. Все это может привести к тому, что застройщик не может выполнить свои обязательства перед своим заимодавцем, предупреждает Круглова.»Но в таких историях всегда существенно выше порог входа, чем порог входа в розничные продукты, такие как ЗПИФы или покупка облигаций. Как правило в этом случае речь идет о сумме 200-300 миллиона рублей и выше, потому что с более мелкими партнерами очень сложно работать самому провайдеру услуги, в силу большого количества акционеров», – отмечает собеседница агентства. Так что данный инструмент доступен очень небольшому кругу лиц.
Источник https://journal.tinkoff.ru/wtf/simple-estate/
Источник https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2019/09/26/812216-rossiyane-investiruyut
Источник https://realty.ria.ru/20210324/investor-1602648355.html
