Как продать ипотечную квартиру

Ипотека — это не просто длительный кредит, но и разновидность залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств. Процесс погашения ипотечного займа в России нередко растягивается на 15-20 лет. За это время люди женятся, разводятся, меняют место работы, заводят детей, начинают задумываться о переезде в другой город или даже в другую страну. И человек хочет продать купленную когда-то в ипотеку квартиру, которая вдруг стала слишком тесной, просторной или ненужной.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Да, можно, продажа ипотечного жилья, которое, по сути, является полноценной собственностью заемщика, — его законное право, регламентированное п. 1 ст. 37 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ. Но поскольку ипотека представляет собой одну из разновидностей обременения недвижимости, продать квартиру, которая стала предметом залога, можно только при условии согласия залогодержателя — банка или некредитной организации.

Информация о том, что объект недвижимости находится в обременении, зафиксирована в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До тех пор, пока банк не сообщит в Росреестр о погашении долга, ЕГРН не сможет зарегистрировать право собственности на нового владельца.

Согласится ли кредитор на продажу квартиры с ипотекой, находящейся под залогом, или откажет, зависит от того, предусмотрено ли условиями кредитования досрочное погашение ипотеки, и каким образом будет снято обременение с недвижимости. Чтобы получить ответ на этот вопрос, необходимо лично обратиться в офис залогодержателя с письменным заявлением. Тем не менее сделки по продаже ипотечного жилья не являются редкостью.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк?

Пока долг по кредиту не выплачен, продажа квартиры в ипотеке возможна только с согласия залогодержателя. Чтобы сделка состоялась, ее должен пропустить Росреестр. Законно «обойти» банк можно двумя способами:

1. Оплатить долги по кредиту за счет вновь полученного потребительского или личных средств.
2. Попросить близких друзей или родственников занять необходимую для досрочного погашения долговых обязательств сумму.
3. Найти покупателя, который согласится выдать в качестве задатка деньги в количестве, соответствующем остатку по кредиту.

Возможности владельца квартиры определяются его кредитным договором, в котором обычно указываются условия продажи, рефинансирования и досрочного погашения долга.

Способы продать квартиру, которая находится в ипотеке

Продать объект недвижимости, находящийся под залогом, нелегко. Ведь какой бы из вариантов продажи квартиры в ипотеке ни выбрал ее хозяин, такого рода оформление требует больше времени, а в некоторых случаях связано с существенным риском для покупателя. Не каждый решится приобрести квартиру под обременением. Привлечь внимание потенциального будущего владельца можно, снизив стоимость на 15-20 %.

Возможно, кому-то хочется купить квартиру именно в этом районе и доме, или человек уже оформил согласие на предоставление кредита в вашем банке и теперь подбирает для себя вариант, подходящий по условиям. Не побоятся приобрести обремененную недвижимость профессиональные риелторы. Действия, которые должен предпринять владелец квартиры, ничем не отличаются от тех, что выполняются при обычной купле-продаже.

Быстро продать ипотечную квартиру, можно, разместив объявления о продаже на специализированных сайтах с описанием технических особенностей и условий сделки, назначив адекватную цену. Большое значение имеет правильная оценка объекта недвижимости. Чтобы не ошибиться при определении стоимости квартиры, лучше воспользоваться услугами оценщика или риелтора, ознакомиться с предложениями по продаже аналогичного жилья в своем районе.

Поиск покупателя на залоговое имущество

Как один из вариантов продажи недвижимости, находящейся под залогом, можно рассматривать погашение задолженности за счет личных средств покупателя, и в результате после снятия с объекта обременения — оформление обычной сделки купли-продажи. Это один из самых выгодных для владельца недвижимости вариантов продажи его собственности.

У заинтересованного в приобретении квартиры человека на руках должна быть вся сумма, необходимая для ее покупки. По предварительному договору купли-продажи владелец ипотечной недвижимости получает задаток, за счет которого и погашается кредит. Однако на практике далеко не каждый потенциальный покупатель рискнет на таких условиях предоставить в качестве задатка даже стандартные 15-20 % от стоимости квартиры.

Гораздо чаще встречаются более надежные для него сделки с привлечением держателя закладной, когда долг погашается в процессе сделки купли-продажи, а гарантом её чистоты выступает кредитор. Задаток в этом случае перечисляется сразу банку, что и делает риск покупателя минимальным. Продавец также может рассчитывать, что продаст свою квартиру по рыночной стоимости. Важное значение имеют условия, прописанные в закладной, с которыми желательно ознакомиться, прежде чем заключать договор задатка.

Если они будут нарушены, кредитор сможет потребовать признания сделки недействительной. Покупатель помещает средства в две депозитные ячейки — отдельно для выплаты залогодержателю и заёмщику. Суть состоит в том, что банк получает необходимую для погашения задолженности сумму. С объекта недвижимости снимается обременение, и право собственности переходит к покупателю, а бывший владелец ипотечной квартиры получает возможность забрать деньги из ячейки.

Продажа кредитных обязательств

Перепродажа долга по ипотеке возможна в том случае, когда у покупателя недостаточно средств, чтобы полностью выкупить квартиру. Если будущий и нынешний владельцы объекта недвижимости переоформляют ипотечный кредит внутри одной кредитной организации, то оформление документов обходится дешевле за счет того, что бумаги на квартиру в распоряжении кредитора уже есть. Сумма на руках покупателя должна быть достаточной, чтобы рассчитаться с продавцом.

Уступка прав оформляется в виде заключения договоров цессии и купли-продажи. Сделка проходит быстрее, чем в предыдущем случае. Покупателю придется предоставить такие же документы, как потребовались бы для оформления ипотеки. Чтобы банк смог дать согласие на этот вид сделки, ему надо проверить заемщика. Вместо договора цессии, который не меняет условий кредитования, перешедших от предыдущего владельца квартиры, банк-кредитор может заключить новый договор с заемщиком уже на других и, возможно, более выгодных условиях.

Продажа через банк

Этот способ продажи ипотечной квартиры применяется в случае, когда заемщик больше не в состоянии выплачивать кредит. Объект недвижимости продается с торгов, которые проводятся в форме аукциона, на специальных интернет-площадках. Из полученной с продажи суммы вычитают судебные издержки, стоимость организации торгов, пени, просрочки по кредиту, штрафы. Заемщик получает остаток средств.

Продажа через банк — самый невыгодный для владельца недвижимости вариант продажи квартиры, приобретенной им в ипотеку, поскольку в интересах кредитора получить обратно свои деньги как можно быстрее, чтобы компенсировать понесенные убытки, и ждать, пока появится покупатель, готовый заплатить большую стоимость, он не будет. Иногда в таких случаях заемщик даже остается должен банку.

Пошаговая инструкция

Оформление трехстороннего договора купли-продажи квартиры в ипотеке немногим отличается от покупки объекта недвижимости вместе с кредитом.

1 шаг: обратитесь в банк

В банке, где оформлен ипотечный кредит, уточняют остаток долга и согласие на продажу объекта недвижимости. На рассмотрение этого вопроса ему может потребоваться несколько недель.

2 шаг: выставляйте квартиру на продажу

Квартира выставлена на продажу. Главное — не скрывать от покупателя информацию о статусе этого объекта. Как только он дал согласие, из квартиры необходимо выписать всех жильцов, в том числе и несовершеннолетних, которым нужно предоставить для прописки подходящие условия.

3 шаг: договор купли/продажи

В случае компенсации долга за счет средств задатка, оставленного покупателем, участники сделки распределяют сумму по ячейкам или на аккредитивные счета. После того как договор купли-продажи будет зарегистрирован, кредитор и продавец забирают каждый свою сумму.

При покупке квартиры вместе с займом покупатель перезаключает договор ипотеки, подписывает договор цессии и заключает договор купли-продажи.

4 шаг: обратитесь в Росреестр

Сделка регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости. После этого каждый ее участник получает причитающуюся ему сумму, а покупатель объект недвижимости.

5 шаг: снимите обременение и заключите договор купли-продажи

Одновременно с регистрацией в ЕГРН перехода прав собственности с квартиры, приобретенной по трехстороннему кредитному договору, снимаются обременения.

Особенности сделки с ипотечной квартирой

Несмотря на то что в итоге оформление в собственность квартиры с ипотекой не обходится без сделки купли-продажи, есть у сделок с такого рода недвижимостью и своя специфика:

1. Купить квартиру невозможно без участия банка. Сотрудники Единого государственного реестра недвижимости не перерегистрируют ее с обременением на другого собственника. Если эта сделка состоится, ее признают ничтожной, и покупателю будет нелегко даже через суд полностью вернуть вложенные деньги.
2. Будущий владелец квартиры может сам понести ответственность за фиктивную сделку, если суд признает, что он сознательно участвовал в ней.
3. Квартиру, обремененную залогом, трудно продать дорого. Скидки при ее продаже могут составлять пятую часть от рыночной стоимости.
4. Переуступка прав на ипотеку в новостройке требует согласия девелопера на смену кредитора.
5. Если жилье купили с использованием маткапитала, сделка будет проводиться с учетом несовершеннолетних и их долей, что существенно увеличит ее продолжительность. Продажа квартиры также согласовывается с органами опеки и попечительства.

Для сделки потребуются следующие документы: паспорта участников, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, свидетельство о браке и согласие супруга (супруги) на продажу, если ипотечная квартира покупалась в браке, разрешение на сделку органов опеки, если в квартире прописаны дети, справка о том, что в квартире никто не прописан, оценочный документ и справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую?

Да, можно, но очень сложно, учитывая, что большинство сделок такого типа предполагают одновременную продажу своей недвижимости и покупку новой. Нелегко найти покупателя, который согласится заплатить долги за продавца. После того как он подыщет подходящий объект, он должен собрать необходимые документы, пройти проверку будущего кредитора, внести начальный взнос.

Процедура может продолжаться несколько месяцев и не обязательно закончится одобрением, а между тем покупатель будет вынужден искать способ оплатить долг по кредиту.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке?

Квартира, приобретенная военнослужащим в рамках программы «Росвоенипотека», часто становится объектом сделки купли-продажи тогда, когда военный хочет поменять место своего жительства. Чтобы снять с нее обременение, военнослужащий должен не только вернуть остаток по кредиту банку-залогодержателю, но и компенсировать государству в лице ФГКУ «Росвоенипотека» перечисленные в счет погашения задолженности средства.

Поэтому военнослужащие, чтобы продать квартиру, обычно берут потребительский кредит в банке, компенсируют кредитору задолженность по ипотеке, снимая обременение, затем продают квартиру и с полученных средств выплачивают потребительский кредит. Вернувшиеся на счет бюджетные средства можно использовать в случае, если военный захочет купить квартиру еще раз.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Гарантом безопасности сделки с обремененным объектом недвижимости для заемщика всегда будет банк. Пока квартира остается в залоге, она не будет продана. Продавец может только потерять часть ее стоимости, если квартиру выставят на торги. Нелегко ему будет также обменять ее на жилье большей площади. Тем не менее намного больше рискует при совершении сделки с такой недвижимостью покупатель, который отдает задаток:

1. Продавец, расплатившись с долгами, может передумать продавать квартиру или не получить согласие банка. А судебное разбирательство длится долго. И если покупатель, рассчитывая на сделку, дал задаток за свою квартиру, он может получать его обратно частями в течение продолжительного времени.
2. В процессе оформления недвижимости могут «всплыть» нарушенные права несовершеннолетних детей, нарушения оформления правоустанавливающих документов.
3. Помешать пролонгированной сделке могут форс-мажорные обстоятельства: смерть, болезнь и стихийные бедствия.

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погашен. Она, как и любой другой объект недвижимости, является собственностью владельца, поэтому ее можно продать. Продажа ипотечной квартиры обычно невыгодна продавцу с учетом вложенных им средств. Чтобы продажа ипотечной квартиры принесла какой-то доход, ее хозяину нужно самостоятельно заниматься этим вопросом, поскольку банк-кредитор хоть и выступит гарантом чистоты сделки, будет в первую очередь заботиться о своих интересах.

Продажа квартиры покупателю с ипотекой: пошаговое руководство для продавца

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами.

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

• Банк проверит покупателя;
• Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
• Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.

📚 Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

• Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
• Цену объекта;
• Порядок расчетов;
• Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении.

Необходимые документы

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости.

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит.

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких.

Заключение договора купли продажи

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты.

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

• покупателе и продавце;
• квартире;
• цене договора;
• порядке расчета между покупателем и продавцом.

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ).

Передача денег

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

• На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
• До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.

Как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку – три лучших способа

Выплата ипотечного кредита – дело небыстрое. Как правило, такие займы оформляются на срок, превышающий десять лет. За это время в жизни покупателя могут произойти серьезные изменения, следствием чего станет необходимость продажи жилья, кредит за которое еще не выплачен. Что делать заемщику в такой ситуации и как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Способы продажи жилья

В том случае, если ипотечный кредит за жилье не погашен полностью, квартира находится в обременении, а ее покупатель не имеет права производить с ней никаких сделок без согласия банка. Однако закон предусматривает возможность совершения сделок купли-продажи с ипотечной недвижимостью одним из следующих способов:

• продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита;
• продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика;
• продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором.

Каждый из способов имеет массу нюансов и требует представления в банк определенного пакета документов.

Продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита

Данная операция осуществляется посредством выполнения следующей последовательности действий:

Известить банк, являющийся кредитором, о намерении продать квартиру с целью получения его согласия на осуществление подобной сделки. Возможно, потребуется предоставить сведения о причинах продажи – банк заинтересован в том, чтобы ипотечный кредит погашался в течение долгого периода времени с выплатой процентов, а не досрочно, единовременным платежом, ведь его размер может быть в несколько раз меньше конечной выплаты по данному кредиту.

Найти покупателя, готового погасить ипотеку. Получить задаток, размер которого равен сумме оставшегося долга по ипотеке. Договор задатка необходимо оформить в письменной форме и заверить у нотариуса. Этот документ должен нести информацию о следующих ключевых моментах сделки:

• сумма сделки и порядок передачи денежных средств;
• срок передачи квартиры покупателю;
• срок, в течение которого банк снимет обременение с недвижимости.

Обратиться в банк для того чтобы погасить кредит. Кредитор должен выдать справку об отсутствии задолженности и закладную на недвижимость.

Обратиться в Регистрационную палату с заявлением о снятии обременения. Для того чтобы снять обременение с жилья, к указанному заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

• паспорт гражданина, являющегося собственником жилья;
• свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
• справка из банка о том, что задолженность перед ним погашена;
• закладная на квартиру.

Итогом обращения в Регистрационную палату будет получение отметки на свидетельстве о праве собственности о том, что ипотека погашена, и обременение с квартиры снято.

Оформление сделки купли-продажи. На основании полученных документов продавец и покупатель могут оформить обычный договор купли-продажи, позволяющий передать право собственности на жилье от продавца к покупателю.

Продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика

Ипотечный кредит для большинства граждан России стал настолько обыденной вещью, что ситуация, при которой потенциальный покупатель сам хочет взять ипотеку для приобретения заложенной недвижимости не является редкостью. Как в этом случае стоит действовать продавцу и покупателю для того, чтобы без проблем передать права и обязанности, связанные с ипотечной квартирой, от одного лица к другому?

Последовательность действий по переоформлению ипотечного кредита с одного лица на другое является следующей:

Получить разрешение у банка-кредитора на оформление такой сделки. В том случае, ели покупатель планирует взять ипотеку в том же банке, что и продавец, проблем, как правило, не возникает. Если же покупатель выбирает иную организацию в качестве кредитора, результат рассмотрения такой заявки зависит от многих других факторов и не может быть заранее предугадан.

Представить документы для получения ипотеки и подписать соглашение о переходе долговых обязательств к покупателю. Для того чтобы получить кредит, покупатель должен представить в банк установленные документы, подтверждающие его платежеспособность. В том случае, если банк одобрит выдачу ипотечного кредита покупателю, производится переоформление долговых обязательств продавца на покупателя.

Оно осуществляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и представителем банковской организации о переходе всех прав и обязанностей, связанных с данной недвижимостью, к покупателю. Квартира при этом остается в обременении.

Переоформить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру на имя нового плательщика.

Продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором

Существует возможность продажи ипотечного жилья за наличный расчет при участии в сделке банковской организации. Как правило, за свои услуги по сопровождению всех финансовых операций, банк берет определенную сумму денежных средств.

Осуществить продажу квартиры таким образом можно, выполнив следующие действия:

Обратиться в банк с соответствующим заявлением. В том случае, если кредитор даст согласие на продажу ипотечного жилья, он предоставит в пользование две банковские ячейки, право доступа будет только у покупателя. За их аренду придется заплатить.

Внести денежные средства в банковские ячейки. Покупатель должен разделить имеющиеся у него деньги на две части – одна из них должна равняться сумме невыплаченного ипотечного долга, а вторая – сумме денежных средств, причитающихся покупателю. Их покупатель должен внести в предоставленные ячейки. До оформления сделки купли-продажи доступ к денежным средствам будет закрыт как для продавца, так и для банка.

Известить банк о внесении денежных средств. На основании этого заявления банк передаст уведомление о погашении ипотеки в Регистрационную палату для снятия обременения.

Оформить сделку купли-продажи. Договор оформляется в обычном порядке и заверяется у нотариуса.

Существует еще один способ продажи квартиры, находящейся в ипотеке, законом не регламентированный и, тем не менее, его не нарушающий. В этом случае нужно найти покупателя, предоставляющего необходимую для погашения задолженности сумму денег под расписку. Этими средствами покупатель может оплатить долг, сняв тем самым обременение с квартиры, и получив возможность продать ее без каких-либо ограничений. При выборе такого способа рискует прежде всего покупатель, являющийся наименее защищенной стороной в такой сделке.

Итак, квартира, находящаяся в ипотеке, не является грузом, от которого невозможно избавиться в течение долгих лет. Законодатель предоставляет заемщику возможность продать жилье с обременением любым удобным способом. Главное – найти покупателя, который согласиться терпеть все неудобства, связанные с переоформлением документов на ипотечное жилье.

Источник https://www.aska-realty.ru/o-kompanii/news/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru/

Источник https://spbhomes.ru/science/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Источник https://www.law-education.ru/realty/prodazha-kvartiri-v-ipoteke/