Готовые примеры бизнес-планов с расчетами для малого бизнеса 2018-2019

Проектирование офисов и офисных центров (бизнес-центров) в Санкт-Петербурге (Спб)

Санкт-Петербург – один из крупнейших деловых центров России. Бизнес здесь развивается очень активно, поэтому потребность в офисных зданиях и помещениях находится на стабильно высоком уровне. Современный и эргономичный офис– лучший способ произвести положительное впечатление на клиентов и партнёров! Помимо этого и среди арендаторов красивый и удобный офисный центр всегда будет иметь высокую популярность, принося инвесторам стабильный доход! Всего этого можно достичь при выполнении проектных работ.

Разработка проектной документации – важнейший этап работы по созданию нового офисного центра. В первую очередь необходимо сказать о том, что квалифицированное проектирование офисного центра – это гарантия безопасности персонала и посетителей! Во-вторых, нельзя забывать о том, что проектная документация в обязательном порядке согласовывается в надзорных инстанциях. Если в проекте обнаружатся ошибки, дело не сдвинется с места – документы не пройдут процедуру согласования. Поэтому от качества работы проектной организации напрямую зависит строительство офисного центра. Специалисты компании «Соглас-Проект» не только квалифицированно изготовят проект офисного центра или отдельного офиса, но и обеспечат беспроблемное получение необходимых согласований! Огромный опыт успешных согласований – гарантия результата!

Нормы проектирования офисов и бизнес-центров в СПБ

Проектирование офисов осуществляется на основании строительных нормы и правил, требований пожарной безопасности и санитарно-гигиенических норм. В наши дни к списку обязательных правил добавлены нормы оборудования зданий средствами доступной среды. Все это направлено на обеспечения безопасности зданий для людей, которые будут в них находиться.

1. СП 118.13320.2012. (СНиП_31-06-2009). Общественные здания и сооружения.
2. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Санитарная классификация сооружений.
3. СП 1.13130.2009. Система противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы.
4. Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (от 02.07.13)
5. СП 59.13330.2012. Доступность зданий и сооружений для МГН.

Этапы проектирования офисного центра в СПБ

Работа над проектом офисных зданий проходит следующим образом:

1. Предпроектные исследования

• На этом этапе проектный отдел определяет направление будущей работы, обсуждая ключевые моменты с заказчиком. Продумывается архитектурный стиль здания, намечаются объемы строительных и ремонтных работ.
• Изучается участок, на котором будет возведено здание: заказываются геодезические работы, проводится оценка территории с точки зрения возможностей подключения электричества, воды, тепла и т.д. к имеющимся сетям и ресурсам.
• Проводится оценка транспортной инфраструктуры, после чего планируется расположение здания, определяются места парковок, входы/выходы и т.д.
• Намечается организация внутреннего устройства сооружения: количество этажей, расположение комнат, холлов, лестниц и пр. Продумываются инженерные, противопожарные и охранные системы.
• Изготовляется эскиз офисного центра.

2. Разработка проектной документации

На данном этапе изготавливаются:

• Проект архитектурно-планировочных решений;
• Схема внешних и внутренних инженерных сетей здания;
• Проект комплексных мер пожарной безопасности офисного центра;
• Проект благоустройства примыкающей к зданию территории.

3. Разработка рабочей проектной документации

Заключительный этап работы, предполагающий составление технических документов для строительства офисного центра: чертежей, спецификаций, смет и пр. Результатом работы проектного отдела является полный пакет документов, необходимых для проведения строительных работ.

Согласование проекта офисного центра в Санкт-Петербурге

Как мы уже отмечали выше, готовые документы в обязательном порядке согласуются в надзорных инстанциях Петербурга. Успешное прохождение процедуры согласования гарантирует отсутствие проблем на этапе строительства.

Проект офиса или офисного центра необходимо согласовать в следующих организациях:

1. КГА, КГИОП (при необходимости)
2. Отдел надзорной деятельности (Пожарная инспекция)
3. ГУП Водоканал Санкт-Петербурга
4. АО «Санкт-Петербургские электрические сети»
5. ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга»
6. Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по городу Санкт-Петербурга
7. Служба строительного надзора и экспертизы.

Требования к проектированию офисных зданий в Петербурге

• Высота потолков офисных помещений должна составлять не меньше 3 метров, коридоров –2.5 метра;
• Ширина коридоров должна быть не менее 1,2 метра при длине не более 10 метров и не менее 1,5 метра при длине коридора более 10 метров;
• Выходы из пассажирских лифтов должны оборудоваться лифтовым холлом;
• Все помещения для работы персонала офисного центра должны иметь естественное освещение;
• Без естественного освещения возможно проектирование помещений следующего назначения: конференц-залы, помещения для физкультурных занятий, буфетные, помещения для стоянки машин;
• На каждые 30 кв. м. площади необходима организация 1-го парковочного места;
• Офисный центр должен быть оборудован необходимыми средствами для маломобильных групп населения.

«Соглас-Проект» – проектирование офисов в СПБ «под ключ»!

Компания «Соглас-Проект» занимается проектированием офисов в Санкт-Петербурге «под ключ». Мы не только разработаем для вас качественный проект современного офисного центра (функционального, удобного и экономически выгодного), но и максимально быстро согласуем проектную документацию в надзорных инстанциях!

Бизнес-план бизнес-комплекса

Основная цель бизнес-плана бизнес-центра — это постройка и сдача в аренду/продажа подходящих, удобных и оборудованных помещений под офис и торговые площадки. Сопутствующие цели:

1. Создание центра, приносящего стабильную прибыль;
2. Организация арендных помещений, для удовлетворения рынка спроса;
3. Предоставление возможности открытия собственных офисов малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям.

Расчетная площадь для строительства будет зависеть от региона проживания, количества населения в городе, нуждаемости рынка в арендных помещениях и т.д. Эти все факторы необходимо учесть при составлении бизнес-плана. Источник денежных средств на проект — личные сбережения, кредит, взятый в банке, привлечение заинтересованных в прибыли инвесторов. Стоимость бизнес-комплекса — 250÷300 млн. рублей. Окупаемость— 2÷3 года постоянной работы. Для организации данного бизнеса наиболее предпочтительно иметь собственные наличные средства, хотя бы частично, что позволит избежать больших ежемесячных расходов на выплату кредита банку и значительно сэкономить на процентной ставке. Поэтому личные сбережения и привлечение инвесторов — предпочтительный вариант капиталовложения. При оформлении кредита на строительство в банке, следует учесть расходы на ежемесячную плату и выплату процентов по кредиту, на страхование жизни, строительства и т.п.

Основные шаги в реализации бизнес-плана

Основные шаги в реализации данного плана приведены в таблице 1. Таблица 1 — Шаги выполнения бизнес-плана

Общая концепция

Главное назначение бизнес-центра — это создание комфортных помещений для сдачи в аренду/продажи офисов предприятиям малого бизнеса. Сосредоточение в одном месте большого количества предпринимателей, позволяет им увеличить объем продаж на 10÷15%. Территорию для постройки такого центра необходимо подыскивать ближе к центру, где проходит вся финансовая и деловая деятельность жизни города. Благодаря удачно выбранному местоположению, можно получить постоянный поток клиентуры и помещения, сдаваемые в аренду, не будут пустовать, что крайне важно, для получения стабильного и растущего дохода для арендатора. Найти пустующую территорию для строительства в центре города по недорогой цене — довольно непростая задача. Зачастую бизнес-комплексы строятся ближе к окраине, что при грамотно организованной рекламной компании не мешает им становиться центром торговли и местом, пользующимся спросом у покупателей. Территорию можно и взять в аренду на долгий срок 30÷50 лет, что позволит сократить дополнительные расходы на приобретение земельного участка.

Успешная сдача в аренду/продажа помещений зависит от нескольких факторов, приведенных ниже:

• рядом основная транспортная магистраль города;
• наличие основных коммуникаций высокого качества (вентиляция, кондиционирование, работающие лифты, эскалаторы и т.д.);
• безлимитный высокоскоростной интернет, включая Wi-Fi;
• качественно выполненная отделка помещений;
• наличие системы безопасности (пожарная и охранная сигнализации) и квалифицированного персонала, обеспечивающего круглосуточную охрану здания.

Постройка многоэтажного здания (более 3-х этажей) потребует дополнительного оформления разрешительных документов и, следовательно, вызовет увеличение расходов. Возрастут расходы и на строительные, отделочные материалы, оборудование и т.п. Более рентабельное здание — это 2÷3 этажа, площадью около 600÷750 м 2 , разбитом на офисные помещения по 20÷50 м 2 . Архитектура самого здания и его внутренняя планировка должна быть согласно утвержденному проекту бизнес-плана. Для выбора подходящего по строению комплекса, необходимо рассмотреть несколько вариантов, разработанных архитекторами и дизайнерами с большим опытом работы и хорошими рекомендациями. На данном этапе строительства не стоит экономить, так как в будущем от этого будет зависеть доход от сдачи в аренду/продажи. В проекты могут быть представлены:

1. Помещения для офисов;
2. Помещения под торговые площадки;
3. Заведения общепита;
4. Конференц-зал;
5. Помещения для отдыха.

Еще одним важным моментом при составлении проекта — резервирование места под автомобильную парковку. Какой она будет подземной, в отдельно стоящем здании или стандартной, выбор за организатором бизнеса. Построив парковочные места для автомобилей можно резко выделиться на фоне конкурентов, так как в динамично развивающихся городах, парковка редкость. Стоит заложить в план расходов и этот дополнительный пункт. Проект по постройке бизнес-центра должен быть тщательно проработан и просчитан. Если здание будет обычным (стандартным), то оно не вызовет интерес у клиентов.

Бизнес-центр должен привлекать взгляд прохожих выделять из толпы серых обыденных зданий своей новизной, оригинальными фасадами, окнами, применением качественных современных материалов, быть необычным по архитектуре. На рынке существует много компаний, при найме которых можно построить бизнес-центр, отвечающий всем нормам и стандартам строительства, эстетическим требованиям, отличающийся уникальностью и современностью. Следует проанализировать их опыт в строительстве комплексов подобного рода. Не стоит экономить на строительной компании и выборе подрядчика! В таблице 2 приведены примерные строительные расходы на 2-х этажное здание, без учета расходов на заработную плату рабочих. Таблица 2 — Ориентировочные строительные расходы

Необходимо к этим расходам прибавить еще 20÷30% на непредвиденные обстоятельства. По рекомендации специалистов, не нужно экономить на строительных материалах и работах. Чем квалифицированнее будет бригада строителей, тем лучше и качественнее будет построено здание. От всех этих факторов будет зависеть плата за аренду помещений и вследствие чего получаемый доход. Стоит учесть, что чем необычен проект, тем больше в него придется вложиться. Яркий фасад, с нестандартной формой, окна, выполненные под индивидуальный заказ, внутренняя отделка из качественных материалов все это потребует дополнительных вложений, которые следует учесть при составлении бизнес-плана. Необходимо просчитать на спрос стоит ли оснащать мебелью помещения. Этот вопрос подлежит тщательной проработке, так как можно вложиться в дорогую качественную мебель, а она не подойдет к общему стилю арендовавшего/купившего офис.

Исследование рынка

Перед постройкой здания для бизнес-центра необходимо внести расходы на проведение исследований рынка. В каждом городе, независимо от численности его населения, есть подобные центры, которые могут стать конкурентами в этой отрасли бизнеса. Поэтому стоит провести статистическое изучение таких объектов, проанализировать их, найти сильные и слабые стороны в работе. В самом начале функционирования нового комплекса, необходимо предоставлять скидки заинтересованным клиентам, постараться угадывать их пожелания и предпочтения. Необходимо, выработать собственную стратегию привлечения потока постоянных клиентов, отличную от конкурентов. Только работая с каждым из них по индивидуальной программе, можно побороть конкуренцию в данном виде бизнеса. Перед началом строительства, необходимо исследовать рынок на помещения какого класса (A, B, C) наиболее высокий спрос у бизнесменов. От этого будет зависеть стоимость отделки офисов и, следовательно, вложения будут ниже или больше. Только тщательно проанализировав рынок можно сократить расходы на простой пустых помещений. Если нанимать специалистов для данной статистической работы, то следует заложить в план расходов дополнительные 50000÷60000 рублей. Благодаря использованию в строительстве качественных материалов, работе квалифицированного персонала, оригинальности построенного здания в центре можно быстро войти в этот рынок и обогнать конкурентов. Для увеличения потока постоянных клиентов не следует пренебрегать рекламой. Благодаря грамотно проведенной рекламной компании можно сдать в аренду или продать офисные помещения до сдачи в эксплуатацию комплекса.

Инструментами рекламы могут стать:

• Реклама в местных газетах, журналах и т.п.;
• Реклама около строящегося объекта;
• Реклама на баннерах вдоль дорог;
• Реклама на собственном сайте в интернете;
• Реклама на местном радио и телевидении.

Рекламировать бизнес-центр необходимо начать во время его строительства. Как показывает практика, все площади сдаются в аренду до срока сдачи самого здания.

Финансовые расходы

При постройке бизнес-центра, оборудовании его и сдачи площадей в аренду, в бизнес-плане следует учесть расходы на налоги (на прибыль, на имущество, подоходный, НДС и др.). Данный масштабный проект потребует найма квалифицированного персонала, поэтому следует учесть расходы на оплату их труда, не следует на этом этапе экономить. Для дополнительной безопасности здание рекомендуется застраховать. Поэтому перед назначением арендной/предпродажной цены необходимо тщательно подсчитать все затраты, чтобы арендная цена смогла покрыть их все, но в то же время не была слишком завышенной. При высокой стоимости офисов, многие из них будут пустовать, в результате чего бизнес-комплекс будет нерентабельным. В таблице 3 приведены примеры стоимости арендных помещений в крупных города России. Таблица 3 —Стоимость аренды помещений в городах России

На отбор подходящего персонала с опытом работы следует отвести дополнительное время не менее 2 месяцев.

Риски

Существуют риски, такие как нестабильность экономической ситуации в стране, поэтому следует все застраховать, и постараться уменьшить их воздействие на развитие бизнеса. Организатор строительства бизнес-центра должен взять под тщательный контроль саму стройку, подрядные организации и нанятый персонал. Только постоянный контроль позволит избежать срывов сроков строительства и ввода здания в эксплуатацию, переделок после некачественных отделочных работ и т.д.

В заключении

Открытие бизнес-центров — это высокодоходный бизнес, который первоначально потребует не малых финансовых вложений, физических и моральных сил, огромного багажа знаний и переработку большого объема информации, но в дальнейшем гарантирует стабильно растущий доход, при умелом ведении бизнеса. В настоящее время бизнес на открытии подобных центров актуален и экономически востребован на рынках крупных городов. В городах с небольшой численностью населения данный вид бизнеса потребует проведение большой исследовательской работы по изучению рынка.

Примеры бизнес-планов, предлагаемые у нас, вы можете скачать бесплатно в форматах Word и Excel, а также PDF:

Планировка офисного помещения в бизнес-центре

На первый взгляд может показаться, что работоспособность в коллективе не зависит от того, как расставлены письменные столы. Доказано на практике, что на деле все складывается совершенно иначе, и неправильная планировка офисного пространства в БЦ приводит к росту расходов на обслуживание помещения, отрицательно влияет на эффективность работы персонала и негативно воздействует на имидж компании.

Существует несколько параметров, оценка которых позволит объективно оценить эффективность планировки офиса https://airportcity.spb.ru/office-rental/zeppelin-2/ в бизнес-центре.

1. Высота потолков

Офисное пространство становится намного просторнее, если в помещении высокие потолки. Существуют требования, изложенные в СНиП, согласно которым в административных помещениях расстояние от потолка до пола должно составлять не менее трех метров. Более высокие потолки создают дополнительное воздушное пространство, которое усиливает ощущение простора и улучшает микроклимат. Пребывание на рабочем месте в таком офисе становится более комфортным. Кроме того, в помещении с высокими потолками можно создать сложные подвесные конструкции, украшающие интерьер.

2. Прямоугольная компоновка рабочих мест

При выборе офисных помещений в БЦ каждый арендатор обращает внимание на возможность максимально эффективно использовать площадь. Помещение сложной конфигурации сложнее организовать. Оптимальной считается прямоугольная форма офиса, не имеющая колонн, лишних углов, несущих перегородок и прочих архитектурных элементов. Чем лаконичнее форма пространства, тем меньше потеря полезной площади.

3. Возможность перепланировки

Одно из требований, предъявляемых к современному офису в бизнес-центре класса А, — гибкость планировочных решений. Удобный офис — это прежде всего возможность трансформации помещения под различные задачи. Адаптироваться к новым целям и сэкономить на переезде позволит готовность пространства к преобразованию. Например, кабинетная планировка может смениться на пространство open-space или наоборот.

4. Расстояние между колоннами

Если в офисе есть колонны, перед тем, как арендовать его, следует обратить внимание на размер шага между ними. Чем он шире, тем выше будет плотность размещения рабочих мест без ущерба для уровня их комфорта. Офисы класса А предполагают не менее 10 кв.м на человека, но при удачной архитектуре на той же площади реально расположить больше рабочих мест.

5. Организация освещения в офисе БЦ

На стадии выбора офиса следует обратить внимание на такой параметр, как качество освещения. Один из важных критериев его оценки — достаточное количество естественного света, обеспечить которое могут большие окна (например, панорамные окна, занимающие пространство от потолка до пола).

Не каждый руководитель обладает достаточной компетентностью, чтобы самостоятельно оценить эффективность офисной планировки. Отличие грамотного подхода от дилетантского заключается в том, чтобы вовремя обратиться за консультацией к брокерам недвижимости, которые выполнят анализ планировки и определят его соответствие требованиям компании.

Источник https://soglas-proekt.ru/proekty/gorod/proektirovanie-ofisov-i-ofisnyh-tsentrov-biznes-tsentrov/

Источник https://frmall.ru/biznes-plany/post-biznes-centr/

Источник https://www.beinten.ru/planirovka-ofisnogo-pomeshheniya-v-biznes-centre/