Жилищная лихорадка. Какие ошибки мы совершаем, когда инвестируем в квартиры | Личные деньги | Деньги | Аргументы и Факты

Как я заработал 117% годовых на инвестиционной квартире в 2020 году

К 2020 году мы накопили 735 305 Р — и задумались, куда их вложить.

У меня трое детей и ипотека. Когда образовался излишек свободных средств, нужно было решить, что мы будем делать: погашать ипотеку или вкладывать их куда-то .

Расскажу, какие варианты я рассматривал и как смог увеличить накопления на 117% за год.

Какие были варианты

Мы многодетная семья из Петербурга. В начале 2019 года у нас родился третий ребенок, поэтому к началу 2020 мы получили государственные выплаты. В общей сложности вышло 735 305 Р . Если кратко, в эту сумму вошли прямые пособия, президентские выплаты на ипотеку и льготы на коммуналку.

Как ответственный отец, я решил стать частным пенсионным фондом для своей семьи. Хотелось сохранить и приумножить эти деньги, чтобы потом, например, обеспечить детей недвижимостью. Ведь государство выделило эти средства именно на детей, поэтому более целевое их расходование сложно было придумать.

Мои родители были бы в ужасе от такой идеи: при долге больше миллиона я собирался использовать свободные деньги не для погашения, а для инвестирования. Но мне ближе точка зрения минфина США, который считает, что долги нужно обслуживать, а не гасить.

График роста госдолга США из Википедии очень ярко иллюстрирует, что думает министерство финансов крупнейшей экономики мира о наращивании долгов

График роста госдолга США из Википедии очень ярко иллюстрирует, что думает министерство финансов крупнейшей экономики мира о наращивании долгов

Я считаю, что, пока дают в долг на хороших условиях, лучше больше занимать, а не больше экономить. При этом свободные деньги стоит вкладывать в развитие. Об этом писал и Т—Ж — в уроке про балансовый отчет курса «Как заработать на акциях»:

«У компании может быть пугающе большой долг, но выплачивать его нужно не в следующем году, а в течение 30 лет, так что для бизнеса это не проблема».

В моем случае компания — это моя семья.

Я прикинул в теории варианты вложений и сравнил их. Вот между чем я выбирал:

1. классические банковские вклады;
2. покупка недвижимости, чтобы потом ее сдать в аренду, — но с моими 700 тысячами я мог купить в лучшем случае комнату;
3. покупка новостройки в ипотеку по хорошей ставке;
4. вложения в акции. На самом деле такой вариант я не рассматривал, потому что не очень в этом разбирался, но в статью его добавил — для наглядности.

Я сравнивал эти варианты по четырем параметрам.

Порог входа: от какой суммы есть смысл инвестировать. Депозиты и акции — самые удобные, в них можно входить с любой суммой. Комнаты в Санкт-Петербурге стоят от 1 млн рублей. В новостройку с учетом ипотеки можно было войти от 500 тысяч.

Доходность — ее я измерял в процентах годовых, чтобы удобно было сравнивать с классическим инструментом — банковским вкладом.

Центробанк на конец 2019 года насчитал среднюю ставку 6%, но в относительно надежном банке она была бы еще ниже.

При пессимистичном варианте комнату, купленную за 1 700 000 Р в коммуналке в центре, можно было бы сдать за 10 000 Р в месяц. Дороже вряд ли бы получилось, потому что на окраинах за 15 000 Р можно было снять уже целую квартиру. Коммунальные услуги оплачивали бы арендаторы, и приносила бы комната таким образом 7% годовых.

В акциях я смело взял для себя прибыльность портфеля Уоррена Баффетта, которую посчитали на vc.ru, — 20%.

Рост цен на питерские новостройки за 2019 год я взял с сайта «Бюллетень недвижимости». Согласно их отчетности, квадратный метр новостроек в Петербурге с января по декабрь 2019 года подорожал с 108 000 до 118 000 Р . Это чуть больше 9% годовых.

График с сайта «Бюллетень недвижимости» показывает рост цен на недвижимость в Петербурге с 2016 по 2021 год

График с сайта «Бюллетень недвижимости» показывает рост цен на недвижимость в Петербурге с 2016 по 2021 год

Страховка — возможность вернуть средства в случае форс-мажора. Банковский вклад застрахован, поэтому я мог бы получить свои деньги обратно.

По новостройкам ситуация со страховкой тоже стала лучше: с лета 2019 года заработала система эскроу-счетов. Ее суть в том, что деньги, которые вы отдаете застройщику, теперь хранятся на счетах не застройщика, а банка. И в случае банкротства застройщика эти деньги вам вернутся.

Комнату в коммуналке можно продать — и деньги вернутся, тут вроде бы все прозрачно. Теоретически она может подешеветь, но вряд ли сильно. Кстати, уже в 2021 году комнаты в коммуналках резко подорожали вслед за новостройками. Об этом, например, писали в РБК.

Незастрахованными были только акции.

Доступ к деньгам — возможность быстро и без потерь вынуть деньги из актива в случае необходимости. С банковским вкладом это возможно, но вы потеряете проценты. При досрочном расторжении фактически вернут только тело вклада.

В недвижимости процесс продажи долгий, получить средства быстро практически невозможно.

А вот акции для быстрого вывода денег подходят лучше всего — но непонятно, насколько удачный момент будет, когда потребуются деньги: вдруг рынки упадут.

Таблица сравнения вариантов моих вложений

По итогам сравнения я решил вложиться в новостройки. Подкупило введение системы эскроу-счетов и очень выгодная процентная ставка: можно взять длинные регулярно дешевеющие деньги в большом количестве на 20—30 лет по ставке меньше 5%. До этого момента в нашей стране я таких предложений не встречал.

Как видно из таблицы, если бы я рассматривал в тот момент акции, вложился бы в них.

Если говорить о сложном проценте, то в новостройках помимо стандартного удорожания на 9% в год были еще два фактора:

1. Должно было подорожать тело кредита: 9% (подорожание новостроек) − 4,5% (проценты по кредиту) = чистые 4,5% на заемный капитал в 4 млн рублей.
2. А еще, как правило, квартиры дополнительно дорожают в процессе стройки. Я взял консервативную оценку в 10%.

Но прогнозировать это было сложно, и я решил считать по факту, через год.

Насколько стоит доверять прогнозам специалистов

Ситуация на рынке в феврале 2020 года была пессимистичной: несмотря на введение эскроу-счетов предыдущим летом и снижающиеся ставки, ажиотажа не наблюдалось и все аналитики в один голос утверждали, что рынок ждет если не падение, то стагнация.

«Жилье в приближающемся году будет неуклонно дорожать, а вот спрос на квартиры понизится», — сообщали в группе компаний «Прок».

«С вводом эскроу-счетов в июле 2019 года ряд девелоперов просто перестанет продавать квартиры на ранних стадиях готовности. Интерес инвесторов к таким проектам будет соответственно угасать», — уверяли на сайте spbhomes.ru.

«В первые месяцы года сделки с недвижимостью в России совершались в большом количестве, но уже во втором полугодии наблюдалось падение продаж… Есть вероятность, что в ближайшее время цены на недвижимость перестанут расти, а рынок новостроек может просесть еще», — подтверждали в блоге «Домклика».

«По сравнению с прошлым годом количество сделок в мае упало на 30%, а в июне и июле — на 20%. При этом цены на недвижимость выросли примерно на 10—12% , а объем предложений по России с декабря по июль увеличился на 20—22% . Это рекордный рост объема и предложения, но для рынка такая ситуация нонсенс — падение спроса на фоне роста предложения и цен», — подытоживал «Этажи журнал».

Ни про ковид, ни про политику тогда еще ничего не было известно. Зато я прекрасно понимал, что деньги под подушкой съест инфляция.

Выбор застройщика

До 2020 года я скептически относился к новостройкам: меня пугала вероятность, что дом не достроят, а деньги уйдут в карманы руководству застройщика. Но ситуация изменилась, и я начал присматриваться к таким объектам. Вот что для меня имело значение.

Эскроу-счета. Главным и основным триггером стало введение системы эскроу-счетов летом 2019 года. Пусть квартиры и подорожали, но теперь я был уверен, что первоначальный взнос, который я отнес застройщику, в случае форс-мажора вернется. И лежать он будет не на счете застройщика, а в моем банке. А если что-то случится, деньги из застройщика буду выбивать не я с пикетом у офиса, а сам банк — у него, думаю, возможностей побольше.

Поэтому я сразу исключил из выборки все объекты, которые не работали с эскроу, — то есть дома, которые застройщик мог достраивать по старым правилам по 214-ФЗ , так как получил разрешение на строительство прежде, чем законодательство изменилось.

Сейчас новостроек, которые достраиваются не по эскроу-счетам, все меньше и меньше, скоро они исчезнут совсем.

Ликвидность. Нужно было выбрать то, что затем можно продать. Сдавать недвижимость невыгодно, это видно из таблички, в которой я сравниваю инструменты для инвестирования. Кроме того, сдача недвижимости — это, по сути, вторая работа, а не пассивный доход. Это я прекрасно усвоил, сдавая загородный дом во время пандемии.

Прибыль приносит покупка и продажа недвижимости. При аренде нужно больше работать руками, при купле и продаже — головой, а премия за работу во втором случае больше.

Я нашел несколько локаций с крупными массивами новостроек, которые попадали по бюджету в мой первоначальный взнос, и сформулировал несколько пунктов, по которым сравнивал районы.

Городская прописка. Это важно для людей, которые покупают недвижимость. Многие готовы за это переплатить или в принципе не рассматривают локации с областной пропиской. Поговаривают, в области есть проблемы с медициной, школами, а ближайший МФЦ может быть в 30 километрах.

Метро. Тут все понятно: чем ближе к метро, тем выше ликвидность.

Рост стоимости квадратного метра с февраля 2019 по февраль 2020. Эти данные я смотрел на сайте bn.ru, выкладки в среднем по городу приведу дальше в статье.

Расположение по отношению к кольцевой автодороге. Квартиры внутри КАД продавались лучше, чем снаружи. Для меня это парадокс: возьмем, например, Шушары. Это район, где есть метро, пусть и далеко, есть городская прописка, но расположен он за КАД — и поэтому считается менее престижным, чем Кудрово, район с областной пропиской, который расположен внутри КАД.

Застройщик — самый спорный пункт. Я исходил из репутации застройщика в интернете и количества сданных домов: компания, сдавшая уже 40—50 домов , надежнее, чем та, что строит всего лишь пятый дом.

Особняком для меня стояли Шушары: там городские власти выкупают жилье для социальных программ и расселения коммуналок. Вероятность того, что не достроят дом, в котором квартиры выкупают городские власти, невелика.

В самом начале 2020 года в Шушарах были сданы еще четыре «социальных» дома, о них даже писал «Деловой Петербург»

Про Мурино я слышал от знакомых несколько историй о построенном, но не сданном в эксплуатацию доме.

Сравнение комплексов по ликвидности

По совокупности критериев победил Парнас — по всем параметрам, кроме роста стоимости квадратного метра, он был в лидерах, а риск в инвестициях не лучшая стратегия.

Район известен своей плотной застройкой, за что его часто критикуют, но в городе почти все районы с такой застройкой.

Из плюсов там городская прописка, своя станция метро и «Икея» в пешей доступности — по крайней мере от того места, где я купил квартиру. Сам район находится внутри КАД.

Из минусов — соседство с промзоной и, как ни странно, та же кольцевая: на въезде и выезде из района постоянно пробки. Но выездов три, а не один, как бывает в других спальниках. Еще к минусам можно отнести отсутствие парков, детских садов и поликлиник: район новый, запланированную инфраструктуру еще не успели построить. Но когда достроят, должно стать неплохо.

Еще мне было удобно туда ездить: та же ветка метро, без пересадок. Такого принципа я придерживался и при покупке квартиры, и при строительстве загородного дома, чтобы всегда иметь возможность быстро и удобно добраться до объекта на общественном транспорте.

Как победить выгорание

Выбор планировки и отделки

Количество комнат. Я посоветовался с друзьями и пришел к выводу, что две однокомнатные квартиры лучше одной трешки: чем дешевле объект, тем сильнее он дорожает и тем легче продается.

Но банк отказался разбить одобренную мне сумму на два объекта. Пришлось искать такую квартиру, чтобы разом использовать всю сумму. Впрочем, мне все равно не хватало первоначального взноса на две однушки или студии — пришлось бы где-то занимать.

Отделка. Сам я жить в квартире не планировал, поэтому стремился свести траты времени и денег на этот бизнес-проект к тем, что требуются на открытие депозита, то есть к минимальным. Из этих соображений я выбирал квартиру подороже, но с полной отделкой от застройщика — чтобы нужно было только мебель расставить.

Процесс покупки

Я позвонил застройщику и договорился о встрече. В назначенное время приехал в офис, он находится там же , где и стройка, — у метро «Парнас». Полчаса я слушал рассказы о других отличных вариантах и дешевом паркинге. А потом выяснилось, что оформлять покупку надо не здесь.

Но я хотя бы забронировал выбранный объект — двушку, которую называют евротрешкой из-за объединенной кухни-гостиной.

Так выглядит план квартиры, которую я купил. Просто мечта: две спальни, общая гостиная, раздельный санузел и балкон! И все это умещается меньше чем на 50 м². Источник: сайт ЖК «Северная долина»

В офисе продаж мне показали планировку вживую: можно было пройтись по комнатам, постучать головой о низкие потолки — о, этот снобизм жителей старого фонда! — заглянуть в санузлы и посидеть на кухне, в общем, ощутить себя на месте будущего покупателя именно в той отделке, что обещает застройщик. И поразмышлять, готов ли я, как будущий покупатель, заплатить на 5% годовых больше за квартиру в ипотеку? Вроде бы готов.

После бронирования меня связали с менеджером из головного офиса. Она попросила контакты менеджера в банке, где у меня уже был одобрен кредит, и они напрямую все обсудили. От меня потребовалось только нотариальное согласие супруги на покупку — я в очередной раз задумался, когда мы уже заведем брачный договор и перестанем кормить этих нотариусов.

В итоге я купил квартиру с такими параметрами:

• стоимость — 3 742 000 Р ;
• ипотечный кредит — 2 994 000 Р ;
• первый взнос — 748 000 Р ;
• процентная ставка — 5,3%;
• платеж в месяц — 16 661 Р ;
• стоимость 1 м² — 83 250 Р .

График моих платежей по кредиту

В день сделки я приехал с первоначальным взносом в офис застройщика, подписал ДДУ, забрал договор и поехал в банк.

В банке мне открыли счет, куда перевели сумму кредита, я внес в кассу наличными первоначальный взнос — и деньги ушли в банк застройщика. Я получил на руки кредитный договор и уже с ним, а также с доверенностью и ДДУ еще раз поехал в офис застройщика, чтобы отдать документы на регистрацию. Вся процедура заняла у меня полный рабочий день.

Приятный бонус, который выяснился в процессе покупки, — пока дом не построен, квартиру не надо страховать. Таким образом, я сэкономил на страховке 22 427 Р в год: столько стоила бы страховка моей квартиры на вторичном рынке при аналогичной сумме ипотеки.

я сэкономил на страховке

Зарегистрированный в Росреестре ДДУ мне выдали через месяц. Теперь я должен был ждать постройки дома и платить по графику.

Коронакризис и попытка продажи квартиры

2020 год внес коррективы в мои планы. Во время коронавирусного кризиса меня не уволили, но доход на основном месте работы просел. Зато я нашел сразу несколько новых источников дохода.

Кроме того, я начал резко резать расходы:

1. Рефинансировал кредит на первую квартиру, снизив ежемесячный платеж в два раза — до 10 000 Р в месяц, а сейчас вообще подумываю о кредитных каникулах.
2. На изоляции, пока было много времени, разобрался со своими многочисленными счетами на коммунальные услуги: у меня бывшая коммунальная квартира, каждый месяц я получаю 16 платежек. Успел посудиться с управляющей компанией и выставить ей существенный штраф. В общем, там, где было возможно, я старался снизить расходы и повысить инвестиционный денежный поток.

Не вложись мы в стройку в феврале 2020, за этот год деньги проели бы почти наверняка. А так — вынуть их было сложно, пришлось крутиться и что-то придумывать.

В октябре 2020 года я увидел, что квартира подорожала, и выставил ее на продажу за 5,4 млн рублей.

В интернете я прочитал, что, пока дом не сдан и ключи не получены, можно продать квартиру и не платить 13% налога на прибыль. Но консультация с моим налоговым инспектором эти надежды развеяла: налоги придется платить в любом случае.

Вообще, крайне всем рекомендую узнать имя своего налогового инспектора и обращаться к нему за разъяснениями по различным вопросам: это очень удобно. Инспекторы, по моему опыту, с радостью всех консультируют. Отдельную благодарность выражаю Петроградскому отделению ФНС Санкт-Петербурга

Из пяти интересующихся покупателей в октябре 2020 с двумя мы встретились. Один внес за квартиру залог — 30 000 Р , а потом пропал на десять дней. После этого он вышел на связь и сказал, что от покупки отказывается. На все это время я снимал объявление, так как у меня уже был залог. Решив, что это знак, я отложил продажу до лучших времен. Залог остался мне.

Мое объявление на «Авито». Я выставил квартиру за 5,4 млн, просмотров было немного, потому что предложений море, но спрос был стабильный

Как происходит продажа квартиры по переуступке

Я вернулся к идее продажи квартиры в марте 2021 года. Снова выставил объявление, на этот раз с ценой 5 500 000 Р . Я был готов уступить, лишь бы продать побыстрее. По сути, я продавал не живую квартиру, а лишь право получить ключи у застройщика. Но быстро продать не получилось.

В апреле у меня появилась покупательница. Это была женщина, которая разъезжалась с детьми: они разменивали большую квартиру на Комендантском проспекте с доплатой на две — для женщины и для ее дочери. 20 апреля 2021 года мы договорились о цене, оставалось оформить документы.

У покупательницы была в наличии вся сумма. Это немного сократило сроки заключения сделки: нам не пришлось ждать, пока банк одобрит ипотечный кредит. И все равно процедура продажи квартиры по переуступке показалась мне очень долгой.

Сначала мы пришли в наш банк и уточнили, можно ли продавать квартиру по переуступке — на юридическом языке это называется «договор цессии». Сделали мы это потому, что квартира находилась в ипотечном залоге у банка — нам в любом случае потребовалось бы его разрешение. Банк — «Дом-рф» , бывшее АИЖК, — был не против. У него было два требования:

1. Все расчеты проводить через его отделение.
2. Погасить ипотечный кредит до снятия обременения и перехода права к покупателю.

После этого мы обратились к покупательнице с вопросом, как ей удобнее. Она решила, что хочет нотариальный договор купли-продажи — это договор, заверенный у нотариуса, который позволяет минимизировать риски при сделке: нотариус проверяет, вменяем ли продавец, и ставит свою подпись. Оспорить такую сделку очень сложно. Также нотариус берется за составление самого договора купли-продажи квартиры по цессии и берет на себя услуги по подаче документов в Росреестр.

Для подготовки договора купли-продажи нотариус попросила меня заранее предоставить следующие документы:

1. Договор долевого участия в строительстве между мной и компанией «Главстрой СПб».
2. Кредитный договор между мной и банком «Дом-рф» .
3. Приходники на зачисление первоначального взноса в банк от февраля 2020 года.
4. Нотариальное согласие супруги на продажу квартиры по договору цессии — альтернативой может быть брачный договор.
5. Справку из банка «Дом-рф» о том, что у меня нет задолженности по ипотечному кредиту и я не допускал просрочек. В ней должна быть указана сумма остатка задолженности.
6. Справку из банка застройщика о том, что на эскроу-счете лежат средства в размере 100% от стоимости строящейся квартиры. Вот тут меня ждал сюрприз, потому что эскроу-счет у меня был открыт в другом банке: «Дом-рф» перечислил их в банк застройщика — «Газпромбанк». Мне пришлось идти в «Газпромбанк» за справкой о том, что деньги на эскроу-счете лежат и никуда не пропали. Эти деньги застройщик — «Главстрой СПб» — получит, только когда сдаст квартиру.

В назначенный день, 19 мая 2021 года, мы с покупательницей пришли в отделение банка. Покупательница полностью внесла оговоренную стоимость квартиры — 5 500 000 Р — в следующих пропорциях:

1. 2 958 852 Р — на погашение моего ипотечного кредита. С этого дня мне не нужно было платить ипотеку по этой квартире.
2. 2 541 148 Р — на аккредитив на свое имя, но в мою пользу. Деньги с этого счета я мог получить только после регистрации договора цессии в Росреестре и перехода прав собственности по ДДУ к новой владелице.

С двумя справками — о полном погашении кредита и об открытии аккредитива — мы пошли к нотариусу.

Нотариус прочитала нам договор цессии, выяснила, есть ли вопросы, поставила свои печати. Мы расписались в ее журнале. После этого она выдала нам договор купли-продажи для Росреестра и отправила нас обратно в банк — снимать обременение.

Я полностью закрыл кредит, но это еще не означало, что с квартиры снято обременение в пользу банка: требовалась отдельная процедура. Отдав договоры купли-продажи банку, мы уточнили сроки снятия обременения и стали ждать. Нам сказали, что это произойдет в течение 5—7 дней.

Через семь дней я позвонил в банк «Дом-рф» и спросил, сняли ли уже обременение с моей квартиры. Мне довольно резко ответили, что у банка на это есть до 30 календарных дней. Это меня очень расстроило, тем более что в отделении мне сообщали совсем другую информацию. Но на банк я повлиять не мог. Видимо, таким образом «Дом-рф» старается побольше заработать. Аккредитив в мою пользу открыт у них, но забрать его я не могу — и банк как может задерживает сроки: это же для него бесплатные деньги.

Смс о том, что с квартиры снято обременение, пришло 9 июня, то есть через три недели. Я пулей понесся за документами, забрал их у банка и отнес нотариусу. Нотариус снова отправила документы в Росреестр, но теперь уже на регистрацию квартиры без обременения на нового собственника. Квартира была зарегистрирована 16 июня, то есть через семь дней.

В общем, как выяснилось, снятие обременения в банке занимает гораздо больше времени, чем регистрация квартиры на нового собственника.

17 июня, получив документы о регистрации на нового собственника, мы пришли в банк «Дом-рф» с договором купли-продажи раскрывать аккредитив. Банк потребовал, чтобы при этом обязательно присутствовал и продавец, и покупатель. Я уже обрадовался, что сейчас мне отдадут деньги, но не тут-то было: аккредитив раскрыли, но дальше сообщили, что он должен «раскрываться» в течение одного рабочего дня — видимо, как хорошее вино. От меня в отделении потребовалось только показать паспорт операционистке. Непонятно, зачем было нужно мое присутствие.

18 июня я наконец-то пришел в отделение за своими деньгами, но тут выяснилось, что деньги надо было заранее заказать. Аргумент, что я заказывал их еще 19 мая, не возымел действия. Пришлось заказать деньги на следующий день.

20 июня я снова пришел за деньгами. Кассир удивленно спросил: «Вы что, всю сумму будете наличными снимать? У нас нет информации, что вы заказали всю сумму. А давайте мы вам 100 тысяч выдадим, а остальное на счет переведем в любой банк, какой скажете? Там комиссия не очень большая».

Тут я пришел в ярость. Мало того что банк месяц не отдавал мне мои деньги — собственником квартиры я уже не был, а денег так и не видел, — так мне еще и пытались навязать комиссию на пустом месте! Поговорив с кассиром на повышенных тонах, я получил на руки всю сумму и покинул отделение.

Так завершилась продажа нашей квартиры.

Считаем прибыль

Официально я продал квартиру 19 мая 2021 года за 5 500 000 Р .

В моем договоре купли-продажи квадратный метр этой квартиры стоил 83 250 Р . Ровно через год, в феврале 2021, в квартирах аналогичной планировки в моем доме квадратный метр стоил уже 125 500 Р . Сыграл роль и рост цен, и то, что стройка движется к завершению: согласно документам застройщика, построено уже 70%.

По этой метрике прибыльность — 50% годовых.

Но не будем забывать про магию сложного процента и кредитное плечо, которое нам так удачно предоставил банк.

Жилищная лихорадка. Какие ошибки мы совершаем, когда инвестируем в квартиры

Вот уже полтора года в России растет спрос на недвижимость. Началось все с падения рубля и низких ставок по вкладам: чтобы сохранить накопления, соотечественники переводили деньги в квадратные метры, потом правительство запустило программу льготной ипотеки, а еще Центробанк рекордно снизил ключевую ставку, и проценты по жилищным кредитам оказались на историческом минимуме.

За девять месяцев этого года на покупку недвижимости граждане и бизнес потратили 265 миллиардов рублей, подсчитали в компании CBRE. Это рекорд. В прошлом году с января по сентябрь объем инвестиций в недвижимость был на 34% меньше (193 миллиарда), а в 2019 году вообще на 56% меньше (166 миллиардов).

Часто квартиры покупаются не для собственного проживания, а для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Но бывает, что вложения в недвижимость не приносят высокой (а то и вообще никакой!) прибыли. Вместе с экспертом по личным финансам, автором курса по финансовой психологии Эриком Розенфельдом АиФ.ru разобрал ошибки начинающих квартирных инвесторов.

Инвестиции в недвижимость не самый выгодный вариант

За полтора года в Москве арендная плата увеличилась всего на 4%, свидетельствуют данные ЦИАН. За этот же период цены на квартиры выросли на 22%.

«Даже в этих условиях соотношения аренды жилья к его стоимости (в Москве) приблизительно равно 1 к 200, что дает 5–6% годовой доходности в рублях. Причем здесь не учитывается изменение стоимости жилья, расходы на ремонт, риск простоев и т. д. То есть доходность более чем скромная. К тому же, она не гарантирована, а по своим показателям уступает даже некоторым облигациям федерального займа (ОФЗ)», — говорит эксперт.

Рассмотрим сегодняшнюю ситуацию. 10 августа Центральный банк РФ повысил ключевую ставку еще на 0,25 процентных пункта, с 6,5% до 6,75%. Это уже пятое повышение подряд. В прошлый раз (в июле) регулятор повысил ставку сразу на 1 процентный пункт, и это стало самым решительным шагом с 2014 года.

Следом за ключевой ставкой вырастут проценты по ипотеке и, допускает Розенфельд, снизится спрос на недвижимость. «Вполне возможно, что из-за этих изменений возникнут проблемы у застройщиков. С одной стороны, скорее всего, они столкнутся со снижением спроса, а с другой — с продолжающимся ростом стоимости стройматериалов и рабочей силы», — рассуждает эксперт.

Добавьте сюда хроническое падение реальных располагаемых доходов населения и ускоряющиеся темпы роста потребительских цен. Спрос на недвижимость снизится и перепродать квартиру, купленную на пике цен, будет непросто.

«Несмотря на большую популярность инвестиций в недвижимость, не стоит считать их выгодными по умолчанию. Нужно обращать внимание не только на уровень цен и стоимость аренды, но и на соотношение спроса и предложения на аренду. Если предложение будет превышать спрос, то инвестору придется снизить размер арендной платы, чтобы привлечь арендаторов. Кроме того, статистика доходности недвижимости в прошлом совершенно не означает, что так будет и в будущем. Прежде чем вкладывать свои средства, следует тщательно изучить рынок и его особенности, взвесить все за и против, и только после этого принимать решение», — советует он.

Все идет не по плану

Бывает, что собственник продает жилье в старом доме, например, в хрущевке и покупает другую квартиру в новостройке, надеясь на повышение ее стоимости в будущем. При этом он не имеет конкретных целей. Он просто хочет заработать денег, а сколько именно — не имеет значения.

Это в корне неверно. Не имея представления о потенциальной доходности, от такой сделки можно вообще остаться в минусе (если, допустим, хрущевка включена в программу реновации, при переселении собственнику и так дадут квартиру в новостройке, с новым ремонтом, да еще и большей площади).

Розенфельд рекомендует всегда просчитывать доходность: сколько вы хотите вложить в недвижимость и сколько хотите заработать.

Эксперт советует при расчете доходности использовать показатель реальной инфляции. Самый простой способ — переводить стоимость покупки и аренды в доллары. «Начинающие инвесторы часто считают изменение цены в рублях, но при этом забывают, что из-за реальной инфляции рубль сильно подешевел», — поясняет он.

Все квартиры в одной корзине

Несколько лет назад читатель АиФ.ru Карен продал трешку на «Академической» и вырученные деньги вложил в котлован — купил две однушки в Новой Москве. Расчет пенсионера был простой: в одной квартире он будет жить, другую сдавать. Вот только застройщик выдал ключи почти на год позже, а внятной компенсации Карену добиться не удалось. Полгода мужчина жил на даче, полгода — снимал квартиру, это обошлось ему в 100 с лишним тысяч.

Если вы планируете покупать несколько квартир в новостройке, в идеале выбрать разных застройщиков.

«Кстати, есть мнение, что при покупке нескольких квартир у одного застройщика можно получить скидку. Это большое заблуждение. Застройщик в любой момент может поднять цену второго и последующего жилья, т. к. из-за количества проданных квартир меняется стоимость непроданных. Поэтому стоит вкладываться в квартиры разных застройщиков», — отмечает эксперт.

Инвестиция на потом

Конечно, каждый хочет купить хорошую недвижимость, которую потом можно продать подороже. Цены на такую недвижимость соответствующие. Приходится копить. А пока копишь, жилье дорожает.

По словам Розенфельда, такое дело, как покупку квартиры, в долгий ящик лучше не откладывать и сразу вложить имеющиеся деньги в недвижимость, пусть и более скромную.

«Если на данный момент есть определенные финансы (пусть и не слишком много) и поставлена задача их инвестировать — значит, надо инвестировать прямо сейчас», — считает эксперт.

Десять причин купить недвижимость

В 2018 году банки выдали ипотечных кредитов на сумму более трёх триллионов рублей. Застройщики рапортуют о росте цен. Покупатели, опасаясь дальнейшего удорожания, стремятся запрыгнуть, как им кажется, в последний вагон уходящего поезда под названием «долевое строительство», и ими постоянно превозносятся исключительные качества недвижимости как беспроигрышного варианта вложения денег. Может, они правы?

Давайте разберём, где истина, а где — вымысел. Начнём с преимуществ вложения денег в недвижимость по сравнению с другими активами. Они, безусловно, есть, и их немало.

Двойственная сущность недвижимости

Первый, самый важный, плюс недвижимости в том, что она является одновременно и товарным, и финансовым активом. Причём в обоих качествах смотрится достойно. Можно использовать инвестиционные преимущества недвижимости, а можно — её потребительскую ценность. Проще говоря, не только извлекать прибыль из владения недвижимостью, но и непосредственно жить в ней или задействовать в бизнесе (если недвижимость коммерческая). Практически никакие другие активы такими свойствами не обладают. Например, автомобили быстро амортизируются и в качестве средства сбережения и накопления не годятся. А те активы, что не амортизируются (например, ценные бумаги), невозможно употребить. Несколько похожими свойствами обладают ещё произведения искусства, драгоценности и золото, но в отличие от недвижимости все эти активы весьма специфичны.

Не так много активов могут похвастать тем, что гарантируют своему обладателю пассивный доход, а тем более стабильный пассивный доход. Например, золото — отличный инвестиционный инструмент, но, к сожалению, оно не приносит никакого пассивного дохода, и инвестору приходится рассчитывать только на рост его стоимости. Размер дивидендов от акций сложно спрогнозировать на длительную перспективу. Пожалуй, только депозиты в банках и ОФЗ могут составить конкуренцию недвижимости. «Если моё финансовое положение ухудшится, я всегда могу сдать свою квартиру», — такой аргумент покупателей недвижимости вполне имеет право на жизнь. Доход с арендной недвижимости — весомая причина остановить свой выбор именно на ней. Кстати, именно за счёт наличия собственной внутренней доходности от недвижимости реальная ставка по ипотечным кредитам намного ниже, чем по другим видам кредитов. Например, оформляя ипотечный кредит под 10% годовых и получая при этом арендный доход в 6%, можно учитывать реальную ставку по кредиту 4% (без учёта первоначального взноса).

Купленная квартира не только медленно амортизируется, но и практически не меняет своих потребительских свойств. Да и как финансовый актив она очень стабильна во времени. Кризисы сменяют друг друга. Государства распадаются. Компании процветают и банкротятся. Люди рождаются и умирают. А недвижимость остаётся в собственности. С большой долей вероятности можно предположить, что и через десять, и через двадцать лет квартира будет обладать примерно такой же ценностью, как и сегодня. Короче говоря, недвижимость может рассматриваться как инвестиция на очень длительный срок, а значит, вполне годится в качестве пенсионного плана. Потому что нельзя отрицать, что на длинных дистанциях конкурентов у неё немного.

Когда вы покупаете недвижимость, вы приобретаете во владение не только стены, но отчасти и землю, на которой она стоит. А земля — ограниченный ресурс. Там, где стоит дом, другой уже не построишь, а значит, вы покупаете уникальный продукт, который нельзя в точности повторить. А если построить такой же дом рядом? Можно, но это будет уже иное здание, стоящее на другом участке земли. И чем дальше от первоначального места, тем больше отличий. Для маленьких посёлков такие рассуждения не имеют большого резона, но на плотно урбанизированных территориях, где сложно возвести новые здания, покупка объекта недвижимости может иметь инвестиционный смысл. По этой причине так дорого стоит недвижимость в центрах крупных городов — не из-за конкретных потребительских преимуществ, а из-за того, что количество и площадь земельных участков в таких местах жёстко ограничены.

Недвижимость хорошо сопротивляется обесценению валюты. Строго говоря, не всякую инфляцию она отыграет, но если министерство финансов увлекается чрезмерной эмиссией, то стоимость недвижимости имеет все шансы особенно от этого не пострадать. Возможный рост цен также прельщает инвесторов и заставляет их вкладывать в реальный актив.

Достаточно один раз купить недвижимость — и больше особых усилий по хранению денег прилагать не придётся: куда поставить или спрятать (если речь про товарную сущность), на что менять (если речь про деньги). Физически украсть недвижимость невозможно. Кроме того, недвижимость очень денежноёмкая, что является весомым плюсом. Например, известно, что страховая сумма в банке составляет только 1,4 млн рублей. А если у вас имеется 15 миллионов? Вам не хватит и десяти банков, чтобы разложить всю сумму. Но достаточно купить квартиру в Москве — и проблема сохранности денег решена.

Риски владения можно условно разделить на две группы. А) Риски полной или частичной утраты актива (например, в результате экспроприации, раздела имущества и т.д.). Б) Риски потери покупательской стоимости. Кто-то считает, что недвижимость — совершенно безрисковый актив, но это мнение далеко от реальности. Вариантов потерять её достаточно много. Но если сравнивать с другими финансовыми активами, то рисков действительно меньше, особенно в том, что касается рыночных колебаний.

Государство поощряет вложения в недвижимость (вспомним материнский капитал, льготы по ипотечным ставкам, субсидии и т.д.) и защищает её владельцев (например, на квартиру не может быть наложен арест, если это единственное жильё, другие активы такой привилегией не обладают). Обманутых дольщиков могут расселить, а вот об обманутых вкладчиках, которым вернули деньги, что-то не слышно. Недвижимость едва ли не единственный вид ценного имущества, который пережил 1991 год. Поэтому недвижимость в России — больше, чем просто актив. Покупатель недвижимости, вступая в ряды собственников, подспудно ощущает свою защищённость.

Мало кто в этом признаётся, но недвижимость покупают не только, чтобы в ней жить. И даже не для того, чтобы с её помощью заработать. Для чего ещё? Чтобы всем рассказать, что купил! Человеку свойственно приобретать вещи ради репутации. Есть даже такой термин — показное потребление. Проблема в том, что возможностей для показного потребления в современной экономике осталось не так много из-за доступности кредитов. Остаётся недвижимость как одно из последних благ, которое в силу стоимости ещё относительно недоступно для широких масс. Один из примеров такого поведения: «У меня есть три квартиры, а что сделал ты?». Эту мотивацию не стоит недооценивать. Для тех, кому важно пустить пыль в глаза, покупка недвижимости становится особенно важным достижением. Это, кстати, далеко не последняя причина, почему недвижимость, особенно уникальная, не падает в цене.

Мы рассмотрели десять аргументов в пользу инвестиций в недвижимость. Это не агитация за покупку, скорее поиск реальных, а не надуманных плюсов такой идеи. Разумеется, картина будет неполной, если не озвучить позицию противоположной стороны. Поэтому в следующей статье я рассмотрю доводы «против».

Источник https://journal.tinkoff.ru/invest-kvartira/

Источник https://aif.ru/money/mymoney/zhilishchnaya_lihoradka_kakie_oshibki_my_sovershaem_kogda_investiruem_v_kvartiry

Источник https://journal.open-broker.ru/investments/desyat-prichin-kupit-nedvizhimost/