Полезные советы как арендовать офисную площадь в бизнес-центре
Офисная недвижимость пользуется все большей популярностью. С каждым днем сдается в эксплуатацию много огромных бизнес-центров в самых привлекательных и удобных частях города.
Поэтому если род вашей деятельности подразумевает обязательное наличие офиса, а его покупка не является рациональной, то идеальный вариант – это аренда офисных площадей. Всегда важно сделать удачный выбор при аренде офисных площадей, так как это имеет ряд преимуществ.
Выбираем офис
Аренда офисной площади в бизнес-центре говорит об уровне компании и ее престижности.
Посетители всегда по достоинству смогут оценить качество обслуживания в таком офисе, особенно если это заметно с первых минут посещения: наличие охраны, удобной парковки, комфортабельного холла с элитной мебелью, системы кондиционирования и вентиляции и т. д.
Ориентируемся на инфраструктуру
На этапе планирования и строительства здания всегда проектируются и офисные помещения. Их разрабатывают с учетом всех нюансов. Управление бизнес-центра – это удел только администрации.
В помещениях ежедневно должна проводиться уборка, исправно работать противопожарная сигнализация и видеонаблюдение.
Это означает, что аренда офисных площадей избавляет от необходимости нанимать охранников и уборщиц за плату и нести дополнительные расходы.
Всегда в бизнес-центре есть также кафе, зона отдыха, сервис оргтехники, множество ресторанов, банки и банкоматы.
Наличие широкой инфраструктуры направлено на то, чтобы сами компании занимались исключительно трудовой деятельностью, и им не приходилось отвлекаться на поиски вспомогательных организаций для эффективного и комфортного ведения бизнеса.
Полезные дополнения
Планируя аренду офисных площадей в бизнес-центре, важно учитывать тот факт, что в любом солидном здании всегда должны быть комнаты для тренингов, залы для переговоров и т. д.
Наличие таких помещений очень выгодно, потому, что вам не придется дополнительно тратится на их аренду. Это особенно благоприятно скажется на финансовом состоянии компании, если семинары или переговоры проводятся не часто, а пользоваться этими помещениями можно по мере необходимости.
Аренда офисных площадей в бизнес-центре — это удобно и выгодно
Понятно, что аренда офисных площадей в бизнес-центре, особенно в престижном, стоит приличных денег.
Как арендовать офис без юридических проблем
Аренда офисов — больная тема для предпринимателей. Кого-то арендодатель выгоняет без объяснения причин, кто-то снимает помещение в жилом доме с пианистом за стеной, а кому-то администрация закрывает окно рекламным полотном. От каждой проблемы есть юридическая защита. Мы подготовили советы, как не потерять деньги, сохранить место и работать с комфортом.
Содержание
- 1. Проверьте арендодателя
- 2. Найдите в договоре опасные пункты и поговорите о них с арендодателем
- 3. Осмотрите помещение
- 4. Согласуйте ремонт с арендодателем
- P.S. При выезде сдайте помещение по акту
1. Проверьте арендодателя
Заключайте договор только с уполномоченным лицом. Все остальные бумаги не имеют юридической силы, поэтому ваше право находиться в помещении будет призрачным. Вас выселят в любой момент.
Помещение в аренду сдают три вида лиц: собственники, представители собственников и субарендодатели. У представителей проверьте доверенность, у субарендодателей — согласие арендодателей.
Во всех случаях запросите:
— Оригиналы документов на помещение или заверенные нотариусом копии. Они помогут убедиться, что вы получите именно то помещение, которое хотите. Обычные копии легко подделать, поэтому им лучше не доверять.
— Договор на покупку помещения и свежую выписку из ЕГРН. Они подтвердят право собственности на помещение. Выписку можно заказать на сайте Россреестра, это стоит несколько сотен рублей.
— Выписку из ЕГРЮЛ. Она поможет узнать, действительно ли перед вами директор организации. Её можно заказать на сайте налоговой, это бесплатно.
Сначала посмотрите документы и пообщайтесь с уполномоченным лицом, и только потом подписывайте договор. Если вокруг вас создают ситуацию спешки и просят заплатить прямо сейчас, а лучше наличкой, возможно, вы столкнулись с мошенниками. Если рассказывают сказку, что документы в сейфе, ключи у директора, а директор на Санторини — тоже. Будьте осторожны и не торопитесь.
2. Найдите в договоре опасные пункты и поговорите о них с арендодателем
Договор аренды — это ваша главная защита в спорах с арендодателем. Попросите проект договора, возьмите тайм-аут на пару дней и внимательно прочитайте каждую строку. Привлеките юриста, если формулировки непонятны и ссылки между пунктами запутанны. Подготовьте ваши предложения по договору и поговорите с арендодателем. Будьте доброжелательны: если требовать и качать права, вам откажут.
На что обратить внимание в договоре — читайте ниже.
Что берёте в аренду
Договор должен точно описывать помещение: адрес, метраж, этаж, расположение, номер помещения. Без этих данных документы подписывать бессмысленно: они не имеют юридической силы и не помогут защитить ваши права — ст. 607 ГК РФ.
При плате за квадратные метры попросите копию кадастрового паспорта помещения. В нём указана точная площадь вашего офиса, поэтому вы не переплатите за лишние метры.
Проследите, что в договоре описано именно то помещение, о котором договорились. Бывают ошибки и намеренные подлоги для увеличения арендной платы.
Что входит в арендную плату
Арендодатели заманивают клиентов и на сайтах указывают цену без учёта коммунальных платежей и дополнительных услуг. Предприниматели видят привлекательное предложение, а об остальных платежах узнают слишком поздно. Не попадайтесь на уловку и учитывайте все платежи при выборе офиса.
Ниже расскажем, за что, возможно, придётся доплачивать.
Коридорный коэффициент — плата за общие помещения. Арендодатель делит её между всеми съемщиками. Способ расчёта для всех один, поэтому вряд ли вам удастся договориться об особенной цене для себя.
Коммунальные услуги — плата за отопление, воду и свет. Лучше оплачивать всё по счётчикам. Это единственный способ понять, что вам выставляют счета не на случайные суммы.
Уборка. При завышенной цене откажитесь от услуги. Пообещайте, что сами будете содержать помещение в чистоте.
Охрана. Выясните, как попасть на работу: заказывать ли ключи для сотрудников, покупать ли пульты для шлагбаума.
Парковка. Узнайте, сколько вам полагается парковочных мест. Лучше всего получить фиксированное место, которое будет принадлежать только вам. Принцип: «кто раньше приехал, тот и припарковался» не удобен. Временами вы будете приезжать на работу и обнаруживать, что всё уже забито машинами.
С какого момента платить за аренду
Плохо, если в договоре указана точная дата первого платежа, и она близко. Например, сейчас 4 апреля, а вы платите с 8 апреля. Возможно, к этому времени вы не заедете в офис, а платить придётся. Лучше пусть в договоре будет фраза: «с момента приёма помещения по акту».
Как часто арендная плата будет расти
Повышать арендную плату чаще раза в год — запрещено. Если в договоре прописаны другие условия, они незаконны по ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Предложите избавиться от них.
За что вас выселят
В общем случае у арендодателя есть право расторгнуть договор через суд, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату — ст. 619 ГК РФ.
Арендодатели прописывают в договоре условия получше. Обычно они вправе выгнать арендатора без суда и объяснения причин. Вряд ли вы переубедите собственника. Зато можете попросить, чтобы вас предупредили заранее, например, за 2 месяца — и дали вам время найти новое место.
Как съехать досрочно
Пропишите в договоре, в каком случае вы расторгните договор. Упомяните, как это будет происходить: за какое время вы предупредите арендодателя, требуется ли его письменное согласие, вернуть ли вам депозит и в какой срок.
По закону арендатор вправе расторгнуть договор через суд, если помещение стало непригодным, а арендодатель не делает капитальный ремонт — ст. 620 ГК РФ. В реальности это бывает редко.
Можно ли вам менять вид деятельности
Представители бизнес-центров узнают у арендодателей направление бизнеса и прописывают его в договоре. Они следят, чтобы рядом не было двух конкурирующих фирм, и не возникали конфликты. Если решите поменять формат работы, то нарушите договор и, возможно, потеряете помещение — ст. 615 ГК РФ.
Порой предприниматели заранее знают, что займутся другим делом. Если это ваш случай, предупредите арендодателя и попросите убрать пункт из договора.
Кто делает ремонт
По закону капитальный ремонт — обязанность арендодателя, мелкий — арендатора — ст. 616 ГК РФ. В договоре ответственность можно распределить по-другому, например, повесить всё на арендатора. При долгосрочной аренде этот пункт обернётся крупными расходами. Постарайтесь исключить его.
После ремонта в офисе появляются улучшения. Отделимые, например, полки и люстры, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, стеклопакеты — арендодателю. В договоре прописывают, как рассчитать компенсацию за них и как согласовать улучшения.
Срок аренды
При аренде помещения на год и больше договор регистрируют в Россреестре. Именно поэтому арендаторам предлагают контракт на 11 месяцев. Когда срок пройдёт, арендодатель проиндексирует цену — он имеет на это право.
По закону вы обладаете преимущественным правом аренды — ст. 621 ГК РФ. Когда срок аренды закончится, арендодатель должен выбрать вас снова. Один из пунктов договора может отменить это право, поэтому проследите, чтобы его не было.
Штрафы
В бизнес-центрах штрафуют за нарушения Правил внутреннего распорядка. Прочитайте и соблюдайте: пишите заявки на работу в вечернее время, вовремя оформляйте электронные пропуска, завозите мебель с чёрного входа. Правила общие, поэтому изменить их под себя не получится.
Специальные условия
Подумайте, в какой обстановке хотите работать. Если цените вид из окна, запретите вешать рекламные полотна на фасаде. Если договорились о стойке ресепшена в коридоре, попросите зафиксировать это в договоре. Сразу позаботьтесь о себе и предотвратите споры.
3. Осмотрите помещение
— Осмотрите пол, стены и потолок. Поищите трещины и следы краски.
— Включите кондиционеры. Проверьте, что они работают, а не глохнут под слоем пыли.
— Подключитесь к вай-фаю и проверьте скорость соединения.
— Посмотрите розетки и подумайте, понадобятся ли удлинители. Представьте, как расположите столы и рассадите сотрудников.
— Познакомьтесь с соседями. Узнайте, чем они занимаются: возможно, организуют праздники или курсы актёрского мастерства, а вам важна тишина. Расспросите про арендодателя.
Обо всех недостатках расскажите представителю арендодателя. Пока все не устранят, не въезжайте в помещение — по закону ответственность будет на вас — ст. 612 ГК РФ. Формальный способ — прописать недостатки в акте и назвать срок устранения.
Пример: арендатор не заявил о недостатках сразу
Фирма сняла офис в бизнес-центре. Помещение осмотрели второпях, подписали акт и заехали. В июне пришла жара. Оказалось, что кондиционеры не работают. Арендатор попросил починить технику, а администрация отказала.
Фирма попросила суд расторгнуть договор. Суд отказал: когда арендатор принимал помещение, он должен был заметить проблему и написать о ней в акте. Раз подписал акт, где сказано, что претензий нет — от суда нечего требовать.
4. Согласуйте ремонт с арендодателем
До подписания договора ничего не ремонтируйте. Вдруг арендодатель по договору не платит за неотделимые улучшения или вообще откажется с вами работать.
После подписания договора и акта о приёме помещения заручитесь согласием арендодателя на ремонт. Важно получить компенсацию за всё, что останется в помещении после вас. Лучше всего — согласовать дизайн-проект, проект перепланировки и смету. Пусть арендодатель ознакомится с ними под подпись. Во всех остальных случаях арендодатель имеет право отказать в компенсации — ст. 623 ГК РФ.
Бывает два случая:
— Расходы на ремонт уменьшают арендную плату.
— Арендодатель платит после прекращения договора.
В любом случае сохраняйте чеки и договоры с подрядчиками.
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
P.S. При выезде сдайте помещение по акту
Арендную плату начисляют, пока помещение не сдано по акту — ст. 622 ГК РФ. Выезжать без акта — опасно. Арендодатель потребует деньги через суд — и придётся заплатить. Правило выглядит глупым, потому что вы уже не пользуетесь помещением, но для суда это не важно.
Когда предприниматель переезжает в другой офис, он зовёт арендодателя на приёмку. Если представители собственника куда-то пропали, подготовьте письменное приглашение на осмотр в определённое время и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если всё равно не пришли, отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы спасут вас, если собственник вздумает пойти в суд и потребует арендную плату.
Пример: арендатор не сдал помещение по акту
Компания просрочила несколько платежей за аренду. Арендодатель устал от обещаний заплатить и отправил ей уведомление о расторжении договора. Заодно пригласил на передачу помещения к определённой дате. Представители компании не пришли, они молча переехали в другое место.
Через некоторое время арендодатель обратился в суд с требованием заплатить аренду за три месяца. В суде директор компании сказал, что не занимал помещение, поэтому и платить не будет. Акт он не подписал, поэтому проиграл дело. Пришлось заплатить 154 215 рубле й.
Статья актуальна на 25.05.2022
Продолжайте читать
Как турагенту работать по агентскому договору
Арендатору: когда можно изменить договор аренды, чтобы платить меньше
Когда потребители обращаются в Роспотребнадзор и стоит ли бояться жалоб?
Мы всегда рады комментариям, которые не нарушают наши правила и поддерживают дружелюбную атмосферу на сайте. Стараемся отвечать на все вопросы по Эльбе и несложным бухгалтерским темам.
31 совет, начинающему предпринимателю, как арендовать помещение в ТЦ
Как избежать потери обеспечительного платежа и обезопасить свои инвестиции, при аренде помещения в торговом центре, на какие пункты договора стоит обращать особое внимание и как избежать штрафных санкций, со стороны арендодателя. Обо всем этом и многих других нюансов, Вы сможете узнать из нашей статьи.
Если ваш бизнес связан с торговлей, и вы планируете арендовать помещение в Торговом Центре, то эта статья, поможет вам, не только сохранить ваши инвестиции, но и избежать различные, не совсем приятные, ситуации.
Существует два вида, договоров аренды коммерческой недвижимости — краткосрочный (сроком не более 11 мес.) и долгосрочный (сроком от 1 года и более). Мы дадим практические советы, по каждому из таких договоров.
Совет 1. Чтобы определиться, какой вид договора вам подходит, первое что надо сделать, это определиться с размером инвестиций и сроком окупаемости проекта. Если ваш проект, может окупиться от 3 до 6 мес., то в этом случае, можно заключать краткосрочный договор. Если же, ваши инвестиции окупаются от 6 месяцев и более, то лучше заключить долгосрочные арендные отношения. Иначе получится так, что вы окупите инвестиции за 6-8 месяцев, а на заработок чистой прибыли, у вас останется всего лишь 5-3 месяца.
Совет 2. Для защиты своих инвестиций, при заключении краткосрочного договора аренды, обязательно пропишите пункт, согласно которому, в случае досрочного расторжения договора аренды по вине арендодателя (в период окупаемости ваших инвестиций), он обязан будет возместить вам все понесенные убытки. Но здесь стоит учитывать такой момент, что все убытки должны быть обязательно подтверждены документально, поэтому сохраняйте все чеки и счета.
Совет 3. В долгосрочном договоре аренды, для защиты ваших инвестиций, можно прописать мораторий, на односторонний внесудебный выход арендодателя, на срок окупаемости ваших инвестиций, либо полный запрет на внесудебное расторжение, на весь срок договора. Но здесь надо учитывать несколько моментов: 1. Арендодатель тоже не дурак, и может потребовать от вас зеркальных условий. 2. В случае, если удалось договориться о моратории, то постарайтесь чтобы этот срок, не был равен сроку окупаемости инвестиций, всегда берите запас на несколько месяцев. 3. В случае нарушения вами, условий договора, арендодатель имеет право, расторгнуть с вами договор, согласно ГК РФ, в таком случае, вы потеряете не только свои инвестиции но и «попадете» на штрафные санкции.
Совет 4. У каждого ТЦ, свои требования к договорам, а так же у менеджеров по аренде, иногда бывают дополнительные бонусы, которые они получают за согласование некоторых условий. Поэтому, по каждому важному для Вас пункту, можно и нужно вести переговоры. В редких случаях, обычно это в топовых ТЦ, бывает так, что основные условия договора, окончательные и редакции не подлежат.
Совет 5. Краткосрочный договор, проще расторгнуть в одностороннем внесудебном порядке. Самое главное, прописать сроки уведомления о таком выходе из договора, обычно это не более 1-2 месяцев. Так же, его не надо регистрировать в Росреесторе.
Совет 6. Обязательным условием, при досрочном расторжении договора, согласуйте возврат депозита, либо его зачет в последний месяц аренды. Практически все ТЦ, пытаются подписать договор так, чтобы при досрочном одностороннем выходе арендатора из договора, депозит оставался в виде штрафа у ТЦ. Продавливайте администрацию ТЦ, всеми удобными способами, как вариант — можно увеличить срок уведомления о выходе до 3-х месяцев, это вполне адекватный срок, при котором арендодатель сможет найти, на ваше место, нового арендатора. Но здесь есть один нюанс: Например, через три месяца торговли, Вы поняли, что ваш бизнес не будет приносить ожидаемого результата и работать на аренду и зарплату сотрудникам, а возможно и в минус, нет ни какого смысла. В этом случае, проще будет оставить депозит ТЦ, в виде штрафа, чем еще лишних три месяца нести расходы по ведению бизнеса.
Совет 7. После окончания краткосрочного договора, вы можете не иметь преимущественное право, перед другими арендаторами, на пролонгацию. Это значит, что после окончания срока договора, арендодатель может предложить вам арендовать помещение, на совсем других условиях, либо может просто выселить вас, без объяснения причин. Но такое преимущественное право, можно прописать в договоре, но опять же, оно не будет гарантировать вам, пролонгацию договора, на первоначальных условиях.
Совет 8. Бюджет на аренду, в инвестициях, закладывайте сразу на 2-3 месяца. Так вы сможете избежать штрафных санкций, в случае задержки оплаты по платежам, если ваш бизнес в первые месяцы не будет приносить прибыль.
Совет 9. Если вы решили, что ваш бизнес будет существовать долго и благополучно, и вам просто необходим долгосрочный договор, то стоит учесть несколько важных моментов: 1. Долгосрочный договор, подлежит обязательной регистрации в Росреесторе. 2. Для того, чтобы зарегистрировать такой договор, на арендуемое Вами помещение, должен быть выделен отдельный кадастровый номер. У всех ТЦ, есть только один кадастровый номер, на все здание, в связи с чем, им не выгодно под каждого небольшого арендатора, оформлять отдельный кадастровый номер. 3. Если все таки, вам удалось договориться с ТЦ, подписать долгосрочный договор, то будьте готовы нести все затраты по его регистрации.
Совет 10. В долгосрочном договоре, обязательно прописывается размер ежегодной индексации арендной ставки, но не более одного раза в год. У каждого ТЦ, свои аппетиты на этот пункт, обычно размер варьируется от 5 до 20% от месячной аренды. Этот пункт, так же можно согласовывать на выгодных для вас условиях.
Совет 11. Долгосрочный договор, может быть и краткосрочным. Обычно, в долгосрочном договоре, прописывается срок, в который одна из сторон, обязана зарегистрировать настоящий договор, обычно этот срок составляет максимум до одного года. В случае, если договор не будет зарегистрирован в указанный срок, то такой договор считается краткосрочным, с автоматической ежегодной пролонгацией, но не более 3-х или 5-ти раз, все зависит от срока договора.
Совет 12. В самом начале переговоров, обязательно уточните у менеджера, о дополнительных платежах и обязательствах. Помимо ежемесячной арендной платы, дополнительные платежи могут включать в себя — эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; маркетинговые сборы; страхование помещение на время проведения СМР или же на весь срок аренды; дополнительная реклама на фасаде ТЦ; платный туалет для ваших сотрудников (да-да и такое иногда бывает). К обязательным дополнительным условиям, могут относится — установка счетчиков учета посетителей в Вашем помещении; участие вашего магазина в промо-акциях ТЦ; оформление рекламных конструкций, согласно общей концепции ТЦ и изготовление возможно только у их подрядчиков.
Совет 13. Обязательно ознакомьтесь, с внутренними правилами ТЦ. В случае их нарушения, вашими сотрудниками, вам могут грозить существенные штрафы, вплоть до расторжения договора, без возврата депозита.
Совет 14. Важным моментом, будет необходимость согласования ассортиментного перечня, вашего магазина. Его лучше сделать в виде приложения к договору. Перед началом ведения переговоров, первым делов вышлите этот перечень менеджеру ТЦ, для согласования. Советуем внести в список не только тот товар, с реализацией которого вы уже точно определились, но также вносите товар который возможно появится в вашем ассортименте в будущем. Очень часто бывает, что у крупных арендаторов ТЦ, есть эксклюзив на определенный товар (особенно это касается продуктовых супермаркетов), и может получится так, что когда вы приступите к торговле, выяснится, что товар на который вы возлагали самые прибыльные надежды, находится на эксклюзиве у другого арендатора и реализация его вами, не возможна. Это очень важный момент, к которому стоит отнестись со всей серьезностью и тщательно продумать.
Совет 15. Приготовьтесь к тому, что перед подписанием договора, у вас могут запросить, проект вашего магазина (визуализацию, планограмму). Если у вас сложное и специфическое оборудование, то для решения этой проблемы, лучше обратиться к специалистам (хотим предупредить сразу, удовольствие не из дешевых). Так же, необходимо замерить само помещения, для правильной расстановки оборудования, и здесь также, лучше обратиться к специалистам по замерам.
Совет 16. Особое внимание, обращайте на штрафные санкции, при просрочки платежей. Вот пример, по более выгодным для вас условиям: Размер пени, по просроченным платежам, должен быть не более 0,1 — 0,5%, от общей суммы задолженности за каждый день просрочки, но общая сумма пени должна быть не более 5%, от общей суммы постоянной арендной части.
Совет 17. Помните, что систематическое нарушение сроков уплаты по платежам, может привести к досрочному расторжению договора, с потерей обеспечительного депозита. Пропишите в договоре, что к систематическим нарушениям, относятся нарушения допущенные более 2-3 раз, за один календарный год.
Совет 18. Заранее уточняйте время, когда разрешено проводить строительно-монтажные работы (СМР), внутри помещения, а также доставку строительного материала и оборудования. В большинстве случаев, такие работы, разрешается проводить только в нерабочее время ТЦ, т.е. ночью. Учтите, что за работу в ночное время, строители и рабочие могут потребовать с вас, дополнительную плату.
Совет 19. Заранее уточняйте нюансы по доставке товара: время доставки товара и на каких машинах разрешено доставлять товар (иначе может возникнуть ситуация, когда вы привезете товар на фуре, а ей просто технически нельзя будет заехать на территорию ТЦ); есть ли в ТЦ тележки, для внутреннего перемещения товара по ТЦ, если есть, то платные или бесплатные (данное уточнение, поможет вам избежать, дополнительных расходов при доставке товара на точку).
Совет 20. Обращайте особое внимание, на такие пункты договора, как штраф за несвоевременный выход на СМР и штраф за несвоевременное открытие торговой точки для посетителей. Если для СМР, вы нанимаете подрядчика, то обязательно в договоре с ним, пропишите ответственность и возмещение убытков, за несвоевременное выполнения им сроков работ. Помимо срока арендных каникул, на время которых дается проведение СМР, постарайтесь взять дополнительно 1-2 недели на подготовку к открытию магазина. Это поможет избежать вам штрафы, за нарушения сроков открытия магазина для посетителей. Стоит учесть, что такие штрафы, иногда достигают несколько сотен тысяч рублей, за каждый день просрочки.
Совет 21. Заранее выясните, каким способом и за чей счет, будут закрываться витрины вашего помещения (в случае их наличия), на время проведения СМР. Иногда это бывают баннеры самого ТЦ, а иногда, администрация обязывает завешивать витрины, баннером арендатора.
Совет 22. В процессе переговоров, сразу же выясняйте о всех скрытых (и не только) коммуникациях, которые проходят в полу или стенах вашего помещения (эту информацию обязан точно знать инженер ТЦ). Наличие данной информации, позволит вам избежать крупных неприятностей, при проведении СМР. Например, ваши строители будут сверлить отверстие в стене и попадут в водопроводную трубу, не трудно себе представить, какие из этого «вытекут» последствия.
Совет 23. Это будет полезный совет, для тех, кто решил открыть торговую точку на особо контролируемых объектах, в частности в аэропорту. Для допуска вашей строительной бригады к СМР, всем ее участником, прийдется пройти тщательную проверку ФСБ, и здесь могут возникнуть серьезные проблемы. Например, если кто-то из рабочих имеет в прошлом судимость, то бдительные сотрудники ФСБ, не допустят такого рабочего на проведение СМР. Поэтому, стоит заранее уточнить, какие существуют ограничения для персонала (и не только в строительной бригаде), по допуску на объект.
Совет 24. В договоре обязательно пропишите, прямо конкретной цифрой, что арендодатель гарантирует выделить необходимое для вашего магазина, количество электроэнергии в кВт-ах.
Совет 25. Для того, чтобы обезопасить себя, от попадания под ротацию арендаторов, со стороны администрации ТЦ, обязательно пропишите в договоре, условия по которым данная ротация может проводиться только по обоюдному согласию сторон, либо исключена вообще. Иначе, через пол года вашей работы на выгодной вам локации, вас могут «попросить» переехать в какую-нибудь глушь. Если же ротация, будет проводиться в связи с реконцепцией или же реконструкцией самого ТЦ, то целесообразно будет прописать условия, по которым администрация обязана будет возместить вам, все понесенные убытки (не забываем, сохранять все чеки и счета, т.к. возмещение возможно только по документально подтвержденным убыткам).
Совет 26. Обязательно составляйте, следующие приложения к договору аренды: Приложение №1 Поэтажный план размещение помещения в ТЦ. На данной плане, обязательно выделите в рамку ваше помещение, и обозначьте ее как — границы арендуемого помещения; Приложение №2 Ассортиментный перечень (см. Совет 14.); Приложение №3 Форма Акта приема-передачи помещения; Приложение №4 Форма Акта возврата помещения; Приложение №5 Акт разграничения эксплуатационной ответственности. В данном Акте, тщательно пропишите и обозначьте границы эксплуатационной ответственности, между арендодателем и арендатором, по инженерным сетям. (приложение не обязательное но очень полезное); Приложение №6 Разделительная ведомость. Здесь тщательно пропишите, за какие работы отвечает арендодатель, а за какие арендатор, кто их выполняет и кто оплачивает; Приложение №7 Места размещения рекламно-информационных материалов арендатора на фасаде помещения. В данное приложение, вставьте фото фасада помещение и в рамку выделите, все согласованные с арендодателем рекламные места. Так же стоит прописать, их технические характеристики (размеры, используемый материал и т.д.); Приложение №8 Внутренние правила пользования ТЦ.
Совет 27. В пункте, где указан размер постоянной арендной платы, указывайте так же, что входит в постоянную арендную плату (реклама на фасаде помещения, коммунальные платежи и т.д.).
Совет 28. Обязательно, прописывайте в характеристиках помещения, следующие данные: Точный адрес ТЦ; Этаж, на котором расположено помещение; Точную площадь, арендуемого помещения; Номер помещения, согласно кадастровой документации ТЦ (обратите внимание — не внутренняя нумерация, а именно по документации которую выдали гос органы, т.к. внутренняя нумерация, может постоянно меняться администрацией ТЦ). Но бывают случаи, когда ваше помещение, просто не существует на данной документации, в этой ситуации, советуем как можно детальней обозначить помещение, на плане в Приложении Поэтажного плана, для возможности его идентификации, в случае возникновения спорных вопросов;
Совет 29. Если ваш бизнес связан с общепитом, либо вам требуется водоснабжение и канализация, заранее уточняйте о их наличии, либо возможности проведения таких коммуникаций, во внутрь помещения.
Совет 30. По возможности, избегайте нарушения условий договора аренды, но если вдруг у вас возникают какие-либо проблемы, не избегайте общения с администрацией ТЦ, а всегда обращайтесь к ним заранее, не затягивайте ситуацию до критического момента, в большинстве случаев, они могут пойти вам на уступки. Но не стоит этим злоупотреблять.
Совет 31. Прежде чем приступать к согласованию и подписанию договора, выпишите для себя, все нюансы и варианты возникновения различных ситуаций, определите для себя, все возможные риски. Всегда помните простое правило «договариваться обо всем, лучше на «берегу» и желательно закрепить все документально». Так же, следует знать, что у каждого ТЦ, свои правила и требования, договор может быть и на 5-ти страницах, а может и на всех 50-ти. Желаем вам процветания и успехов.
Источник https://informjournal.ru/poleznye-sovety-kak-arendovat-ofisnuyu-ploshhad-v-biznes-czentre/
Источник https://e-kontur.ru/enquiry/1330/rent_office
Источник https://vc.ru/flood/38578-31-sovet-nachinayushchemu-predprinimatelyu-kak-arendovat-pomeshchenie-v-tc
