Квартира для инвестиций: как выбрать и где лучше купить

 

Что такое инвестиционная стоимость?

В оценочной деятельности основным и наиболее распространенным видом стоимости принято считать рыночную стоимость. Однако же, в отдельных случаях в соответствии с целями оценки, доступной информацией и учитываемыми при проведении оценки факторами могут рассчитываться и другие виды стоимости.

Одним из важных видов стоимости является инвестиционная стоимость. Как указано в Федеральном стандарте оценки №2, «инвестиционная стоимость – это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки». Иначе говоря, под инвестиционной стоимостью подразумевается стоимость объекта оценки для конкретного инвестора в конкретном инвестиционном проекте.

К нематериальным активам применимы далеко не все виды стоимости, используемые в оценочной деятельности. Однако инвестиционная стоимость к объектам интеллектуальной стоимости (ОИС) применима. Для ОИС инвестиционная стоимость рассчитывается, как правило, в ситуации, когда оцениваемые НМА используются при разработке инвестиционного проекта, в том числе, в качестве бизнесобразующей технологии либо Заказчик проводит оценку для управленческих нужд.

Определение инвестиционной стоимости

При определении рыночной стоимости, оценщик исходит из интересов «типичного» продавца и «типичного» покупателя. В свою очередь, расчет инвестиционной стоимости проводится для конкретного инвестора, мотивы которого могут быть не совсем типичными или же вовсе нетипичными для рынка. Инвестиционная стоимость является величиной, формируемой исходя из мотивов конкретного инвестора и его индивидуальных требований, отличающихся от мотивов и требований типичного продавца или покупателя.

Кроме того, не всегда представляется возможным определить рыночную стоимость – в первую очередь это касается вновь созданных ОИС. В этом случае определение инвестиционной стоимости может оказаться одним из альтернативных способов оценки.

Таким образом, главное отличие инвестиционной и рыночной стоимостей состоит в том, что инвестиционная стоимость определяется исходя из перспектив использования объекта оценки в конкретном инвестиционном проекте при заданных условиях, отраженных в задании на оценку.

Особенности определения инвестиционной стоимости прописаны в Федеральном стандарте оценки №13 «Определение инвестиционной стоимости».

Так, согласно ФСО №13, определение инвестиционной стоимости подразумевает определение в денежном эквиваленте полезного эффекта от использования объекта оценки инвестором.

Кроме того, в ФСО №13 указано, что специфика инвестиционной стоимости обуславливает необходимость оценщика в дополнительной информации. Так, в случае определения инвестиционной стоимости, помимо сведений, указанных в ФСО №1, задание на оценку должно содержать ряд дополнительных сведений. В частности, задание на оценку должно содержать информацию о лице, в интересах которого производится оценка; сведения о предполагаемом использовании объекта оценки после даты оценки и периоде такого использования и сведения о предполагаемом полезном эффекте от использования объекта оценки. Кроме того, в случае определения инвестиционной стоимости задание на оценку может содержать сведения об объеме планируемых инвестиций, сроках инвестирования, информацию о рисках использования объекта оценки и иные особые условия и обстоятельства, связанные с объектом оценки.

Наконец, отдельно в ФСО №13 регламентированы подходы и методы, которые могут быть использованы для определения инвестиционной стоимости объекта оценки. В соответствии с особенностями инвестиционной стоимости, для ее расчета используется только методология доходного подхода. Кроме того, при определении потока доходов необходимо учитывать конкретные инвестиционные цели использования объекта оценки.

В целом, определение инвестиционной стоимости имеет важный прикладной характер. Превышение инвестиционной стоимости актива над его рыночной стоимостью свидетельствует о высокой привлекательности рассматриваемого объекта для инвестиций.

При этом следует отметить, в случае если речь идет об определении стоимости для контролирующих органов, для целей вклада в уставный капитал компании, определению подлежит только рыночная стоимость.

Читать статью  Счет 06 Долгосрочные финансовые вложения КонсультантПлюс

Что такое цена квартиры по инвестиции

Заведующий кафедрой ипотечного
жилищного кредитования и финансовых
инструментов рынка недвижимости
Финансового университета

Есть ли квартиры, которые будут с наибольшей вероятностью расти в цене всегда, независимо от обстоятельств? Риэлторы утверждают — есть. Даже когда все рушится и недвижимость в целом дешевеет, находится жилье, которое дорожает или как минимум не падает в цене. Оно отвечает потребностям абсолютного большинства покупателей, а потому на него всегда будет если не очередь, то уж точно хотя бы какие-то желающие. Вот признаки, которым должна отвечать такая квартира.

1. Близко к метро (не далее 10 минут пешком) в городах, где оно есть, либо к железнодорожной или автостанции, удобный выезд на основные транспортные развязки (типа Третьего кольца в Москве).

2. Рядом есть садик, школа, больница, крупный торговый центр.

3. Дом относительно новый. Квартиры советской эпохи нынче продаются плохо. Исключение — сталинки.

4. Материал — кирпич или монолит (не панель). Это связано в том числе и с возможностями перепланировки, в панели ограничений больше.

5. Не первый и не последний этаж, не угловая квартира.

6. Золотая середина с точки зрения метража и планировки. Нет — маленькой кухне (по нынешним понятиям, маленькая — это меньше 8 кв. м), длинному коридору, смежным комнатам, совмещенному санузлу. Да — квадратным (не вытянутым) комнатам, лоджии, рабочей зоне, гардеробной или кладовке.

Также нет — слишком большому метражу. Самые востребованные — хорошо спланированные и функциональные однушки и так называемые евродвушки (квартира-студия с отдельной спальней и гостиной, совмещенной с кухней). Их проще всего и сдавать.

7. Парки, зоны отдыха поблизости, хорошая экология — этому сейчас люди уделяют все больше внимания.

Не должно быть рядом:

  • промзоны,
  • крупной автомагистрали,
  • свалки.

9. Есть некая изюминка. Например, панорамный вид из окна.

Расхожее убеждение — если уж вкладываться, то в столичное жилье. Все остальное — несерьезно. Эксперты готовы с этим поспорить.

— С точки зрения инвестиций в квартиры Москва и Питер — не единственные привлекательные города. Главное — чтобы это был город, где население стабильно растет, — подсказывает аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов. — Сегодня быстрее всех растут южные города, а также отдельные населенные пункты в Московской и Ленинградской областях, некоторые города Западной Сибири. Например, население Краснодара за 20 лет увеличилось в 1,5 раза, а цены на недвижимость — в 11 раз. Москва за то же время прибавила только четверть населения и порядка 10 раз в цене.

К слову, вот несколько городов, где, по данным федерального портала «Мир квартир», в январе — сентябре этого года цена квадратного метра в новостройках росла примерно вдвое быстрее, чем в Москве (+7,3%): Сочи (+16,6%), Севастополь (+15,5%), Тюмень (+15,4%), Калининград (+12,6%), Ростов-на-Дону (+14,1%).

Актуальные рейтинги и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Будьте в курсе главных событий столицы

Здесь многое зависит от выбранной стратегии. Если хочется получить навар, не откладывая это дело надолго, специалисты однозначно рекомендуют выбирать новостройки. По мере того, как новый жилой комплекс строится, стоимость квартир в нем растет. И это самый популярный способ заработка на недвижимости: вложиться, когда продажи в доме только открыты, и перепродать, когда дом практически готов.

— В среднем рост цены на квартиру, купленную на этапе котлована, начинается от 15% и достигает 30% годовых, — говорит финансовый эксперт, инвестор Ян Марчинский. — Но следует очень внимательно отнестись к выбору застройщика. Важно, чтобы он перешел на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, это обеспечит безопасность вложенных средств. Также важно успеть продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, так как потом предложение вырастет и по максимальной цене вы ее уже не продадите.

Читать статью  Инвестиции в знания: как оценить эффект от обучения сотрудников — ProductStar на vc. ru

В остальных случаях с гарантиями, что за два-три-четыре года цена квартиры точно вырастет, сложнее. Ведь это зависит еще и от экономической ситуации, платежеспособного спроса, ставок по ипотеке и т. п.

— С наибольшей вероятностью расти в цене будут квартиры в районах с богатыми перспективами, — утверждает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. — Например, тех, где пока нет метро, но оно строится. Появление поблизости крупного торгово-развлекательного центра, парка также повысит шансы выгодно перепродать жилье. Обычно дорожает недвижимость в престижных районах, где спрос превышает предложение.

Правда, не всегда просто сыграть на этих факторах, если вы не профессиональный инвестор, а о постоянно меняющихся градостроительных планах узнаете из новостей в СМИ — когда о них уже узнали все. Взять метро. Как объясняют эксперты, если о планах где-то его построить уже все говорят, не сомневайтесь — близость к метро в этом районе заложено в цены авансом (следующего подорожания можно ожидать только в момент, когда станцию введут в эксплуатацию).

В целом важны все те же признаки ходовой квартиры. Но есть свои нюансы.

В частности, если речь о новостройке, эксперты рекомендуют выбирать варианты уже с готовой, чистовой, отделкой.

— Это позволит сэкономить не только деньги на ремонт, но и время, — советует коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. — После приемки и получения ключей останется только приобрести мебель — и квартира готова к заселению.

Специалисты обращают внимание и еще на такой момент. Если в районе идет активное новое строительство, возводится сразу несколько жилых комплексов, то в перспективе цены на аренду там могут упасть. Очень многие владельцы новых квартир захотят их сдавать.

Квартиры сложно рассматривать как высокодоходные инвестиции. Скорее это средство для сохранения сбережений. Рис.: Катерина Мартинович

— Хорошо бы определиться с портретом будущего арендатора. Если вы планируется сдавать квартиру студентам, то нужно выбирать дома поблизости от учебных заведений (лучше, если в районе их будет несколько), с развитой развлекательной инфраструктурой поблизости. Если делается ставка на семьи с детьми, будет плюсом присутствие рядом поликлиник, детских садов и школ, а также парков. При этом лучше выбирать дома в удобных, но недорогих районах, поскольку бюджет у таких арендаторов часто ограничен, — добавляет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». — Если же речь идет о краткосрочной аренде и туристах, есть смысл выбрать небольшие апартаменты в центре или недалеко от значимых достопримечательностей. Хорошо подойдут и новостройки рядом с крупными железнодорожными вокзалами.

Нынешний год оказался необычным. Ожидания были, что из-за коронакризиса цены на недвижимость практически рухнут. А получилось наоборот. Одновременно и ипотека подешевела, и ставки по банковским вкладам упали — и на рынке жилья во многих городах вместо кризиса случился инвестиционный бум. Но насколько можно рассчитывать на такое в будущем?

— Квартиры сложно рассматривать как высокодоходные инвестиции, — говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. — Скорее это средство для сохранения сбережений. И перспектива обеспечить себе дополнительный доход, который позволит достойно жить на пенсии. Рост стоимости недвижимости, наблюдавшийся в начале 2000-х гг., был связан не только с экономическим ростом, но и с существенным снижением цены квадратного метра сразу после кризиса 1998 года. Сегодня таких предпосылок нет. А с учетом развития ипотечного кредитования в России трудно ожидать и реально больших арендных ставок. Тем не менее, если сравнивать со ставками по банковским депозитам и инвестиционными успехами большинства негосударственных пенсионных фондов и ПИФов… Консервативные вложения в привычную недвижимость выглядят куда более привлекательными.

Читать статью  Какие условия гарантируют инвесторам законопроекты о защите вложений - Российская газета

Нелегкий выбор: покупать или арендовать квартиру? Какие есть плюсы и минусы обоих вариантов — рассуждаем вместе с риэлторами

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Источник https://zakon.ru/blog/2021/07/23/chto_takoe_investicionnaya_stoimost

Источник https://www.kp.ru/putevoditel/dom/investitsii/kvartira-dlya-investitsij/

Источник https://j.etagi.com/ps/ocenka-nedvizhimosti/

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: