Ничего хорошего, хоть и есть варианты: что ждет заемщика, который перестанет платить по ипотеке?

Россияне за прошлый год набрали рекордный объем ипотечных кредитов, и часть из них точно попадут в категорию проблемных. Люди плохо рассчитывают свои силы, теряют работу или долго болеют – а потом просто не могут справиться с валом просроченных долгов. При этом ипотека предполагает, что купленной квартиры легко лишиться. Мы разобрались, как именно это происходит и что должен сделать заемщик, чтобы не потерять свое единственное жилье, купленное в ипотеку.

Проблема на десятилетия вперед

Когда в апреле прошлого года правительство вводило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых, выглядело это, по меньшей мере, странно. На тот момент куда более важным казалось поддержать тех, кто взял кредит до пандемии и теперь не может вносить платежи – но власти решили сделать так, чтобы кредитов стало еще больше. И это сработало: несмотря на все проблемы, 2020-й стал рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов.

Прошлый рекорд был установлен в 2018 году – тогда россияне взяли ипотеки на 3 триллиона рублей за один год. Потом строительный рынок начал постепенно приходить к более спокойному росту – с середины 2019-го начали действовать новые правила долевого строительства, а ставки по ипотеке почти не снижались.

Но в 2020 году было выдано ипотечных кредитов на 4,3 триллиона рублей, а всего (по данным на начало марта) россияне должны банкам 9,5 триллионов рублей. Для понимания, это примерно половина всех доходов федерального бюджета за год. Рынок жилья еще с прошлого года называют перегретым, но «охлаждать» его будут постепенно – сохранив льготную ипотеку после 1 июля 2021-го, но лишь в части регионов.

Правда, как оказалось, кризис не прошел мимо ипотеки – часть из тех, кто ввязался в историю с ипотечным кредитом на пике роста, по факту не может обслуживать свой долг. По официальным данным, на просроченные ипотечные кредиты приходится около 72 миллиардов рублей. На первый взгляд, это менее 1% от общего объема выдачи, но по факту цифры больше.

Так, многие клиенты предпочли уже реструктуризировать свои долги (продлив срок ради снижения платежа) – таких в портфеле у банков порядка 3%. И, как показывает практика, реструктуризация помогает далеко не всегда – вероятно, все 3% таких долгов в итоге станут проблемными.

Доля просроченных кредитов будет расти и дальше – как прогнозируют аналитики, в первой половине 2021 года это будет рост на 8-10%, а во второй – уже на 12-15%. Причин есть несколько:

• банки кредитовали клиентов слишком активно , не уделяя достаточно внимания оценке платежеспособности клиентов. В итоге кредиты получали те, кто уже скоро не сможет вносить по ним ежемесячные платежи;
• закончились все программы кредитных каникул , вводимых Центробанком. Сейчас у заемщика есть возможность только один раз уйти на кредитные каникулы (те, которые ввели еще до пандемии);
• жилье в продаже становится все дороже, но заработать на нем вряд ли получится много – доходность аренды постоянно падает. Те, кто покупал квартиру в ипотеку, надеясь погашать кредит, сдавая жилье в аренду, могут сильно прогадать.

Вообще же, как показывают расчеты, во многих регионах льготная ипотека оказала отрицательное влияние на заемщиков – с учетом роста цен на жилье, даже по низкой ставке платежи будут выше, чем при старых ценах и рыночных ставках. Но проблема еще серьезнее – взяв ипотеку по нормальной цене и высокой ставке, в будущем кредит можно рефинансировать под более низкий процент. Но ниже, чем средние 6% годовых по госпрограмме, ставки уже не будут – тогда как стоимость жилья фактически фиксируется на весь срок кредита.

Поэтому и те, кто покупал жилье в инвестиционных целях, вряд ли что-то выгадают, когда госпрограмма закончится. А платить-то нужно вне зависимости от обстоятельств.

Что будет, если по кредиту нет платежей

Ипотека – это залог недвижимости, соответственно, любой ипотечный кредит обеспечен залогом. Это означает, что в случае отсутствия платежей по кредиту, банк может обратить взыскание на объект залога (то есть, на саму ипотечную квартиру), за счет продажи которого погасит долг заемщика. Но, как и всегда, этот процесс достаточно сложный и продолжительный по времени.

Прежде всего, отмечает вице-президент QBF Владимир Масленников, банк не может обратить взыскание на предмет залога, если от долга осталась сумма менее 5% от стоимости квартиры. Есть и ограничение по срокам – раньше, чем через 3 месяца, взыскивать залог банк не может.

Как рассказала нам юрист из бюро «Де-юре» Марина Николаенко, банки обязаны действовать по закону – это значит, что кредитор должен пройти ряд обязательных этапов, прежде чем пустить квартиру «с молотка»:

1. заемщик перестает платить . Скорее всего, банк тут же (на следующий день) свяжется с ним и предупредит о последствиях. Это делают многие банки, но не все – другие ждут, пока «набежит» достаточно большая пеня;
2. банк попытается урегулировать вопрос . Кроме «обязательных» кредитных каникул (на случай потери работы или части доходов), до 30 июня 2021 года Банк России рекомендует кредитным организациям проводить «проблемным» клиентам реструктуризацию кредитов;
3. если клиент не идет на контакт, или урегулировать проблему не удалось , банк пришлет досудебное требование досрочно погасить весь долг. То есть, банк переходит от попыток взыскать пропущенные платежи к попытке взыскать с должника полную сумму кредита со штрафными санкциями;
4. если клиент снова не реагирует (или ему нечего предложить банку), банк идет в суд и пытается взыскать долг в судебном порядке, обратив взыскание на заложенное имущество;
5. суд выносит решение о взыскании долга и обращении взыскания на имущество;
6. банк получает решение суда и инициирует исполнительное производство , в рамках которого пристав выставит заложенную квартиру должника на торги.

Это – судебный порядок взыскания (а в кредитном договоре может быть прописан и внесудебный). В данном случае каждая стадия предполагает определенный срок. Например, на досудебное урегулирование уходит обычно 3 месяца, но банк может не подавать в суд и дольше – например, полгода с момента, как начали копиться просрочки. Между досудебным требованием и иском в суд пройдет еще не меньше месяца, а потом – несколько заседаний суда.

Кстати, как говорит Марина Николаенко, если заемщик не появится в суде, то дело будет рассмотрено очень быстро – но не в его пользу.

Так что между появлением просрочек и началом исполнительного производства может пройти до года. И, что немаловажно, буквально на каждой стадии этого процесса должник может как-то повлиять на ситуацию. Вряд ли у заемщика появятся несколько миллионов, чтобы погасить долг полностью и досрочно, но кое-какие варианты у него все-таки есть.

Как договориться с банком

Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.

Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:

• нужно, чтобы материальное положение заемщика ухудшилось . Оснований может быть несколько: потеря работы, снижение доходов на 30% и больше, появление новых иждивенцев, больничный дольше 2 месяцев, оформление инвалидности I или II группы. Все это подтверждается документами;
• заемщик должен обратиться в банк с заявлением и подтверждающими документами (автоматически кредитные каникулы не включаются);
• жилье должно быть единственным для заемщика;
• платежи снижаются или останавливаются на срок до 6 месяцев , а срок действия кредитного договора продлевается на срок каникул;
• воспользоваться каникулами можно только один раз за весь срок действия кредитного договора.

Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2020 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.

Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.

Есть вариант и с рефинансированием – но нужно помнить, что рефинансировать кредит в своем же банке под более низкий процент не получится. А если у клиента снизились доходы, или он допустил несколько просрочек, другой банк ему просто откажет в рефинансировании. Единственный вариант – попытаться снизить ставку по своему кредиту в своем же банке. Такое бывает, если клиент брал ипотеку давно, когда ставки были значительно выше, чем сейчас.

Если же все это не подходит, остаются запасные варианты:

• договориться с банком о добровольной и самостоятельной продаже залоговой квартиры . Так за нее можно выручить больше (банк попытается продать ее побыстрее и с потерями), и даже оставить себе часть стоимости квартиры, полностью погасив долг перед банком;
• как вариант, обменять ипотечную квартиру на более дешевую – но снова с согласия банка . Такие сделки достаточно сложные (один кредит погашается, а второй сразу же открывается), но так можно снизить сумму ежемесячного платежа;
• попытаться договориться с банком об особых условиях погашения – например, временно снизить сумму платежа, пока заемщик находится в сложной жизненной ситуации.

Однако единственный способ решить проблему, лишившись источника доходов – это продать квартиру и погасить полученной суммой весь кредит. Во всех остальных ситуациях (реструктуризация, рефинансирование, обмен, и т.д.) нужно, чтобы у заемщика был хоть какой-то денежный поток – иначе банку будет просто не о чем с ним разговаривать.

Другие способы не лишиться жилья

Первое и главное, что нужно знать о взыскании ипотечного жилья – оно не защищено, даже если является единственным и в нем живут несовершеннолетние. Закон делает весьма четкую оговорку, определяя, что «иммунитет» от взыскания на залоговое ипотечное жилье не распространяется. Это касается как обычного обращения взыскания на объект залога по ипотечному кредиту, так и ситуации, когда должник решит объявить себя банкротом.

Что касается банкротства, стоит понимать – под внесудебную бесплатную процедуру ипотечный должник не попадет: там и сумма долга должна быть не более 500 тысяч рублей (ипотека исчисляется миллионами), и жилья в собственности быть не должно, кроме единственного (а на залоговое это не распространяется). Обычное судебное банкротство будет стоить должнику в среднем более 100 тысяч рублей, к тому же он гарантированно лишится ипотечного жилья. То есть, банкротство – точно не вариант.

Правда, как отметила Надежда Коркка, есть один способ сохранить единственное жилье – если суд примет во внимание, что квартира является единственным жильем для детей, то он может в индивидуальном порядке не выселить заемщика из нее. Но, снова-таки, при условии, что заемщик как-то гарантирует дальнейшее погашение долга.

В любом случае, напоминает Марина Николаенко, у заемщика есть возможность остановить процесс принудительного взыскания (и выселения) почти на каждой стадии:

• до обращения в суд – использовать кредитные каникулы или оформить реструктуризацию;
• после обращения в суд – заключить мировое соглашение с банком. Например, продать квартиру самостоятельно и погасить весь долг;
• после получения решения суда – договориться с банком или судебным приставом о рассрочке в исполнении обязательства. Фактически так можно получить право на выплату всего долга равномерными небольшими частями.

То есть, лучший из вариантов – не избегать общения с банком, а всячески пытаться урегулировать долг. В идеале это поможет заемщику снова вернуться к бесперебойной выплате взносов (например, за время каникул он найдет новую работу), или просто даст время найти покупателя на квартиру, который даст достаточную сумму, чтобы ею погасить весь долг.

Надеяться же на «антиколлекторов», «раздолжнителей» или на личное банкротство не нужно – недобросовестные посредники обычно помогают до первого же судебного заседания, а банкротство просто не сохранит за должником квартиру.

Мнения экспертов издания по этой теме:

Андрей Белоусов

7 способов, как законно не платить кредит

Как быть, если нечем платить задолженность по кредиту? Какие существуют способы выхода из сложившейся ситуации? Данная тема весьма актуальная, поэтому в статье рассмотрим, как не платить кредит законно, какие существуют варианты. Остановимся на 7 способах, которые действительно работают.

Необходимо изначально думать, когда оформляете заем, как планируется оплата кредита. Частые истории, когда человек набирает по десять микрозаймов, кредитов, открывает кредитные карты, затем не выплачивает задолженность и уезжает в другую страну. В результате, последствия могут самыми разными, в первую очередь под удар попадают родственники и близкие, особенно если речь идет о больших суммах. Помните, что мы проживаем в гражданском обществе, поэтому при оформлении кредита должна присутствовать гражданская ответственность. Что делать если произошел форс-мажор, как законно не платить кредит банку?

Способ №7

Выплата задолженности с помощью страховки. Когда брали заем параллельно с этим оформили страховой полис о неуплате задолженности, возможно фирма пойдет на погашение задолженности за клиента, но при условии что присутствует уважительная причина из-за чего не получается выплатить долг. Данная причина обязательно прописывается в соглашении. Необходимо осознавать, что эта услуга дорогостоящая, и часто когда мы оформляем потреб. кредит, банковские сотрудники навязывают страховку, которая чаще не нужна. Лайфхак для тех, кто не нуждается в страховке, помните, что всегда можно оспорить страховку, и отказаться от услуги.

Способ №6

Банкротство физ. лица – этот вариант в определенных ситуациях, когда у человека имеется пару кредитов самый простой. Каждый может запустить процедуру банкротства. Это происходит когда:

• долг свыше 500 тыс. рублей;
• у заемщика отсутствует ликвидное имущество;
• ежемесячные выплаты по заему высокие, в сравнении с размером заработной платы.

Помните, что банкротство платная процедура. Стоимость, который минимум 40 тыс. рублей. Лучше всего начинать процесс банкротства после того, как пройдена консультация с опытным юристом. Учтите, что этот метод неуплаты задолженности имеет ряд негативных последствий для заемщика:

• исправить КИ не получится;
• исключительно МФО способны оформить заем, банки вероятней всего откажут;
• запрещен выезд за рубеж на полгода;
• 3 года нельзя занимать руководящие должности.

Способ №5

Кредитные каникулы, которые предоставляются банковской организацией. Метод не всегда эффективен при потреб. кредите, но в теории, можно попробовать согласовать отсрочку по выплатам или банк позволит на протяжении конкретного срока платить исключительно проценты. Второй вариант позволяет отсрочить выплаты по основному долгу.

Хорошая новость для ипотечников, с 2020 года в планах правительства РФ введение ипотечных каникул. Правительство активно прорабатывает данный законопроект. Общий срок отсрочки по выплатам для клиентов, которые столкнулись с форс-мажорной ситуацией 1 год, не больше 6 месяцев за 1 раз. Помимо этого, присутствует условие, что жилье приобретенное в кредит должно быть единственным.

Способ №4

Расторжение договора для многих может показаться фантастикой. Когда кредит оформлен в региональном банке или в МФО, не редко случается так, что договоры неправильно оформлены, поэтому противоречат законодательству страны. Например, это может касаться процентных ставок по кредиту, штрафных санкций или начисления пени за просрочку, могут напрямую противоречить закону.

Если заемщик весьма грамотный, и смог такие несоответствия отыскать, в теории можно претендовать на расторжение договора. В результате – снижена сумма или вовсе аннулированы обязательства. Это происходит в 1% случаев, если присутствует юридическая грамотность, можете попробовать. Такой способ не будет работать, если вы кредитовались в крупном банке, юридические отделы шикарно знают свое дело, поэтому к соглашениям не подкопаешься.

Способ №3

Как незаконно не платить кредит? Выкупить долг третьим лицом. Логично – если банк может продать долг коллекторской компании, при невыплате, почему кому-то со стороны заемщика не выкупит долг у банка или коллекторов? Эта операция доступна родственникам, друзьям, или как вариант, заемщик может воспользоваться услугами специальных фирм. Установлен минимальный лимит, который предстоит выплатить перекупающей стороне. Сумма начинается от 20% от размера долга и выше. Условно: друг может выкупить долг в банке, например долг 1 млн рублей, друг оплачивает 200 тыс. рублей.

Учтите, что коллекторы не всегда готовы расстаться с долговыми обязательствами, которые в дальнейшем способны принести деньги. Этот способ подходит в большей степени для банка.

Способ №2

Перекредитование или рефинансирование, суть сводится к тому, что оформляется новый кредит в другом банке, чаще под более низкий процент. Это позволяет изменить сумму платежей и сроки выплаты. Когда присутствует просрочка по кредиту, рефинансирование усложняется. Некоторые банки позволяют даже с просрочкой оформить перекредитование.

Способ №1

Реструктуризация долга – этот термин часто путают с рефинансированием. Реструктуризация долга осуществляется в том же банке, где был оформлен заем, но договариваемся об изменении условий сотрудничества. Чаще это увеличение кредитного срока по выплате со снижением платежа, и распространением штрафных санкций на весь срок заема. Здесь понимать, что необходимо подать заявку на реструктуризацию задолженности, и требуется уважительная причина на ее одобрение. Например, самые распространенные причины неуплаты задолженности:

• если женщина, неожиданно ушла в декрет, соответственно ежемесячный доход уменьшился;
• увольнение из коммерческой организации, и начало работы в государственном учреждении;
• проблемы со здоровьем;
• имущество испорчено из-за пожара, стихийного бедствия.

Можно ли вообще не платить по кредиту?

Не менее популярный вопрос. Существует даже позитивная судебная практика в России по таким случаям. Как пример: пенсионерка не оплачивает задолженность, имущества для взыскания не было. Дама подала на личное банкротство, суд простил долг, поскольку достаточного дохода не было. Помните, это исключение из правил.

Существует понятие исковой давности по кредиту – 3 года. Поэтому в теории можно предположить такой сценарий – человек продал, переписал имущество на родственников, не появляется по месту регистрации, судебные приставы не могут его отыскать. Затем возвращается в город, банк о заемщике забыл. Как показывает практика, срок исковой давности может затягиваться на 10-15 лет, если банк направляет повторное заявление в суд и инициирует повторение разбирательства по вашему делу. В таком случае, заемщик проведет существенный отрезок своего времени в нелегальном положении. Стоит ли это риска и переживаний?

Последствия для тех, кто не платит по кредиту/скрывается от судебных приставов

• плохая кредитная история;
• запрет на выезд за рубеж, если кредитный лимит свыше 30 тыс. рублей;
• не возможность официального трудоустройства, проживания по месту регистрации;
• испорченная репутация.

Если ли риск лишения свободы за невыплату задолженности? К данной формулировке часто прибегают коллекторы. Уголовная ответственность может грозить, только если умышленно не оплачивается кредит. Если вы взяли кредит с уже доказанным намерением по не проведению выплаты, если не было ни одного платежа и если получится доказать, что это действительно умышленное действие. В такой ситуации санкции в виде:

• штрафа от 200 тыс. рублей;
• удержание зарплаты;
• обязательные принудительные работы;
• арест до полугода;
• лишение свободы до 2 лет.

Когда заемщик оказывается в трудном положении, то к уголовному кодексу ситуация не имеет никакого отношения. Вероятней всего коллекторы или банк вводят клиента в заблуждение, и оказывают психологическое давление. Мы рассмотрели, как не платить кредит законно, но каждый решает самостоятельно какой сценарий его устраивает больше. Помните о гражданской ответственности и последствиях неуплаты для близких, родственников.

Источник https://bankstoday.net/last-articles/nichego-horoshego-hot-i-est-varianty-chto-zhdet-zaemshhika-kotoryj-perestanet-platit-po-ipoteke

Источник https://investfuture.ru/edu/articles/7-sposobov-kak-zakonno-ne-platit-kredit

Источник