Управление недвижимым имуществом это

Управление недвижимым имуществом: организация, особенности, понятие и виды

Управление недвижимым имуществом это

Управление недвижимым имуществом – процесс взаимосвязанных между собой действий, направленный на достижение положительных результатов при пользовании или распоряжении имуществом. В этот процесс вовлечено множество субъектов, каждый из которых выполняет определенную функцию.

Общая характеристика

Система управления муниципальным недвижимым имуществом – это совокупность взаимосвязанных средств и методов осуществления целенаправленных действий в отношении субъекта управленческого процесса в целях достижения запланированных результатов.

В процесс управления недвижимостью государства входит ее трансформация, использование и воспроизводство. Для достижения наилучших результатов и большего эффекта от использования имущества используется системный метод, осуществляемый уполномоченными государством органами. Эти органы применяют комплекс мер, составляющий в совокупности систему управления государственным недвижимым имуществом.

Вся система работает по двум направлениям: в соответствии с общими принципами управленческой теории, с одной стороны, и в соответствии со специфическими особенностями, которые вытекают из условий и правил, которые устанавливает собственник имущества – государство, с другой стороны.

Элементы системы

В систему управления недвижимым имуществом государства входит пять основных элементов:

  1. Цели.
  2. Принципы.
  3. Методы.
  4. Функции.
  5. Способы (варианты) распоряжения недвижимостью.

Весь порядок управления недвижимым имуществом построен на выполнении следующих функций:

  • планирование работы;
  • организация деятельности;
  • регулирование процессов;
  • стимулирование работы;
  • контроль за выполнением.

Планирование работы

Составление планов по оперативному управлению недвижимым имуществом и иным видам управления – это средство реализации идей. Планирование заключается в постановке задач и целей, а также определении средств, необходимых для их достижения.

При планировании руководство принимает решения, какими будут направления деятельности в области управления недвижимым имуществом и какие направления и действия будут приоритетными.

Планирование является самым сложным и важным этапом управления имуществом, поэтому в нем выделяются три подфункции:

  1. Прогнозирование.
  2. Моделирование.
  3. Программирование.

Прогнозирование является методом обоснованного с научной точки зрения предвидения различных вариантов выбора направлений развития данного объекта в будущем с учетом взаимодействия с окружающим миром. При качественном выполнении прогнозирования можно использовать полученные допустимые варианты в качестве основы планирования.

Прогнозирование вариантов управления собственным недвижимым имуществом осуществляется в виде моделирования или программирования.

Моделирование позволяет прогнозировать разные ситуации и системные состояния на протяжении установленного в планах периода. Экономическая форма моделирования приравнивается к методу экспериментирования.

Программирование включает перевод в запланированное состояние на основе имеющихся на данный момент сведений.

В него входит разработка алгоритмов, установление списка необходимых ресурсов и определение методологии.

Для успешного осуществления процесса оперативного управления недвижимым имуществом и других видов управления необходимо ставить цели и задачи на разные промежутки времени. В связи с этими выделяют долгосрочное, среднесрочное и краткосрочное планирование.

Долгосрочное охватывает период от пятнадцати до двадцати лет. На нем определяются общие задачи и цели, а также выбирается стратегия. Среднесрочное планирование включает пятилетний период. цель такого типа – выбор эффективных средств для реализации поставленных целей.

Краткосрочное (текущее годовое) планирование с разбивкой по кварталам является более детализированным рассмотрением выводов среднесрочного периода.

Организация деятельности

Организация различных видов управления недвижимым имуществом состоит в установлении системы иерархии между разными органами государства, которые принимают участие в осуществлении соответствующей деятельности, а также в определении их взаимосвязей и особенностей использования ресурсов, определенных для достижения целей.

Организация является не только процессом создания необходимой системы, но и процессом ее упорядочения и совершенствования. Эта деятельность заключается в распределении функций между сотрудниками, группами и подразделениями, а также в координации действий этих субъектов.

Регулирование процессов

Регулятивная деятельность позволяет обеспечить нормальное функционирование системы, которая была создана в результате организации, в целом. Она направляет управленческий процесс на федеральном, региональном и местном уровнях.

Регулирование является деятельностью, направленной на поддержание параметров, заданных на предыдущих этапах. К ее задачам относится сохранение упорядоченного состояния в системе. В отношении секторов частного типа регулирование выражается в установлении правил, стимулов и ограничений, а также в корректировке направления конкретных предприятий согласно целям.

Территориальное или государственное, экономическое регулирование – это система опосредованного вмешательства в деятельность хозяйствующего субъекта посредством внесения изменений в законодательство (систему налогообложения, таможенные пошлины, курсы валют и прочее), а также с помощью использования прочих инструментов мотивации или ограничения деятельности.

Определение характера и остроты социальных и экономических проблем региона позволяет выбрать направления, масштабы и формы регулирования. Оно позволяет обеспечить устойчивые соединения и связи между разными звеньями и управленческими ступенями и таким образом скоординировать весь процесс.

Регулирование управления недвижимым имуществом по договору или без такового как основная функция способствует бесперебойной и беспрерывной работе объекта и синхронизации всех рассматриваемых функций.

Стимулирование работы

Стимулирующая деятельность способствует выработке у отдельных звеньев системы стремления к достижению поставленных задач и целей в отношении управления недвижимым имуществом. Часто эта функция реализуется посредством регулирования бюджета и привлечения инвестиционных средств.

В связи с недавним изменением форм собственности организаций и предприятий, а также их реорганизацией система финансирования сфер социального типа подверглась серьезным изменениям. Предприятия торговли и общественного питания перешли в частные руки, а другие (к примеру, сфера бытового обслуживания) стали непривлекательными в качестве инвестиций.

Контроль за выполнением

Контрольная деятельность в сфере управления недвижимым имуществом включает принятие мер, необходимых для осуществления планирования и выполнения поставленных задач, которые в итоге способствуют достижению всех целей и соответствию задач запланированным целям. Реализация контрольной функции помогает достичь максимальной результативности работы управленческой системы.

Контроль является процессом обеспечения эффективного достижения целей, поставленных организацией. В него входит сбор и обработка информации с дальнейшим анализом полученных результатов, сравнением с планами, выявлением несоответствий и анализом причин этого. В контроль также входит разработка различных мероприятий, которые способствуют достижению целей.

Контрольная функция позволяет организовать деятельность и наладить обратную связь, позволяющую руководству быть в курсе выполнения поставленных задач и исполнения решений руководства.

В процессе контроля управление проходит три этапа:

  • установление стандартов и норм;
  • измерение степени соответствия указанным нормам;
  • изменение и коррекция планов в соответствии с установленными отклонениями.

Проводимый в ходе контроля анализ, с одной стороны, является функцией сам по себе, а с другой – базой для функции планирования. Таким образом образуется замкнутая система в осуществлении процесса аренды и управления недвижимым имуществом.

Распределение имущества

Имущество, которое находится в собственности государства, делится на две части. Одна из них передается государственным юридическим лицам (учреждениям и предприятиям) в хозяйственное ведение или оперативное управление. Другая часть остается в распоряжении государства и считается казной соответствующего муниципального образования.

Решения об осуществлении действий в рамках перераспределения государственного имущества принимаются Федеральным агентством по управлению имуществом государства (ФАУГИ) на основании федеральных законов.

ФАУГИ может предоставить организации или учреждению право оперативного управления недвижимым имуществом в следующих случаях:

  1. Организация относится к стратегическим объектам либо сохраняется в собственности государства.
  2. В отношении предприятия не начата процедура банкротства.
  3. Использование передаваемого имущества будет обеспечивать в организации осуществление деятельности уставного характера согласно законодательным нормам.

ФАУГИ может предоставить субъекту или муниципалитету право собственности на указанное имущество в следующих случаях:

  • для нужд федерального значения это имущество не нужно;
  • имущество нужно для того, чтобы обеспечить полномочия исполнительных властных органов субъекта или решить вопросы местного уровня.

ФАУГИ может дать согласие на приватизацию имущества в следующих случаях:

  1. Для нужд федерального значения это имущество не нужно.
  2. Имущество нельзя передать в собственность муниципалитета или субъекта РФ.
  3. Имущество не относится к категории изъятого или ограниченного в обороте.

В отношении имущества, относящегося к казне РФ, ФАУГИ может принять решение о его передаче третьему лицу на основании договоров гражданско-правового характера (например, по договору доверительного управления недвижимым имуществом, аренды или другим видам соглашений). Все решения ФАУГИ подобного типа должны быть одобрены вышестоящим органом.

Заключением договора управления недвижимым имуществом по образцу занимаются Территориальные управления Росимущества путем объявления конкурса. Имущество передается напрямую в следующих случаях:

  • по решению президента или правительства России;
  • имущество является заменой изъятого на государственные нужды;
  • обязанность по заключению арендного договора установлена судом;
  • имущество передается собственнику другой недвижимости, если эти объекты неразрывно между собой связаны по назначению, местонахождению или характеристикам (техническим).

Цена такой недвижимости определяется путем проведения оценки согласно рыночной стоимости.

Система управления недвижимостью государства основывается на разработке подробной классификации этого имущества, включающей распределение недвижимых объектов на группы однородного типа. Эти группы формируются по общим существенным признакам, которые определяют характер и содержание решений управленческого типа в отношении недвижимых объектов.

Государственная политика в области управления недвижимостью на муниципальном и государственном уровнях базируется на необходимости осуществления грамотного распределения недвижимости между разными формами и видами собственности. При этом распределение должно отвечать интересам государства как социально-экономический единице.

Объекты собственности, принадлежащей исключительно Федерации

К федеральной собственности относятся следующие группы, объекты в которых не могут быть предметом договора управления недвижимым имуществом.

  1. Национальные богатства страны (ресурсы шельфа, экономической морской зоны или вод территориального типа, природные используемые ресурсы, объекты природного и историко-культурного наследия, культурные учреждения государственного уровня).
  2. Обеспечивающие работу властных федеральных органов объекты (казна государства, включая ФСС, ПФ РФ, бюджет, внебюджетные фонды, золотой, алмазные и валютные фонды и запасы; имущество ФСБ, Вооруженных Сил, МВД и прочее; учреждения образования и здравоохранения; контрольные природоохранные предприятия; запасы и резервы государственного и мобилизационного назначения; патентные предприятия и полигоны).
  3. Оборонные производственные объекты (оборонные предприятия, объекты особого назначения для связи и инфраструктуры, защищенные помещения запасных органов управления и власти).
  4. Хозяйственные объекты (добывающие, топливно-энергетические, электроэнергетические, объекты газификации, автомобильные федеральные дороги и соответствующие организации, предприятия теле- и радиосвязи, заводы и центры по выращиванию растений и животных).

Федеральные объекты, в отношении которых можно осуществить передачу прав

К таким объектам относятся следующие виды:

  • наиболее крупные народные хозяйственные предприятия, в которых занято больше десяти тысяч человек;
  • атомные и энергетические предприятия машиностроения;
  • санаторно-курортные организации государственного уровня, которые не входят в имущественную собственность предприятий, а также гостиничные объекты, находящиеся в ведении центральных управленческих органов;
  • учреждения образования, здравоохранения, спорта и культуры, не входящие в предыдущий перечень;
  • организации научно-исследовательского, проектно-конструкторского, геологоразведочного и изыскательского типа или объединения НПО;
  • предприятия, занимающиеся автомобильным транспортом, не входящие в предыдущий перечень;
  • строительные и эксплуатационные предприятия, относящиеся к типу водохозяйственных сооружений и систем;
  • предприятия радиовещания, телевидения, издательства, полиграфии, а также телеграфные и информационные агентства в ведении российского комитета по печати;
  • предприятия общероссийского значения в области строительства, производства стройматериалов и конструкций;
  • помещения оптово-складского типа, хозяйство элеваторного назначения и холодильные комплексы общероссийского значения;
  • предприятия, занимающиеся ликвидацией последствий различных чрезвычайных происшествий.

Управленческая деятельность в отношении государственной недвижимости включает множество элементов, взаимосвязанных между собой и взаимодействующих с целью наиболее рационального использования и распределения данного имущества.

Источник: https://FB.ru/article/399823/upravlenie-nedvijimyim-imuschestvom-organizatsiya-osobennosti-ponyatie-i-vidyi

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимым имуществом это

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Что такое управление недвижимостью?

Под управлением недвижимостью подразумевается проведение целого комплекса операций по эксплуатации сооружений и зданий, а именно: поддержание сервисного уровня, управление обслуживающим персоналом, создание соответственных условий для арендаторов, сбор платы за аренду и прочее.

При осуществлении любой из выше перечисленных операций, основной целью в управление недвижимостью является эффективное использование недвижимости в интересах ее собственника.

f1. Понятие управление недвижимостью

Управление недвижимостью – это ведение дел, эксплуатация, маркетинг, обслуживание и ремонт недвижимой собственности для достижения целей владельца этой недвижимости.

Управление недвижимостью как профессия неуклонно растет благодаря наличию трех важных тенденций:

· Прирост населения и одновременно увеличение его потребностей в пространстве увеличили общее количество зданий всех видов.

· Больший процент недвижимости считается инвестиционной собственностью, а управление недвижимой собственностью считается решающим фактором в управлении недвижимостью как инвестицией.

· Широко признается тот факт, что для управления недвижимостью необходимы специальная подготовка и образование.

Постоянно меняющийся характер отрасли недвижимости создавал и продолжает создавать возможности найти работу и развивать карьеру для тех, кто серьезно стремится к непрерывным улучшениям, отличной работе и обеспечение высочайшего качества и уровня предоставляемых клиентам услуг.

Управление недвижимым имуществом – это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е.

собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему.

Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.

Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

• экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке

• техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями

• правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью

При этом управление недвижимостью включает:

• законодательно-нормативный регламент и контроль поведения любых субъектов рынка недвижимости;

• оформление и регистрацию соответствующих правоустанавливающих и прочих документов на недвижимость;

• управление недвижимостью в интересах ее собственника.

Рынок недвижимости обеспечивает:

1. создание новых объектов

2. передачу прав на недвижимость

3. установление равновесных цен на объекты недвижимости

4. эксплуатацию (управление) объектов недвижимости

5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования

6. инвестирование в недвижимость

2. Задачи управления недвижимостью

Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей – максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные.

Экономические задачи управления недвижимостью:

· планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости

· привлечение инвестиций

· маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов

· анализ эксплуатационных расходов и их снижение

· контроль за поступлением арендных платежей

· поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем

· создание прозрачных для собственника финансовых отношений

Технические задачи управления недвижимостью:

· техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости

· отношения с коммунальными службами

· организация охраны объекта недвижимости

· клининг – профессиональная уборка

· отношения с субподрядчиками по эксплуатации

· согласование перепланировок и реконструкций

Правовые задачи управления недвижимостью:

· подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчиками

· представление интересов в государственных и муниципальных органах

· разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде

недвижимость собственность управление сооружение

3. Виды должностей в управлении недвижимостью

Менеджеры недвижимости выполняют очень разнообразную работу, в зависимости от занимаемой должности и от организации или компании, в которой они работают, а также от вида управляемой ими недвижимости.

· Резидентное управление, или управление объектом

· Управление недвижимой собственностью

· Управление активами недвижимости

Это – широкое описание должностей, имеющихся в области управления недвижимостью. На уровне менеджера недвижимой собственности и активов многие должностные обязанности совпадают. Кроме того, название должности и обязанности, возлагаемые на менеджеров недвижимости, значительно отличаются в зависимости от типа организации и вида управляемой недвижимой собственности.

Менеджер-резидент, или менеджер объекта. Большинство менеджеров объектов имеют дело с жилищной недвижимой собственностью (квартиры, кооперативы, кондоминиумы и ассоциации домовладельцев), и, если они живут на объекте, которым они управляют, их называют менеджеры-резиденты.

Менеджеры объектов – важное звено между жильцами и менеджером недвижимой собственности. Менеджер объекта находится там, чтобы следить за повседневной эксплуатацией объекта.

Менеджер объекта имеет дело не только с технической эксплуатацией, включая механические и электрические системы, но и с нынешними и потенциальными жильцами. Это может включать встречи с желающими снять жилье и сбор квартирной платы.

Для успешной работы менеджер объекта должен иметь хорошие навыки общения и умение обращаться с людьми. Менеджер объекта – ключ к ведению точного учета доходов и расходов объекта, что дает возможность менеджеру недвижимой собственности видеть ее финансовые показатели.

Менеджер недвижимой собственности. Менеджер недвижимой собственности действует как связной между владельцем или агентом владельца недвижимой собственности – зачастую как менеджер активов – и персоналом объекта.

Менеджер недвижимой собственности отвечает, главным образом, за материальный актив, который представляет собой эта собственность, и концентрируется на управлении физическим имуществом, следя за повседневной работой менеджеров и другого персонала объектов или за работой, которую фирма-менеджер отдает на сторону.

Менеджер недвижимой собственности составляет и выполняет план управления, утвержденный владельцем для управления этой собственностью. Этот план определяет все аспекты зданий и сооружений, финансовых операций, отношений с арендаторами, позиционирования на рынке и создания имиджа в своем микрорайоне.

Менеджеры недвижимой собственности непосредственно отвечают за поддержание и увеличение стоимости недвижимого имущества. Это осуществляется главным образом путем повышения чистого дохода от основной деятельности, что достигается за счет эффективных методов эксплуатации и оптимизации квартирной платы и других доходов.

Менеджер активов недвижимости. Менеджер активов недвижимости, который представляет владельца, концентрируется на управлении недвижимостью как финансовым активом и на принятии решений, определяющих финансовые показатели недвижимой собственности.

Упор делается на управление недвижимой собственностью как инвестицией, концентрируясь на деятельности, которая добавляет стоимость каждой управляемой собственности. Функции оперативного управления оставляются за менеджерами недвижимой собственности и объектов.

Менеджер активов всегда нацелен на долгосрочное увеличение стоимости недвижимой собственности, а также на краткосрочное движение наличных средств. Во многих случаях требуемые показатели эксплуатации недвижимой собственности устанавливаются менеджером активов, а затем обеспечиваются менеджером недвижимой собственности.

Многие организации все еще работают над определением понятия управление активами, и обязанности, которые имеет менеджер активов, могут значительно отличаться в зависимости от профессиональной структуры организаций.

В общем и целом, при выполнении функций управления активами менеджер проходит через жизненный цикл недвижимой собственности и может быть вовлечен в приобретение, повседневное управление и продажу этой недвижимой собственности. Для этого от менеджера активов требуется очень внимательно следить за изменяющимися рыночными возможностями, экономическими факторами, влияющими на ситуацию с арендой, и финансовые события, которые могут вести к изменениям физической или финансовой структуры самогo проекта.

4. Стадии существования объекта недвижимости

Согласно сложившей на Западе практике управление недвижимым имуществом подразделяется на Facility, Property, Building и Asset Management. В нашем понимании (в дополнение к классическим определениям) перечисленные виды управления, это:

Facility Management – управление эксплуатацией объекта, организация его безаварийного использования.

Property Management – управление объектом и управление эксплуатацией объекта

Building Management – управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта.

Asset Management – полное управление объектом на всех стадиях его существовании.

Таким образом, понятие «девелопмент» соответствует Asset Management. В тоже время, понятие Property Management наиболее близко к тому содержанию понятия «управлению недвижимостью», которое в настоящее время наиболее точно соответствует сложившимся в Российской Федерациям условиям реализации соответствующей стадии цикла существования доходоприносящего объекта недвижимости.

Управление недвижимостью (Property Management), точнее управление определенным, существующим физически, юридически и функционально, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть произведен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. Именно на этой стадии объект должен стать доходоприносящим.

Другие же стадии являются для собственника затратными. Доходность (или убыточность) объекта напрямую и в основном зависит от качества управления этим объектом непосредственно собственником, представителями собственниками либо привлеченной собственником управляющей организации.

Качество управления определяется в первую очередь профессионализмом лиц, осуществляющих управление.

Способность профессиональной команды управленцев найти оптимальное соотношение расходов и доходов, свести к минимуму издержки, определить реальные затраты на эксплуатацию, привлечь пользователей, достоверно прогнозировать развитие выводит управление недвижимостью на грань искусства.

Управление недвижимость структурно подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией.

Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости. управления объектом в основном зависит от его функционального назначения. Не вызывает споров утверждение в том, что, например, содержание управления гостиничного комплекса кардинально отличается от содержания управления складского комплекса либо офиса. Тем не менее, управление объектом в любом случае включает:

• привлечение пользователей;

• оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление;

• обеспечение осуществления платежей;

• организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей – коммунальными и иными услугами.

Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – невозможность использования объекта согласно его функционального назначения.

Управление эксплуатацией (Facility Management) должно обеспечивать неснижение функциональных свойств объекта. Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль:

• технического обслуживания объекта;

• содержание объекта;

• ремонтов объекта.

Техническое обслуживание должно включать:

• обслуживание конструктивных элементов;

• обслуживание инженерных систем;

• аварийное обслуживание;

• диспетчеризацию.

объекта:

• санитарное содержание объекта:

ь уборка объекта;

ь удаление мусора и бытовых отходов;

ь дезинсекция (уничтожение насекомых);

ь дератизация (уничтожение грызунов);

• содержание прилегающего земельного участка:

ь уборка земельного участка;

ь вывоз мусора и снега;

ь озеленение;

ь содержание зеленых насаждений;

ь содержание элементов благоустройства земельного участка и малых форм;

• подготовка объекта к праздникам.

Ремонты объекта:

• текущий ремонт;

• капитальный ремонт;

• модернизация;

• реконструкция.

fЗаключение

Таким образом, подводя итоги выше сказанного, можно с уверенностью сказать, что управление недвижимостью – это своеобразный вид деятельности, направленный на извлечение прибыли от пользования и распоряжения недвижимостью. При этом, основной целью данного вида предпринимательской деятельности является максимально эффективное использование недвижимости в интересах ее собственника.

Размещено на Allbest.ru

Источник: https://revolution.allbest.ru/management/00404211_0.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.