Сложный инструмент: кому выгоднее ипотека с плавающей ставкой — банкам или заемщикам
ЦБ предложил обсудить возможность регулирования ипотеки с плавающей ставкой. Для банков сейчас такая ипотека скорее выгодна, с учетом того, что ЦБ скорее всего будет повышать ставку. Но у заемщиков, если ставки вырастут, вырастет и долговая нагрузка. А в этом есть риски и для банков тоже
Центробанк 3 марта опубликовал для консультаций доклад «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». Перед этим президент Владимир Путин поручил правительству и регулятору разработать поправки, регулирующие порядок изменения плавающих ставок и сроков возврата потребительских кредитов, в том числе ипотеки.
ЦБ предложил для обсуждения шесть вариантов развития ипотеки с плавающими ставками — от полного запрета до ограничения круга заемщиков, которые смогут получать такие кредиты и введения надбавок для кредитов с плавающей ставкой.
В докладе регулятор предупреждает, что в условиях, когда в России процентные ставки достигли минимального уровня, кредиты с плавающими ставками становятся для банков все более выгодными. Сейчас банки уже фактически активно используют плавающие ставки при кредитовании бизнеса — доля рублевых кредитов по плавающим ставкам составляет 34% в общем объеме выдачи, пишет ЦБ.
Но международный опыт показывает, что кредиты по плавающим ставкам в среднем более рискованные, так как их качество зависит от динамики рыночных процентных ставок. Банк России предупреждает, что ипотека с плавающими ставками может привести к чрезмерному росту долговой нагрузки значительной части заемщиков и их неплатежеспособности.
Что говорят банки?
В выдаче ипотечных кредитов с плавающей ставкой есть риски для банков, предупреждает председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова. Она выступила за полный запрет такой ипотеки. «Ипотека — самый долгосрочный кредит для физического лица. И клиенту важно знать, что его платеж не может измениться, особенно в сторону увеличения. Не может заемщик зависеть от экономических циклов экономики. Это за гранью прогнозирования даже больших банков», — сказала она Forbes.
У этой идеи с плавающей ставкой есть как свои плюсы, так и свои минусы, считает глава дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. «Плюсы в том, что банки не закладывают в ставку по кредиту свой процентный риск, клиент получает ставку ниже. Но если ставка начнет подниматься, то для всех может сработать кредитный риск. Тут вопрос поиска золотой середины», — считает он. Пахаленко выступает против идеи выдачи ипотеки под плавающую ставку сейчас. «Во всех странах, где такие программы есть, уровень инфляции меньше, чем в России, и вероятность ее резких колебаний ниже», — объясняет он.
Заместитель директора департамента продуктов банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова указывает, что как один из сценариев развития ипотеки банк рассматривает переменные ставки. «Комментарии ЦБ внесли дополнительную ясность в границы программы и вектор направления. Программа будет создаваться и корректироваться строго в определенных регулятором рамках», — сказала она.
Что считают эксперты?
Для банков ипотека с плавающей ставкой — это инструмент защиты от процентного риска, так как длинных источников фондирования для них не так много. И в ситуации, когда есть риск роста ставки в будущем, аппетит к ипотеке под плавающую ставку у банков может расти, предупреждает директор банковского сектора Fitch Антон Лопатин.
«Исторически низкие ставки выгодны заемщикам, это позволяет приобрести более дорогую недвижимость, при адекватном уровне нагрузки, который обычно оценивается как отношение месячного платежа к доходу. В случае резкого роста процентной ставки по уже существующему кредиту, нагрузка на заемщика резко возрастает, что особенно заметно по таким длинным кредитам, как ипотека. А это в свою очередь отрицательно влияет на возможность обслуживать долг», — предупреждает он.
Сейчас риски для заемщиков могут быть выше, а для банков, напротив, выдача таких кредитов более выгодна, ведь ЦБ, скорее всего, будет повышать ключевую ставку, считает генеральный директор Frank RG Юрий Грибанов. Центробанк на последнем заседании 12 февраля предупредил, что будет в дальнейшем определять сроки и темпы возврата к нейтральной денежно-кредитной политике. Это будет означать рост ключевой ставки, а за ней вырастут и ставки по кредитам.
«С другой стороны, если заемщики из-за возросшей плавающей ставки не смогут стабильно выплачивать кредит, это создаст проблемы и банкам. Поэтому такие продукты больше распространены в стабильных западных экономиках», — сказал Грибанов Forbes.
Плавающие ставки по кредитам — это фактический перенос процентного риска на заемщика, сказал директор Центра исследования финансовых технологий и цифровой экономики Сколково-РЭШ Олег Шибанов. «Оценить дальнейшее движение ставок и возможность повышения стоимости заимствований практически невозможно. Это означает, что брать подобные кредиты для домохозяйств довольно рискованная история», — считает он.
По его словам, такая ипотека — скорее сложный инструмент для домохозяйства и хеджироваться от рисков повышения ставки человеку довольно тяжело. «Поэтому проще помочь неквалифицированному инвестору не брать такие кредиты», — считает он.
Ипотечная плавающая процентная ставка
В России ипотечное кредитование – практически единственный способ для многих семей решить квартирный вопрос. Множество копий побито по этому поводу: стоить ли брать ипотеку и платить десятилетиями по кредиту или проще и дешевле арендовать. Для тех, кто выбирает свое жилье и ипотеку, становятся важными разные показатели – от размера первоначального взноса до необходимости искать поручителей. Но самым важным параметром является размер годовых процентов, и в этом контексте интересно узнать, что такое ипотечная плавающая процентная ставка и как она работает.
Что такое ипотечная плавающая процентная ставка?
Когда клиент подписывает договор ипотеки на квартиру или жилой дом, процентная ставка в нем может быть указана как фиксированная или плавающая. С фиксированной все довольно просто: она одинакова в любой момент действия договора. Клиент всегда знает, как рассчитан график его погашения — что в первый месяц, что через 20 лет. Это дает гарантии стабильности и психологический комфорт, возможность планировать расходы.
Плавающая ипотечная процентная ставка – более сложный финансовый инструмент при заключении договора ипотеки. Суть заключается в следующем: одной из составляющих является постоянная величина, а второй – переменная. С постоянной частью такой процентной ставки разобраться несложно: она неизменная на всем протяжении действия ипотеки. Переменная часть может меняться постоянно в зависимости от состояния рынка, ведь она привязана к индикаторам – рублевому MosPrime, долларовому Libor или Euribor в евро. С оглядкой на индикаторы переменная часть периодически меняется, и сумма погашения кредита то растет, то уменьшается.
Что это дает обычному клиенту, который пришел в банк оформить кредитный договор? Собственно, ипотечные займы с переменной ставкой обычно предлагают юридическим лицам, но бывают подобные предложения и для физических лиц. В таких случаях плавающие проценты имеют свои особенности, которые нужно учитывать:
плавающая ставка обычно ниже фиксированной, то есть долговая нагрузка на клиента меньше;
заемщик не может ни рассчитать, ни предугадать, как будет меняться переменная часть процентов в зависимости от мировой ситуации в экономике, как следствие – непредсказуемость и нестабильность ежемесячного взноса;
формула расчета изменяемой части процентов сложна для клиентов и ошибочно может расцениваться как возможность банка-кредитора повышать проценты в любой момент;
меняющаяся процентная ставка идеально подходит для быстрого ипотечного займа, когда планируется вернуть деньги в течение года, к примеру, с помощью реализации другой недвижимости.
В ситуации стабильности кредитного рынка или короткой ипотеке, которую заемщик планирует погасить быстро, риски не так велики, а выгода от более низкого процента по кредиту очевидна. Кредит с плавающей ставкой – всегда риск, но если есть намерение не вынимать деньги из бизнеса на покупку коммерческой недвижимости либо погасить долг в самые краткие сроки, то ставка ниже стандартной фиксированной будет хорошим решением. При длительном же ипотечном договоре длиной в 20-30 лет выбор переменной процентной ставки несет крупные риски. За такой срок неизбежны экономические кризисы, которые мгновенно провоцируют рост индексов, и тогда дешевый заем за один день может стать неподъемно дорогим.
Основные материалы
27.06.2022
24.06.2022
23.06.2022
Все права защищены. Вся информация, размещенная на данном сайте не подлежит распространению в какой-либо форме без ссылки на Binkor.ru.
ИНН 9709003022 КПП 770901001 ОГРН 1177746569880
Я ознакомлен со следующими положениями и согласен на их применение:
Настоящим даю свое согласие ООО «Бинкор» (юр. адрес: г. Москва, ул. Таганская, д. 3) на обработку в соответствии с Федеральным законом № 152-ФЗ от 27.07.2006 «О персональных данных» любой информации, относящейся ко мне, полученной как от меня, так и от третьих лиц, как с использованием средств автоматизации, так и без использования таких средств, то есть на совершение следующих действий: Сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, блокирование, обезличивание, уничтожение, а так же право на распространение (передачу и трансграничную передачу) третьим лицам моих персональных данных, в том числе, но не исключительно: фамилии, имени, отчества, данных и реквизитов документа (-тов), удостоверяющих личность, сведений о гражданстве, дате и месте рождения, адресе регистрации, фактическом адресе, семейном, социальном, имущественном положении (в том числе данных об имуществе), образовании, профессии, доходах и расходах. Настоящим выражаю свое согласие на то, что ООО «Бинкор» вправе поручить обработку относящейся ко мне информации, указанной в настоящем пункте, компаниям-партнерам их наименования размещены на сайте www.binkor.ru, в связи с чем компании вправе осуществлять в отношении такой информации действия и обрабатывать такую информацию способами, предусмотренными в настоящем пункте.
Настоящее согласие дается мной:
Для осуществления проверки предоставленных мной информации и сведений; Для целей продвижения на рынке (в том числе путем осуществления прямых контактов со мной с помощью средств связи, включая почтовые отправления, телефонную связь, электронные средства связи, в том числе SMS-сообщения, факсимильную связь и другие средства связи) продуктов (услуг) ООО «Бинкор», совместных продуктов компаний-партнеров и третьих лиц, продуктов (товаров, работ, услуг) третьих лиц.
Согласие, данное в настоящем пункте, предоставляется на срок моей жизни. Исполнение мной своих обязательств по Договорам, либо прекращение Договоров, заключенных между мною ООО «Бинкор» как на дату подписания настоящего Согласия, так и в будущем, не прекращают действие настоящего согласия. Обработка и хранение персональных данных будет осуществляться в течение всего срока действия настоящего согласия. Настоящее согласие может быть отозвано мною посредством направления в ООО «Бинкор» письменного уведомления, полученного ООО «Бинкор».
Просим обратить внимание
Наша компания ни при каких условиях не берет денежные средства до оказания услуги. Никогда!
Например: у вас попросили перевести средства, чтобы узнать кредитную историю. Любые виды взимания денег до выполнения услуги от лица компании «Бинкор» — это мошенники. Если вы столкнулись с данной проблемой или уже стали жертвой мошенников просим связаться с нами Спасибо!
Первый на российском рынке. Сбербанк подготовил новый вид ипотеки
Сбербанк первым из банков заговорил о введении плавающей ипотечной ставки, чтобы покрыть процентный риск от повышения ключевой ставки и сделать жилищные кредиты доступными. Пока ЦБ по поручению президента готовит правовое регулирование вопроса, Сбербанк разрабатывает предложения для заёмщиков, уверяя, что так жилищные кредиты будут доступнее.
Герман Греф и Эльвира Набиуллина. Фото: franking.com
Из чего состоит ипотека?
По данным индекса «Выберу.ру», средняя ставка по ипотеке составляет 7,96% годовых. Но ключевая ставка ЦБ — 4,25%. Разница — 3,71%. Сюда заложена маржа и всевозможные надбавки. В том числе премия за процентный риск, которая сейчас составляет 1,4%. Чем ниже ключевая ставка, тем выше премия. Например, в мае 2020 года ипотечная ставка на вторичном рынке составляла 8,48%, а премия за процентный риск — 0,69%. В конце 2020 года проценты по ипотеке опустились до 8,05%, а премия за процентный риск выросла до 1,4%.
Процентный риск — вероятность уменьшения банковского дохода из-за роста ключевой ставки. Например, в 2020 году банк оформил много кредитов под 8% годовых на 10-20 лет. Вклады при этом принимал под 4% сроком на год. Если ключевая ставка вырастет, то вклады придётся принимать под больший процент, а текущие ипотеки останутся на том же уровне. Так доход банка от разницы в процентах уменьшится или вообще пропадёт.
Делаем выводы. Сейчас заёмщики платят за то, чего ещё нет — за повышение ключевой ставки. Если исключить банковский риск, то ипотека станет дешевле.
У Сбербанка идея
Банк предлагает ввести ипотеку с плавающей процентной ставкой и фиксированным ежемесячным платежом. То есть, ежемесячный платёж не будет меняться, и финансовая нагрузка на заёмщика не увеличится. Поменяется срок и, соответственно, переплата.
Сравним два кредита — фиксированный и с плавающей ставкой.
- стоимость квартиры — 3 000 000 рублей;
- первый взнос — 20%;
- срок — 15 лет;
- процентная ставка 8%.
Получаем ежемесячный платёж 22 965 рублей. Переплата — 1 728 416 рублей.
Допустим, что параллельно банк предлагает более дешёвый кредит, но с плавающей ставкой.
- стоимость квартиры — 3 000 000 рублей;
- первый взнос — 20%;
- срок — 15 лет;
- процентная ставка 6,6%.
Пока ничего не изменится, платёж будет 21 038 рублей. Переплата — 1 386 972 рубля.
Но, если что-то в экономике поменяется, и ключевая ставка вырастет, то банк изменит срок кредита. Допустим, ключевая ставка выросла на 1,4%. Срок кредита будет уже 18 лет. Переплата — примерно 2 130 000 рублей.
Сбербанк считает, что плавающая процентная ставка с фиксированным платежом — это возможность сделать ипотеку доступной без увеличения нагрузки на заёмщика и дополнительных затрат из бюджета.
Подведём итог
Позволим себе сделать умозаключения по новому предложению от Сбербанка.
В первую очередь хочется спросить себя: отчего все так забеспокоились процентным риском, если он уже заложен в стоимость кредита? Заботу о заёмщиках мы даже не рассматриваем как вариант. Получается, что финансовые организации и власть ждут повышения ключевой ставки и готовятся к этому?
Возможно, так государство готовится к отмене льготной ипотеки. Если на рынке появятся массовые банковские продукты со ставкой около 6,5% годовых, то среднее значение не повысится, и у людей создастся иллюзия, что жильё всё ещё доступно.
Будем думать, что квартиры доступные. Фото: yandex.ru
Если рассматривать плавающие ставки по жилищным кредитам как одно из предложений в линейке ипотечных продуктов, а не полную замену фиксированных ставок, то они не вызывают отвращения. Но при условии, что банк будет вести себя честно и давать заёмщику полную информацию о кредите со всеми возможными рисками, расчётами и сравнениями нескольких продуктов, чтобы каждый наглядно видел, что его ждёт в будущем.
Также хочется видеть регулирование. Например, ограничения по увеличению срока и платежа. Ипотечный кредит берётся на десятки лет. Ни один аналитик не сможет предсказать поведение ключевой ставки на весь период. Может оказаться, что она вырастет в три раза или упадёт до нуля. У заёмщика должна быть уверенность, что его кредит из 15-летнего не превратится в 30-летний.
Мы бы допустили оформление подобного кредита в одном случае — стабильные зарплаты у всех членов семьи, пополнение не ожидается, кредит оформляется на короткий срок, есть запас прочности по доходу и накоплениям, есть возможность быстро закрыть ипотеку в случае непредвиденного роста ключевой ставки (за счёт другой недвижимости или прочего имущества, накоплений, помощи родственников).
Источник https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/422579-slozhnyy-instrument-komu-vygodnee-ipoteka-s-plavayushchey-stavkoy-bankam
Источник https://binkor.ru/news/vazhno-znat/ipotechnaya-plavayushchaya-protsentnaya-stavka/
Источник https://www.vbr.ru/banki/novosti/2021/03/12/novii-vid-ipoteki/