Права нанимателя жилого помещения

Содержание

Права нанимателя и наймодателя жилого помещения

Права нанимателя жилого помещения

Наниматель — это сторона договора найма жилого помещения (типовая форма утв. постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315), которой жилплощадь временно передана на возмездной основе для проживания без права распоряжения (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Надлежит различать договоры соцнайма и найма помещения спецфонда (о последнем мы поговорим ниже). Спектр прав и обязанностей обеих сторон договора может быть расширен с учетом специфики соответствующих норм права. Например, по договору соцнайма наниматель правомочен (п. 1 ст. 67 Жилищного кодекса РФ):

  • на вселение в нанимаемое жилье других физлиц;
  • передачу такой жилплощади в поднаем;
  • предоставление места в таком жилье для проживания иным лицам на временной основе и т. д. 

Общие обязанности данной стороны договора таковы (ст. 678 ГК РФ):

  • эксплуатация нанятой жилплощади только для проживания;
  • поддержание жилья в надлежащем состоянии;
  • отказ от перепланировок или переустройства помещения без согласования с собственником;
  • произведение в надлежащем порядке оплаты по договору найма и, если иное не регламентировано соглашением сторон, оплаты услуг ЖКХ. 

Важно! Системный анализ норм ГК и ЖК РФ дает возможность определить общий круг прав нанимателя жилого помещения так: право владеть и пользоваться нанимаемым жильем для целей проживания в нем самого нанимателя и членов его семьи на регламентированных соглашением условиях.

При этом жилье должно быть благоустроенным применительно к местным условиям и обладать надлежащими санитарно-техническими характеристиками. Наниматель наделен и преимущественным правом на заключение следующего договора соцнайма по завершении срока действия текущего.

Обратите внимание! Соглашением может быть определен и более широкий спектр прав нанимателя жилого помещения.

Права нанимателя служебного жилья 

Как мы уже упоминали выше, служебная жилплощадь относится законодателем к специализированному фонду и регулируется отдельной главой ЖК РФ.

Список прав нанимателя жилого помещения в изучаемом случае можно обобщить подобным приведенному ниже образом (ст. 100, 104 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42):

  • эксплуатировать имущество, в т. ч. после смены собственника или прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не расходится с требованиями закона, в соответствии с условиями договора;
  • пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
  • получать жилищные субсидии;
  • досрочно завершить действие договора. 

Обратите внимание! Данный список прав нанимателя служебного жилого помещения не является закрытым и может быть дополнен сторонами при составлении соответствующего соглашения. 

Права и обязанности наймодателя жилплощади 

Наймодатель — собственник жилого помещения или его уполномоченный представитель, предоставляющий по договору найма жилплощадь в пользование и владение второй стороне договора.

Спектр правомочий и обязанностей данной стороны договора регламентирован также ГК и ЖК РФ.

В общем случае права данной стороны договора таковы:

  • осуществление контроля за соблюдением условий договора;
  • получение своевременной и надлежащей платы за предоставленную жилплощадь от нанимателя. 

В числе обязанностей же можно перечислить следующие (ст. 676 ГК РФ, ст. 65 ЖК РФ):

  • передача нанимателю свободной жилплощади в состоянии, пригодном для проживания;
  • осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, своевременного ремонта, обеспечение предоставления нанимателю услуг ЖКХ.

Чем договор найма жилого помещения отличается от договора аренды 

Можно выделить следующие различия между данными договорными конструкциями:

  • Нанять жилплощадь по договору найма может только физлицо (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Юрлица могут получить жилплощадь для аналогичных целей только по договору аренды или путем заключения соглашения иного вида (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
  • Договор аренды, заключенный на срок более 12 месяцев, подлежит госрегистрации. Договор найма не регистрируется, однако происходит регистрация обременения права на объект.
  • Договор аренды заключается на любой срок по договоренности сторон. Вторая же из рассматриваемых договорных конструкций — на срок не более 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ), хотя в отношении договора соцнайма данное требование неактуально (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).
  • Досрочное расторжение договора аренды по инициативе сторон происходит в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК РФ). Договор найма расторгается по инициативе наймодателя только через суд и в установленных законом случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ). В перечень же прав нанимателя жилого помещения входит право во всякий момент расторгнуть договор при наличии согласия всех остальных лиц, проживающих в данном помещении, и при условии информирования об этом второй стороны договора за 3 месяца до расторжения. 

*** 

Итак, список обязанностей и прав нанимателя жилого помещения, равно как и список прав и обязанностей наймодателя, регламентированы законом.

При этом права и обязанности нанимателей жилых помещений наймодателем могут быть дополнены в той мере, в какой это не вступает в противоречие с требованиями законодательства, посредством внесения в договор найма соответствующих положений. Аналогичным образом может поступить и сам наниматель.

По данной теме читателю также могут быть полезны наши статьи:

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Источник: https://rusjurist.ru/zhiliwnoe_pravo/prava_nanimatelya_i_najmodatelya_zhilogo_pomeweniya/

Наниматель жилого помещения, его права и обязанности: как не оказаться бездомным?

Права нанимателя жилого помещения

Для многих на сегодня актуален вопрос пользования чужим жильем – это социальный или коммерческий найм. Данными способами возмездно обрести «крышу над головой» пользуются граждане, не имеющие возможность купить жилую площадь в свою собственность. Об особенностях прав и обязанностей таких лиц будет рассказано далее в статье.

Кто является нанимателем жилого помещения?

Наниматель – это дееспособное лицо от 18 лет, проживающее в жилом помещении по договору социального или коммерческого найма.

Собственником квартиры (наймодателем), передаваемой по договору социального найма, является государство или муниципалитет, а коммерческого найма – физлицо.

Права и обязанности нанимателя

Независимо от того, что прописано в договоре соцнайма, гражданин может иметь все права и должен исполнять все обязанности, перечисленные в статье 67 ЖК РФ и главе 35 ГК РФ.

Какие права доступны нанимателю?

  1. пользоваться жилым помещением;
  2. подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц (на постоянной основе);
  3. сдавать данное помещение в поднаём;
  4. вселять временных жильцов.

Обязанностей в отношении занимаемой площади у нанимателя ничуть не меньше, чем прав, а именно:

  • пользоваться помещением согласно его назначению и в соответствии с ЖК РФ;
  • обеспечивать его сохранность и поддерживать нормальное состояние;
  • осуществлять текущий косметический ремонт;
  • вовремя платить за проживание и коммунальные услуги;
  • информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, позволяющих проживать в жилом помещении.

Права по договору найма

Подробнее о вышеперечисленных правах нанимателя.

Право пользоваться

Главной гарантией постоянного проживания в своем доме является конституционный принцип неприкосновенности жилища. То есть никто не может вторгнуться к гражданину домой или выселить его оттуда без веских оснований (кроме официального распоряжения госоргана).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Право подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц

Наниматель может проживать в жилом помещении не только со своей семьей, но и с третьими лицами (не обязательно это могут быть его родственники). В этом случае для вселения достаточно одновременно двух условий:

  • волеизъявление нанимателя;
  • согласие наймодателя на вселение (его не обязательно получать, если заселяется несовершеннолетний).

Посторонние люди могут вселиться только при условии, если в итоге на каждого человека будет соблюдена норма общей площади. Она установлена жилищным законодательством. Исключение из этого правила составляют несовершеннолетние дети, которых можно подселить в любом случае.

Если гражданин все-таки вселяет кого-то в жилплощадь, то эти лица должны быть внесены в ранее заключенный договор найма (социального или коммерческого).

Таким образом, в этой части договор найма изменится, о чем будет составлено допсоглашение, подписанное обеими сторонами (ст. 677 ГК РФ).

Право сдавать в поднаем

Наниматель, с согласия наймодателя, может передать всю жилую площадь или ее часть в пользование поднанимателю. О поднайме между нанимателем и новым жильцом заключается соответствующий договор, срок которого не может быть больше того, что установлен в договоре найма (5 лет).

У поднанимателя, в связи заселением, возникает обязанность оплачивать пользование жильем, но самостоятельного права пользования им у него не появляется. Всю ответственность перед наймодателем за сохранность нанимаемой жилплощади несет наниматель.

Особенности поднайма следующие.

  1. Гражданин, решивший сдать недвижимость в поднаем, не обязан спрашивать об этом согласие всех постоянно проживающих с ним жильцом.
  2. Вселяя кого-то по договору поднайма, наниматель должен включить в договор обязательное условие о соблюдении требований жилищного закона, касающихся нормы общей жилплощади на одного человека.
  3. Плата за поднаем устанавливается по соглашению обеих сторон.
  4. Расторжение договора найма раньше прописанного в нем срока влечет за собой автоматическое прекращение договора поднайма, без возможности поднанимателя его возобновить.

Право вселять временных жильцов

Такие жильцы могут вселиться в нанимаемую жилплощадь только с согласия всех участников договора: самого нанимателя, всех жильцов, постоянно с ним проживающих, и наймодателя. Без уведомления последнего вселять никого нельзя.

И в этом случае действует правило о норме площади. Если после заселения временных жильцов на каждого гражданина не будет хватать установленного минимума квадратных метров, то наймодатель вправе не разрешить такое вселение. Поэтому простым уведомлением собственника наниматель не сможет ограничиться.

Признаки временного проживания:

  • срок проживания – до 6 месяцев (обязаны освободить помещение по истечению данного срока или в течение 7 дней после того, как любой постоянный жилец или наймодатель потребовали съехать – ч. 3 ст. 680 ГК РФ);
  • безвозмездность пользования;
  • вся ответственность за порчу имущества на нанимателе;
  • доплата коммунальных услуг за временных жильцов лежит на нанимателе, о чем заключается допсоглашение к договору, действующее на время их проживания (ст. 155 ЖК РФ).

Закон устанавливает и другие права нанимателя. Например, право обмена или замены жилого помещения, право требовать от наймодателя своевременно проводить капремонт дома, предоставлять коммунальные услуги и др. (ст. 67 ЖК РФ).

Признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением

Такая процедура возможна в отношении зарегистрированных на жилплощади граждан, осуществляется судом при наличии определенных фактов, о которых будет рассказано далее.

В каких случаях это возможно?

  1. Наниматель не платит за коммунальные услуги и за найм жилья. Закон установил минимальный срок для выселения, если в течение него оплата за проживание ни разу не поступила – это 6 месяцев.

    В том случае, если жилец не погашает долг более этого срока и не собирается предпринимать попыток это сделать, собственник в отношении него может начинать процесс признания утраты права проживать в нанимаемом помещении.

  2. Повреждение или разрушение гражданином занимаемой жилплощади.

    Основанием обращения в суд послужат противоправность действий нанимателя и их систематичность. Например, если в квартире был установлен старый смеситель и его прорвало, а в результате произошел потом, – это не будет являться поводом для выселения.

    Но, к примеру, установка обогревателя, в результате которого случился пожар в квартире, послужит весомым основанием для обращения в суд. Для этого потребуется составить и подать исковое заявление о признании нанимателя утратившим право дальше проживать на данной жилой площади.

    На такие радикальные меры собственник сможет пойти в том случае, если жилец за свой счет не устранит все последствия порчи имущества.

  3. Систематическое нарушение прав соседей и их законных интересов: нарушение правил тишины, большое количество домашних животных или мусора в квартире и т.п.

    Иными словами это те действия, от которых соседям становится невозможно жить рядом с нанимателем.

  4. Использование жилья не по назначению: под офис, склад или небольшое производство. Подобные действия запрещены п. 1 ст. 17 ЖК РФ, поскольку жилое помещение предназначено именно для проживания в нем физлиц, а потому гражданин не может в любых других целях его использовать.

Как обжаловать?

Наниматель, в отношении которого было вынесено судебное решение, вправе обжаловать этот документ в вышестоящем суде (краевой, областной и т.п.), в течение месяца со дня принятия решения в полной форме. Для этого ему необходимо будет составить апелляционную жалобу в соответствии с требованиями главы 39 ГПК РФ.

Нанимая жилье, гражданину рекомендуется, в первую очередь, изучить свои основные обязанности, чтобы иметь возможность проживать в нем длительное время. При этом, важно помнить и о своих правах жильца, чтобы не допустить злоупотребления со стороны наймодателя.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/voprosi/nanimatel-zhilogo-pomeshheniya-ego-prava-i-obyazannosti

Договор социального найма: как заключить, права и обязанности сторон

Права нанимателя жилого помещения

По договору соцнайма малообеспеченные россияне могут снять квартиру у государства по цене в разы ниже рыночной. А потом приватизировать ее. Но придется потратить время на сбор бумаг и несколько лет постоять в очереди. Рассказываем о деталях и тонкостях

nullplus/Shutterstock

Статью проверила и прокомментировала Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

Социальный наем — это одна из разновидностей аренды жилья. Арендодателем выступает не частное лицо или компания, а государство или муниципальный орган власти, который сдает жилье нуждающимся гражданам по низкой цене.

За такое жилье нужно оплачивать коммунальные услуги — но сумма гораздо меньше, чем за аренду аналогичного жилья на рынке. Налогом на недвижимость оно не облагается, но и продать его до приватизации не получится.

Кто может заключить договор соцнайма

Право на жилье по соцнайму имеют лица, которые были признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в жилых помещениях. Первое понятие использовалось до 2005 года, второе в ходу сейчас.

Pierre Chatel/Unsplash

Малоимущим может быть признан один человек или вся его семья с доходом меньше регионального прожиточного минимума. Общий доход семьи делится на количество ее членов. При этом все взрослые и трудоспособные родственники должны работать.

На статус нуждающегося в улучшении жилищных условий могут рассчитывать:

  • человек или семья, у которых нет собственного жилья в собственности или соцнайме;
  • человек или семья, у которых такое жилье есть, но его площадь меньше установленных нормативов. В каждом регионе свои нормативы, обычно это 10–12 кв. м жилой площади (без учета ванной, туалета и прихожей) на человека;
  • люди, которые живут в непригодных для проживания домах. Такой статус могут получить аварийные постройки, здания, которые скоро будут снесены, и дома, расположенные в зоне риска затопления или оползней;
  • люди, проживающие в квартире по соцнайму вместе с человеком с тяжелым хроническим заболеванием: туберкулезом, гангреной и т. д. Полный список заболеваний можно посмотреть в приказе Минздрава.

Жилье по соцнайму предоставляется в порядке очереди. На внеочередное получение могут претендовать люди из последних двух категорий и жители коммуналок — если их соседи освобождают площадь, она делится между остальными жильцами.

Согласно Жилищному кодексу, членами семьи нанимателя квартиры по соцнайму по умолчанию считаются его родители, несовершеннолетние дети и иждивенцы, проживающие с ним. Другие родственники тоже могут быть признаны членами семьи, если будет доказано, что они живут вместе с нанимателем и ведут общее хозяйство.

К примеру, отец и мать двух несовершеннолетних детей разведены. Один ребенок живет с отцом, а второй — с матерью. Вместе с отцом проживает еще и его троюродная тетя.

Допустим, ребенок, отец и тетя живут в Брянской области. Чтобы быть признанными малоимущей семьей, им нужно зарабатывать меньше 32,61 тыс. руб. — прожиточный минимум в регионе составляет 12,085 тыс. руб. для трудоспособного взрослого, 9,319 тыс. руб. для пенсионеров и 11,206 тыс. руб. для детей.

Отец ребенка и его тетя на двоих получают 30 тыс. руб. и могут быть признаны малоимущими. Тогда государство признает единой малоимущей семьей их троих — ребенка, отца и тетю. Они будут иметь право на квартиру по соцнайму. Но ни у бывшей жены, ни у второго ребенка, который не живет с отцом, никаких прав на нее не будет.

Какое жилье можно получить

По договору соцнайма предоставляются квартиры из государственного или местного жилфонда. Каждый регион устанавливает минимум площади, предоставляемой одному человеку. Обычно это 15–18 кв. м жилого помещения.

Scott Webb/Unsplash

Могут выделить и больший метраж — все зависит от того, какие квартиры есть в жилфонде. Но верхние рамки тоже есть. К примеру, в Москве одному человеку не дадут квартиру площадью больше 40 кв. м, бездетной паре — больше 44 кв. м, а семье из двух человек не супругов (например, матери и ребенка) — больше 54 кв. м.

Если у семьи есть жилье в собственности или в соцнайме, но его площадь ниже установленных нормативов, то можно попытаться получить от государства еще одну квартиру. В таком случае из площади нового жилья вычтут площадь уже имеющегося.

К примеру, семья из четырех человек — мать, отец и два несовершеннолетних ребенка — ютится в квартире жилой площадью 30 кв. м. Квартиру по соцнайму получил еще покойный отец матери.

Семья живет в Тульской области, где норматив жилплощади по соцнайму на человека — 15 кв. м. Они могут оставить за собой эту квартиру и получить по соцнайму еще одну, площадью от 30 кв.

м, или отказаться от своего старого жилья и получить квартиру в два раза больше.

Как получить жилье в соцнаем

  • Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
  • Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
  • Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
  • Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
  • Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
  • Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
  • Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.

Как заключить договор соцнайма

Успешно отстояв очередь на жилье по соцнайму, человек заключает с государством или местной администрацией договор, по которому получает жилье в бессрочное пользование, а взамен обязуется соблюдать жилищное законодательство. Договор требует лишь подписи нанимателя и представителя наймодателя, заверять его у нотариуса не нужно.

Nathan Fertig/Unsplash

Заключить договор о соцнайме можно через МФЦ, «Госуслуги» или другой уполномоченный орган. Из документов понадобятся:

  • заявление, в котором должны стоять подписи и членов семьи;
  • положительное решение о выделении жилья;
  • документы, удостоверяющие личность заявителя и членов семьи;
  • единый жилищный документ, выписка из домовой книги или выписка со счета заявителя;
  • ордер на квартиру.

У каждого наймодателя свои способы расчета стоимости аренды, но везде суммы небольшие. Так, соцнаем квартиры с жилой зоной 60 кв. м в блочном доме в Туле будет стоить 692 руб. в месяц, а в Москве — 1742 руб.

Права и обязанности наймодателя

Собственники жилья имеют право требовать от нанимателя своевременно оплачивать услуги ЖКХ. Взамен они обязаны:

  • предоставить нанимателю «чистое» жилье, на котором нет арестов, залогов и никто не зарегистрирован;
  • проводить своевременный капремонт дома;
  • следить за общим имуществом в нем;
  • следить за качеством коммунальных услуг.

Приватизация квартиры по соцнайму

Квартиру по соцнайму можно приватизировать. Причем начать процедуру можно уже на следующий день после заключения договора.

Приватизировать жилье человек может только один раз в жизни. В приватизации должны участвовать все зарегистрированные в квартире, но по заявлению от своей доли можно отказаться.

Для приватизации необходимо собрать пакет документов, написать заявление и подать это все в МФЦ или орган, отвечающий за жилищную политику.

От региона к региону перечень необходимых бумаг различается, но обычно он включает копии и оригиналы паспортов, договор о соцнайме, выписку из домовой книги, техпаспорт на квартиру, а также документ, подтверждающий, что гражданин пока не воспользовался правом на приватизацию.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/601c4d0d9a79473aef805c03

Наниматель и наймодатель жилого помещения — их права и обязанности

Права нанимателя жилого помещения
Наниматель жилого помещения – это человек, который получает от наймодателя жилье с целью временного пользования им по договорам социального или коммерческого найма. Наймодатель — это вторая сторона договора, которая сдает нанимателю помещение за деньги.

Прочитав статью, читатель узнает о правах и обязанностях как нанимателей, так и наймодателей по договорам социального и  коммерческого найма.

Порядок найма коммерческого и социального жилья прописан в гл. 35 ГК РФ.

Дополнительное регулирование порядка заключения таких контрактов определено разд. III ЖК РФ.

Первый вид найма — коммерческий. По ст. 672 ГК РФ в нем участвуют две стороны: одна получает изолированное жилье, передаваемое во временное владение и пользование за плату с целью проживания в нем (это наниматель жилого помещения), другая передает его (это наймодатель).

Основная особенность второго вида договоров — соглашений о соц. найме — заключается в специфике стороны наймодателя.

Жилье находится не в частной собственности, а в государственном или муниципальном жилищном фонде, то есть принадлежит государству. Общие положения о таких сделках прописаны в ст. 673 ГК РФ.

Наниматель, как и в случае с соглашением о коммерческом найме, заключает контракт с целью проживания в жилом помещении.

Особенностью статуса нанимателя при найме жилья по договору соц. найма является то, что он должен соответствовать определенным критериям для получения возможности заключить сделку (быть признанным нуждающимся, встав на соответствующий учет). Для договора коммерческого найма это нехарактерно.

Во всех случаях снимающим жилье может быть исключительно гражданин. Это связано с целью использования жилища — только для проживания. Если нанимателем является организация, с ней заключается договор не найма, а аренды.

Общие положения о наймодателях

Сдавать помещение на коммерческой основе могут как организации, так и граждане. Что же касается соцнайма, то в этом случае наймодателем всегда является государственная или муниципальная структура. Сдавать недвижимость может быть либо ее собственник, либо уполномоченное им лицо.

Собственник — это законный владелец, имеющий триаду правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Право собственности подтверждается наличием записи в ЕГРН.

Проверить, является ли наймодатель собственником, можно путем запроса выписки из ЕГРН в МФЦ или органах Росреестра.

Уполномоченные лица — это наймодатели, которые не имеют права собственности на объект недвижимости, но правомочны сдавать жилье ввиду наличия заключенного с его собственником договора (например, доверительного управления имуществом).

Какие правомочия вправе осуществлять наниматель на основании договора коммерческого найма жилого помещения?

Права нанимателя жилого помещения прописаны в различных статьях гл. 35 ЖК РФ (т. е. единой нормы, которая закрепляет перечень правомочий, не существует).

Проанализировав положения ГК, можно сделать вывод о том, что наниматель жилого помещения вправе:

  1. Владеть и пользоваться жильем (п. 1 ст. 672 ГК РФ).
  2. Пользоваться общим имуществом, перечень которого прописан в ст. 290 ГК РФ: общими помещениями дома, несущими конструкциями, общим санитарным и техническим оборудованием.
  3. Продолжать владеть и пользоваться недвижимостью даже в том случае, если право собственности на нее перешло от наймодателя к иному лицу (ст. 675 ГК РФ).
  4. Требовать от нанимателя привести жилье в состояние, пригодное для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ).
  5. Вселять несовершеннолетних в квартиру без согласия наймодателя (ст. 679 ГК РФ).
  6. Вселять любых граждан в квартиру с согласия сдающего (ст. 679 ГК РФ).
  7. Производить реконструкцию и переустройство жилья при наличии на это согласия второй стороны сделки (ст. 678 ГК РФ).
  8. В преимущественном порядке заключить новое соглашение на следующий срок (ст. 684 ГК РФ).
  9. В любое время расторгнуть контракт, предупредив сдающего жилье за 3 месяца до этого момента (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
  10. Расторгнуть сделку через суд, если в жилище невозможно жить по причине его ненадлежащего благоустройства.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения

Обязанностям нанимателя посвящена ст. 678 ГК РФ, однако и иные статьи гл. 35 ГК РФ содержат упоминания о необходимости выполнения нанимателем тех или иных требований.

Так, наниматель должен:

  1. Пользоваться жильем только для проживания (ст. 678 ГК РФ).
  2. Обеспечивать сохранность помещений (ст. 678 ГК РФ).
  3. Поддерживать жилище в нормальном состоянии (ст. 678 ГК РФ).
  4. Платить за пользование имуществом вовремя (ст. 678 ГК РФ).
  5. Вносить коммунальные платежи, если в договоре не указано, что услуги ЖКХ должен оплачивать наймодатель (ст. 678 ГК РФ).
  6. Не переустраивать и не реконструировать жилище, если на это нет согласия наймодателя (ст. 678).
  7. Не вселять других жильцов для постоянного проживания, если наниматель не согласен на это (ст. 679 ГК РФ). Эта обязанность не действует в отношении несовершеннолетних.
  8. Уведомить наймодателя о вселении временных жильцов (ст. 680 ГК РФ).
  9. Делать текущий ремонт жилья (ст. 681 ГК РФ), если в договоре не указано, что это обязан делать наймодатель.
  10. Перед заключением договора поднайма узнать мнение наймодателя по этому поводу (ст. 685 ГК РФ).

Следует отметить, что договором могут устанавливаться и иные обязанности, не противоречащие нормам ГК РФ, ввиду действия принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Права наймодателя по договору коммерческого найма

Отдельной нормы, посвященной правам наймодателя по договору найма жилого помещения, ГК РФ также не содержит. На практике они корреспондируют обязанностям нанимателя.

Соответственно, наймодатель вправе:

  1. Требовать от нанимателя использовать жилье исключительно для проживания.
  2. Получать платежи за жилье вовремя.
  3. Требовать от нанимателя своевременной уплаты коммунальных платежей.
  4. Расторгнуть договор, если наниматель использует квартиру не в соответствии с условиями соглашения.
  5. Получить жилище назад после окончания срока действия договора.

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма

Перечень обязанностей наймодателя изложен в ст. 676 ГК РФ, согласно которой он обязан:

  1. Передать жилье, в котором не проживают другие лица.
  2. Предоставить жилище, которое пригодно для жизни и соответствует всем нормам закона и установленным правилам.
  3. Обеспечивать предоставление за оплату коммунальных услуг.
  4. Производить капремонт, если в договоре не установлено, что это должен делать наниматель.
  5. Обеспечивать надлежащую эксплуатацию дома, в котором находится квартира.
  6. Заключить новый договор в случае, если у нанимателя есть на это преимущественное право и наймодатель не передумал сдавать жилье.

Права нанимателя по договору социального найма

Перечень прав нанимателя прописан в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ. Кроме того, необходимо иметь в виду, что постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 утвержден типовой договор соц. найма жилья (далее — Типовой договор), который развивает положения ст. 67 ГК РФ.

В итоге наниматель имеет право:

  1. Вселять в жилье других лиц.
  2. Сдавать жилое помещение в поднаем.
  3. Разрешить временным жильцам жить в квартире.
  4. Поменять жилье в случаях, предусмотренных законом.
  5. Требовать проведения капремонта от наймодателя, а также его участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг.
  6. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.
  7. Сохранять право на жилье, если он и его члены семьи временно отсутствуют, т. е. не проживают в нем.
  8. Требовать изменить условия договора в случаях, предусмотренных законодательством.

Обязанности нанимателя по договору социального найма

Обязанности нанимателя по договору соц. найма отражены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, а также в разд. II Типового договора.

Наниматель обязан:

  1. Пользоваться жильем исключительно по назначению.
  2. Обеспечивать сохранность жилья.
  3. Поддерживать надлежащее состояние жилища.
  4. Проводить текущий ремонт.
  5. Вносить плату за жилье и коммунальные услуги вовремя.
  6. Уведомлять вторую сторону контракта, если условия сделки и основания для пользования жильем изменились.
  7. Принять жилье по акту приема-передачи в течение 10 дней после подписания соглашения.
  8. Переселиться на время проведения капремонта и реконструкции жилья в другое помещение, предоставленное наймодателем.
  9. После расторжения договора освободить помещение, сдав его по акту приема-передачи.
  10. Допускать представителей наймодателя, контролирующих целевое использование жилья.

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма

Права и обязанности наймодателя закреплены в ст. 65 ЖК РФ, а также пп. 5 и 8 Типового договора.

Наймодатель имеет право:

  1. Требовать внесения платы за жилье и коммунальные услуги.
  2. Требовать допуска в жилье представителя для осмотра состояния помещения, проведения ремонтных работ, ликвидации аварий.
  3. Запретить вселение в жилье иных лиц (помимо нанимателя), если после вселения норма площади на одного члена семьи станет меньше учетной.

При этом наймодатель обязан:

  1. Передать жилье по акту приема-передачи в течение 10 дней после заключения контракта.
  2. Принимать участие в ремонте общего имущества дома и его содержании.
  3. Производить капремонт.
  4. Информировать нанимателя о проведении капремонта и реконструкции дома за месяц до начала работ.
  5. Обеспечивать нанимателя коммунальными услугами.
  6. Контролировать качество предоставления таких услуг.
  7. Информировать нанимателя об изменении цен на ремонт жилья, его содержание, коммунальные услуги.
  8. Принять жилье после расторжения договора по акту приема-передачи.

***

Таким образом, наниматели жилого помещения – это лица, получающие жилье во временное владение и пользование, а наймодатели — лица, передающее такое жилье первым.

Законодательство достаточно четко определяет перечень прав и обязанностей обеих сторон по договорам коммерческого и социального найма жилых помещений, однако подробное изложение данных моментов в договорах также желательно, т. к.

позволит избежать возникновения спорных ситуаций в дальнейшем.

Источник: https://pravobez.ru/articles/Nanimatel-i-naimodatel-zhilogo-pomeshcheniia-ikh-prava-i-obiazannosti-62308.html

Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору соцнайма

Права нанимателя жилого помещения
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Жилищное право » Найм жилого помещения » Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору соцнайма

Опыт нашей команды по договору соцнайма более 20 лет. Руководитель практики Захарова Е.А. Записаться на удаленную консультацию

Это важнейшие категории, раскрытие которых позволяет предотвратить наступление ответственности по договору о соцнайме.

Социальный найм жилья – одна из программ, которая позволяет государственным органам власти обеспечивать нуждающиеся слои населения комфортабельными условиями для проживания. Регулируется данная сфера деятельности Жилищным кодексом РФ.

Согласно НПА, действующим на территории российского государства, это право даруется только ограниченной категории граждан.

Из правомочий граждан вытекает и определенный набор обязанностей, которые должны соблюдаться сторонами договора о соцнайме жилья, в том числе и нанимателем.

Определение нанимателя жилого помещения

Если обратиться за толкованием понятия «наниматель» к Финансовому словарю, то можно вывести следующую дефиницию.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма – это гражданин, достигший дееспособного возраста (18 лет), который нанимает самостоятельно или вместе с членами своей семьи жилое помещение с целью постоянного проживания за конкретную плату, если таковое условие прописано в контракте.

По договору о соцнайме нанимателем может выступать только физлицо, в отношении которого госорганами РФ было принято решение выделить жилплощадь, пригодную для проживания.

Следует отметить, подобное решение имеет административно-правовой характер. Это значит, что как таковую уступку прав произвести невозможно по договору соцнайма о получении жилплощади.

Однако если обратиться к ст. 82 ЖК РФ, то данная норма гласит о том, что после того как будет заключено соглашение между сторонами, имеет место быть замена первоначального нанимателя на другое дееспособное лицо в случаях, предусмотренных законом (например, гибели нанимателя).

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма согласно ЖК РФ

Права и обязанности нанимателя жилого помещения – важнейшие категории, раскрытие которых позволяет предотвратить наступление ответственности по договору о соцнайме.

Полный перечень основополагающих прав, которыми обладает наниматель жилого помещения по договору социального найма, представлен в ст. 67 ЖК РФ. Он в себя включает следующие нормы:

  • Нанимать имеет полное право на вселение (выселение) иных лиц на территорию жилой площади, которую он занимает по социальному контракту.
  • Субъект правоотношений может заключать с третьими лицами договор о поднайме. Для этого не требуется согласие со стороны наймодателя, но наниматель должен написать письменное заявление в уполномоченный орган, которое уведомит госвласть о свершении дополнительных сделок с соцжильем.
  • Наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает правом размещения в занимаемой им жилплощади временных жильцов.
  • Физлицо, наделенное правом пользования социмуществом, может обратиться в уполномоченный орган власти, написав заявление на обмен или же замену выделенной квартиры.
  • Наниматель наделяется правом требовать от собственника имущества – наймодателя – предоставлять в оптимальном качестве коммунальные услуги, принимать непосредственное участие в капитальных ремонтных работах и процессе обслуживания общего имущества в домах многоквартирного типа.
  • Доступны нанимателям соцжилья и иные права, которые зафиксированы в действующих российских НПА. В частности, речь идет о дальнейшей приватизации жилплощади.

Приватизация жилья по соглашению о соцнайме – одно из ключевых прав российского гражданина, которое позволяет обрести государственное жилье в частную собственность. Регулируется данный вопрос ФЗ «О приватизации» под № 178.

Чтобы данное право было воплощено в жизнь, наниматель жилого помещения по договору должен подать заявление в Жилищную Инспекцию по месту своего пребывания, представить исчерпывающий список документов, а после вынесения решения зарегистрировать свое право собственности на то или иное имущество.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма согласно ЖК РФ

Ключевые обязанности нанимателя, который писал заявление на предоставление ему социального жилья, зафиксированы в пункте 3 ст. 67 ЖК РФ. Согласно действующей редакции Кодекса, на гражданина возлагается следующий перечень обязательств:

  • Использование жилплощади должно происходить в полном соответствии с целевым предназначением (при нарушении данного пункта наймодатель может организовать выселение жильцов).
  • Жилплощадь должна поддерживаться в оптимальном для проживания состоянии, то есть наниматель должен гарантировать сохранность государственного или муниципального имущества.
  • При возникновении необходимости наниматель обязуется проводить на территории недвижимости текущий ремонт.
  • Если договором социального найма предусмотрено ежемесячное внесение определенного размера оплаты за жилплощадь, то соблюдать данный принцип наниматель должен в строго отведенный период времени.
  • Оплата за предоставленные коммунальные услуги также возлагается на плечи физлица, которое писало заявление в госорганы на улучшение жилищных условий, в соответствии с нормативами или показаниями домовых счетчиков. 
  • В случаях если происходит изменение основных условий договора о соцнайме, то наниматель должен уведомить об этом наймодателя. При этом новое заявление в госорганы не направляется.

Если нарушаются какие-либо из перечисленных выше оснований, то возникает ответственность нанимателя жилого помещения, которая предусмотрена ст. 68 ЖК РФ. Основополагающей детерминантой ответственности нанимателя выступает виновное, противоправное поведение субъекта правоотношений (нанимателя).

Одним из следствий нарушения или неисполнения обязательств со стороны нанимателя является выселение субъекта с выделенной жилой площади. Однако здесь следует уточнить, что выселение может проводиться лишь в том случае, если наймодатель направит заявление (иск) в суд.

Чтобы суд удовлетворил исковое заявление и произвел выселение лица, должен быть соблюден законодательный порядок. В том числе должны быть учтены основания, которыми апеллирует наймодатель, предоставляя их в качестве аргументов и доказательств. Суд может принять во внимание только следующие случаи:

  • выселение жильца из соцжилья и расторжение договора возможно при отсутствии финансовых платежей за найм имущества и предоставленных наймодателем коммунальных услуг в течение полугода;
  • проводится расторжение контракта в одностороннем порядке и выселение нанимателя, если зафиксирован факт разрушения или повреждения недвижимости;
  • удовлетворяется право на выселение гражданина и в том случае, если его проживание на территории жилплощади ущемляет права и интересы других лиц (соседей);
  • возможно выселение по решению суда и в случае нецелевого использования жилплощади.

Данные основания регламентируются как ЖК РФ (ст. 83), так и ГК, УК, КоАП и иными нормативными актами. Если отсутствуют основания на выселение гражданина из жилого строения, то исковое заявление отклоняется.

Права и обязанности, предусмотренные договором социального найма

Представленные выше права и обязанности нанимателей не являются исчерпывающими. Принципы проживания физлиц, признанных нуждающимися после того как заявление было рассмотрено уполномоченными органами, содержатся и в иных НПА и документах, имеющих юридическую силу.

В частности, предусматриваются права и обязанности всех сторон правоотношений и в самом договоре социального найма жилых помещений. Но они лишь дополняют собой нормы, прописанные в ЖК РФ, более подробно расписывая указанные правовые категории. 

Договор социального найма помимо права на жилье, предоставляемое по договору социального найма, также закрепляет за нанимателем права на пользование общим имуществом, если выделенная жилплощадь находится в доме многоквартирного плана.

Кроме того, соглашение между сторонами правоотношений о социальном найме закрепляет права не только лично нанимателя, но и всех представителей его семьи, а также третьих лиц, которые проживают с ним на территории недвижимого имущества, выделенного из жилого фонда в рамках муниципалитета или городского округа.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/prava-i-obyazannosti-nanimatelya-zhiya-po-dogovoru-socnajma.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.