Дополнительное соглашение по переуступке

Договор переуступки права требования по ДДУ – особенности и правила оформления – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Дополнительное соглашение по переуступке

Часто в литературе и на различных сайтах употребляется термин «договор переуступки прав», это разговорное употребление, однако речь идет именно о заключении договора уступки.

Договор уступки прав требования по ДДУ позволяет продать квартиру на стадии строительства, когда она еще не передана дольщику застройщиком. Несмотря на то, что квартира уже куплена, до ее фактического получения продать ее, заключив договор купли-продажи, невозможно.

В таком случае единственным выходом будет заключение договора уступки прав по договору долевого участия (цессии).

Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом.

Не следует путать данную сделку с покупкой квартиры, поскольку на момент ее совершения продаваемого объекта еще не существует.

Участник договора долевого участия передает не сам объект недвижимости, а только возможность требования передачи объекта у застройщика в будущем.

Сделка проходит по следующему алгоритму:

  1. Поиск покупателя.
  2. Составление договора уступки прав по договору долевого участия (договор цессии).
  3. Подписание договора цессии по ДДУ.
  4. Регистрация договора уступки.
  5. Проведение расчетов сторонами договора.
  6. Уведомление застройщика о произошедшей уступке.

Если передача происходит с переводом долга – перед выполнением всех указанных выше действий нужно получить согласие застройщика и банка на уступку прав по договору долевого участия.

Договор уступки по ДДУ не может быть заключен в любое время. Для этого подходит конкретный период: с момента, когда ДДУ пройдет государственную регистрацию в Росреестре до момента подписания передаточного акта.

Когда объект уже достроен и передан дольщику, считается, что застройщик выполнил перед ним свои обязательства. Продавать квартиру в данном случае можно в обычном порядке, после оформления ее в свою собственность.

Цедент может передать только свои права, которыми реально владеет, и именно в том объеме, который имеет сам. Например, наряду с правом требования передачи квартиры передается и право на неустойку при наличии просрочки по ДДУ. Цедент не несет ответственности за все последующие действия строительной компании и не отвечает перед новым участником за любые нарушения, допущенные застройщиком. После заключения цессии, все претензии новый дольщик может предъявлять только к застройщику, но не к прежнему участнику долевого строительства. Еще до совершения сделки по переуступке прав прежний участник договора должен произвести все расчеты с застройщиком.

Если дольщик не расплатился в полном объеме с застройщиком, сделка возможна только в случае, если новый участник согласится перевести на себя долг.

Для этого между сторонами подписывается специальное соглашение, в котором цессионарий обязуется полностью погасить долг цедента перед застройщиком. В противном случае заключение договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве невозможно.

Также может понадобится согласие застройщика на переуступку квартиры или иного объекта по ДДУ. Согласно 11 статье ФЗ-214 согласие застройщика при заключении договора уступки прав по ДДУ не обязательно. Но бывают исключения.

Например, в ДДУ может быть дополнительное условие, которое обязует дольщика получать письменное согласие застройщика при уступке прав. В таком случае застройщик может злоупотреблять своим правом на согласование уступки.

Некоторые застройщики требую за согласование уступки денежную компенсацию, которая иногда может составлять 10% от цены договора.

Если долг перед застройщиком полностью выплачен, а застройщик уклоняется от согласования уступки, то сделка и без такого согласия будет считаться совершенной, а договор действующим после государственной регистрации в Росреестре.

Если основная сумма по ДДУ еще не выплачена застройщику, то для уступки прав необходимо получить его письменное согласие. Если у дольщика оформлена непогашенная ипотека – необходимо дополнительно получить согласие банка.

В обязательном порядке необходимо направить в адрес застройщика письменное уведомление о цессии, приложив копию договора об уступке прав и обязанностей дольщика.

В противном случае новый дольщик принимает на себя все возможные риски наступления неблагоприятных последствий.

Например, застройщик может передать жилье не новому, а прежнему участнику, что будет считаться надлежащим исполнением обязательств.

Новому дольщику нужно учесть несколько существенных моментов. В случае, если он решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, он получит только ту сумму, которая была оплачена по условиям договора долевого участия, а не ту, которую он уплатил по договору цессии. Разницу никто возвращать не будет.

Если же будет принято решение прибегнуть к взысканию неустойки – расчет ее величины будет проводиться от цены, прописанной в ДДУ. Для того, чтобы избежать дополнительных рисков, необходимо проверить юридическую чистоту всех документов.

Заключение договора уступки по договору долевого участия – всегда рискованный процесс, который безопаснее совершать с юристом.

Зачем платить застройщику от 30 000 рублей за оформление уступки по ДДУ, когда можно поручить это профессионалам всего за 9 900 рублей? Звоните нам по номеру: +7 (495) 150-07-65 Консультация бесплатно!

Договор уступки прав на квартиру по ДДУ может нести риски для каждой из сторон.

Обо всех рисках, возникающих при передаче объектов по уступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия».

Для того, чтобы покупатель мог максимально снизить риски, перед тем, как оформить уступку по ДДУ, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.

Перед тем как оформить договор уступки прав необходимо проанализировать документы застройщика:

  • которые имеют отношение к строительству объекта: разрешение на строительство, проектную документацию, правовые документы на земельный участок, свидетельство о государственной регистрации, проектную декларацию на строящийся объект;
  • документы, которые относятся к застройщику (выписка из ЕГРЮЛ, отчеты о финансовой стабильности, бухгалтерский баланс, заключения о соответствии и др).

Для заключения договора уступки прав требования квартиры по договору долевого участия необходимо собрать следующие документы:

  • копию ДДУ с отметкой о государственной регистрации;
  • выписку из ЕГРН о зарегистрированных ДДУ (при необходимости);
  • свидетельство о браке, брачный договор цедента и цессионария;
  • справку из психического диспансера для проверки дееспособности;
  • квитанции об оплате по договору долевого участия.

Для совершения сделки по уступке прав по договору долевого участия необходимо как покупателю, так и продавцу получить разрешение второго супруга на ее совершение, заверенное нотариусом.

Подытожив, можно составить четкий алгоритм, которому нужно следовать для заключения договора уступки права на квартиру при долевом участии в строительстве:

  1. Получить письменное согласие застройщика на уступку (в случае необходимости).
  2. Получить от застройщика справку об отсутствии долга перед ним.
  3. Получить нотариальное согласие супруга(и).
  4. Получить письменное согласие банка, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию.
  5. Составить и подписать договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья.
  6. Зарегистрировать договор в Росреестре;
  7. Уведомить застройщика о состоявшейся уступке.

Договор уступки права требования на квартиру по дду нужно сделать в четырех экземплярах. Оригинал должен получить цедент, застройщик, Росреестр и цессионарий.

Законом предусмотрены существенные условия договора уступки квартиры по ДДУ, при несогласовании которых договор будет считаться незаключенным.

Примерное содержание договора:

  1. Вводная часть: номер и дата договора, все данные о цеденте и цессионарии.
  2. Полное наименование и реквизиты компании-застройщика.
  3. Номер ДДУ из которого вытекает уступка прав требования.
  4. Подробное описание квартиры, права на которую передаются (ее номер, этаж, площадь, полная стоимость, адрес).
  5. Порядок и сроки оплаты.
  6. Обязанности сторон, для цедента – это передать цессионарию все необходимые документы по договору (ДДУ, квитанции и др.). Для цессионария – уплатить стоимость уступки.
  7. Если продавец не выплатил всю сумму договора застройщику, в документ включаются условия перехода долга.
  8. Государственная регистрация имеет большое значение, поэтому важно не забыть прописать условие, обязывающее зарегистрировать оформление договора уступки по договору долевого участия.
  9. В договоре уступки прав требования по договору долевого участия также прописывается ответственность обеих сторон за неисполнение своих обязательств, указывается, как и где будут разрешаться споры междусторонами, срок его действия и дополнительные условия.
  10. В конце указываются адреса, а также ставятся подписи обеих сторон.

Дополнительно к договору переуступки права требования по договору долевого участия необходимо составить акт приема-передачи, в котором указываются списком все передаваемые документы.

После заключения сделки у покупателя должны остаться копии следующих документов:

  • копия ДДУ;
  • первичные документы, подтверждающие оплату первоначального дольщика по ДДУ;
  • согласие на уступку от супруга(и) контрагента.
  • согласие банка, застройщик (в случае, если были получены при совершении сделки);
  • справка из диспансера и др. документы.

Зачастую сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе, но бывают исключения. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав.

Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию.

Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.

Наиболее безопасный способ расчетов – аккредитив.

Аккредитив представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства банка. Банк обязуется выполнить платеж в адрес продавца в случае предоставления последним документов, соответствующим условиям аккредитива. Это помогает существенно снизить риски для обеих сторон, ведь контроль соблюдения условий банк берет на себя. Условием раскрытия аккредитива и перевода денег цессионарию будет предоставление в банк зарегистрированного договора цессии. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, средства будут возвращены покупателю.

В случае, если между физическими лицами расчеты производятся наличными, можно использовать банковскую ячейку.

Часто сторонам приходится проводит достаточно сложные схемы расчетов. Порой стороны могут указывать в договоре иную сумму в целях оптимизации налогового бремени.

Важно четко прописывать все условия и страховать все свои риски на стадии расчетов.

Юридическая консультация юриста по недвижимости поможет грамотно провести расчеты между сторонами и избежать массу рисков, как покупателю, так и продавцу.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве – сделка, которая должна пройти обязательную государственную регистрацию. Чтобы оформить договор, в государственный орган подаются следующие документы:

  • удостоверение личности участников сделки, если вместо одной стороны присутствует ее представитель, необходима доверенность, заверенная нотариально;
  • заявление, написанное совместно обеими сторонами;
  • подлинный экземпляр ДДУ;
  • договор цессии;
  • документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, при наличии;
  • согласие девелопера на сделку (при необходимости);
  • нотариально заверенное согласие супруга(и) на данную сделку (для обеих сторон);
  • согласие банка и кредитный договор, если жилье приобретается в ипотеку;
  • документ об уплате госпошлины.

После сбора необходимой документации стороны совместно обращаются в Росреестр для регистрации сделки. Подать документы также можно через МФЦ. Росреестр проводит государственную регистрацию сделки в среднем в течение 10 дней.

После того, как договор будет зарегистрирован, необходимо направить его экземпляр в адрес застройщика.

Во время оформления договора переуступки прав требования по ДДУ стороны могут столкнуться с многими вопросами.

Нужно ли получать согласие застройщика и банка? Что делать, если застройщик отказывается согласовать сделку или просит за согласование существенные суммы? Как обезопасить себя при расчетах? Как провести госрегистрацию договора? Это лишь малая часть вопросов, грамотные ответы на которые помогут избежать серьезных последствий и финансовых рисков.

Юридическая консультация позволяет свести к минимуму все риски и максимально быстро добиться желаемого результата. Юрист подскажет, как провести сделку, поможет с оформлением всех документов и ответит на все тревожные вопросы.

Специалисты нашей компании имеют большой опыт по сопровождению сделок по переуступке прав из ДДУ. Мы будем рады ответить на ваши вопросы. Чтобы связаться с нами, достаточно посетить раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya

Дополнительное соглашение № 1 к Договору уступки прав требования

Дополнительное соглашение по переуступке

к Документации по отбору контрагентов

для заключения в 2012 году договоров уступки прав

требования по кредитным договорам

Дополнительное соглашение № 1

к Договору уступки прав требования от __ __________20___ года № ___

г. Москва «___» ___________ 20___ года

Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество), находящийся , , Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 000 от 01.01.01 года, в лице _____________________________________, действующего на основании ______________________, именуемый в дальнейшем «Цедент», с одной стороны

https://www.youtube.com/watch?v=vv8A2VJbRFI

и _____________________________________________________________, находящееся по адресу: ______________________________________, ОГРН ____________________, в лице ___________________________, действующего на основании ____________________, именуемое в дальнейшем «Цессионарий», с другой стороны, заключили настоящее Дополнительное соглашение (далее – «Соглашение») к Договору уступки прав требования № ____ от _________ 201__ года (далее – Договор) о нижеследующем.

1. Стороны договорились изложить пункт 3.2. Договора в следующей редакции:

«3.2. На Дату перехода прав объем прав требования, переходящих от Цедента к Цессионарию, будет составлять _____________________________________ (____________________) рублей/долларов США/ЕВРО. В том числе:

3.2.1.  В части уплаты не уплаченных в срок процентов за пользование кредитами – _____________________________________ (____________________) рублей/долларов США/ЕВРО;

3.2.2.  В части возврата просроченной суммы основного долга по кредитам по Кредитным договорам – _____________________________________ (____________________) рублей/долларов США/ЕВРО;

3.2.3.  В части уплаты не уплаченных в срок комиссий – _____________________________________ (____________________) рублей/долларов США/ЕВРО.

3.2.4.  В части уплаты признанных судом неустоек, штрафов и пеней – _________________________ (_____________________) рублей (долларов США/ЕВРО);

3.2.5.  В части уплаты подлежащей возмещению государственной пошлины – _________________________ (_____________________) рублей.

3.2.6.  В части уплаты задолженности по возврату сумм превышения расходов над остатком средств на счете – ________________________ (______________________________________) рублей (долларов США/ЕВРО).1

2. Стороны договорились изложить пункт 4.2. Договора в следующей редакции:

«4.2. Цена прав требования, уступаемых по Договору, составляет ______________ (________________________) рублей».2

3. Стороны договорились изложить Приложение 1 к Договору в редакции Приложения 1 к настоящему Соглашению.

4.  Цедент осуществляет возврат денежных средств, излишне уплаченных Цессионарием по Договору, в сумме ______________ (________________________) рублей в течение 10 (Десяти) рабочих дней, считая с даты подписания настоящего Соглашения, на счет Цессионария, указанный в п. 8 Соглашения.

5.  Во всем, что не предусмотрено настоящим Соглашением, Стороны руководствуются условиями Договора. При противоречии условий Договора и настоящего Соглашения применяются условия настоящего Соглашения.

6.  Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания Сторонами, является неотъемлемой частью Договора и действует в течение срока действия Договора.

7.  Настоящее Соглашение составлено в 2 (Двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

8.  Местонахождение, реквизиты и подписи сторон

Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество)

Подпись:____________________________Ф. И.О.: Должность:[М. П.]
Место нахождения (почтовый адрес):Российская Федерация, 101000Корр. счет: в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России Тел. (4Факс (4

Цессионарий:

Подпись: ___________________________Ф. И.О.Должность:[М. П.]
Место нахождения (почтовый адрес):ИННКППр/сБИК:Тел.Факс:

Приложение к Дополнительному соглашению №1

от ____ _________ 20 ____ к Договору уступки

прав требования № ______

от « __ »____________20____ г.

ПЕРЕЧЕНЬ КРЕДИТНЫХ ДОГОВОРОВ

Номер Кредитного договораДата Кредитного договораОбъем прав требования (руб./долл. США/ЕВРО)3Цена прав требования (руб./долл. США/ЕВРО)4Цена прав требования в рублях по курсу ЦБ РФ на Дату перехода прав5
ИтогоСумма просроченной задолженности по основному долгуСумма не уплаченных в срок процентовСумма признанных судом неустоек, штрафов, пенейСумма не уплаченных в срок комиссий6Сумма подлежащей возмещению (руб.)
1
2
Итого (руб./долл. США/ЕВРО)7
Итого цена в рублях по курсу ЦБ РФ на Дату перехода прав (____ рублей за один доллар США/ЕВРО)8

1 . Используется в случае уступки прав требования по кредитам, входящим в продуктовые группы «0302. Расчетные карты с разрешенным овердрафтом» и «0303. Кредитные карты».

2 При уступке прав требования по кредитам, выданным в иностранной валюте, цена рассчитывается по курсу ЦБ РФ на дату перехода прав исходя из суммы задолженности в соответствии с Приложением 1 к Договору, с учетом дисконта, определенного соглашением сторон.

3 Указывается в валюте кредитов, права требования по которым уступаются по Договору.

4 Указывается в валюте кредитов, права требования по которым уступаются по Договору.

5 Данный столбец подлежит исключению в случае, если по Договору уступаются права требования по кредитам, выданным в рублях.

6 В отношении прав требования по кредитам, входящим в продуктовые группы «0302. Расчетные карты с разрешенным овердрафтом» и «0303. Кредитные карты», в данном столбце указывается « задолженность по возврату сумм превышения расходов над остатком средств на счете».

7 Указывается в валюте кредитов, права требования по которым уступаются по Договору.

8 Данная строка подлежит исключению в случае, если по Договору уступаются права требования по кредитам, выданным в рублях.

Источник: https://pandia.ru/text/78/295/21827.php

Как правильно использовать договор уступки прав требования

Дополнительное соглашение по переуступке

Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, рассказал порталу Новострой-М о том, что такое договор уступки прав требования (цессии), как его правильно применять на рынке новостроек и минимизировать возможные риски.

По договору уступки прав (на латыни «уступка» – «cessio», «цессия») одно лицо передает другому право требования об исполнении какого-либо обязательства. По договору уступки можно передавать и сами обязательства – принимающая сторона должна их исполнить в пользу третьего лица.

В случае с квартирами в новостройках, правообладатель (цедент) передает правоприобретателю (цессионарий) основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Договор уступки прав во многом схож с соглашением купли-продажи, поэтому, чтобы было проще, мы будем называть правообладателя – продавцом, а правоприобретателя – покупателем.

Договор уступки широко применяют при реализации квартир в новостройках.

Дело в том, что, во-первых, по мере строительства стоимость жилья в новостройках растет, что дает возможность вкладывать денежные средства с целью дальнейшего получения прибыли.

Многие инвесторы не дожидаются окончания строительства и оформления квартиры в собственность, а стремятся продать недвижимость раньше. Для этого они используют уступку прав.

Во-вторых, договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) можно заключать только пока идет строительство – то есть до момента ввода дома в эксплуатацию. А договоры купли-продажи – только при наличии оформленного права собственности на квартиру.

При этом от момента ввода объекта до оформления права собственности может пройти довольно много времени, в течение которого застройщики выпадают из фазы активной реализации квартир.

В результате они заключают ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, которая в дальнейшем без спешки занимается продажами по договорам уступки.

Примечательно, что использование такого вида договора выгодно обеим сторонам сделки.

Продавец может получить деньги за квартиру, не проходя процедуру ее принятия по акту приема-передачи и оформления права собственности, а также без дополнительных затрат на эксплуатацию.

Покупатель – приобрести квартиру не «с нуля», отследить ход строительства и его темпы (причем цена квартиры в таком случае ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности). 

Подводные камни

Договор уступки прав должен соответствовать определенным требованиям. Глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена перемене лиц в обязательствах и вводит ряд важных правил. К наиболее существенным закон относит следующие:

– договор уступки прав должен быть составлен в письменной форме, а уступка прав по ДДУ – обязательно пройти государственную регистрацию (при этом права нового лица на квартиру появляются именно с момента государственной регистрации);

– в договоре должен быть четко определен предмет сделки (квартира), указана ее цена, порядок расчетов;

– если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить – в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Статья 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дополняет этот перечень еще двумя условиями:

– продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга; 

– уступка прав возможна только до момента передачи квартиры по акту (правило исходит из сущности договора уступки: при подписании акта само право требования передачи квартиры реализуется – уступать становится нечего).

Кроме того, важными являются следующие моменты:

– в договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);

– в соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);

– факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом – о взаиморасчетах;  

– застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;

– перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.

Проще всего проверить это – запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. В ней должны быть подтверждены действительность договора (не расторгнут ли) и правообладатель квартиры, отсутствовать информация о наличии ипотеки, судебных арестов и других обременениях.   

Также по возможности необходимо приехать вместе с продавцом в офис застройщика: девелопер не заинтересован в том, чтобы не оплаченные или недействительные права на квартиру реализовывали третьим лицам. Кроме того, у застройщика находится свой экземпляр документов, составляющих юридическую историю квартиры, с которым можно сверить предоставляемые продавцом бумаги.

После заключения договора уступки прав покупатель «остается один на один» с застройщиком, поэтому важно также ознакомиться с основными правоустанавливающими документами на строительство:

– распоряжение главы местной администрации о строительстве;

– договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома;

– договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности);

– разрешение на строительство;

– положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.

Менеджер застройщика может сообщить также другую значимую информацию: например, о новых сроках окончания строительства (они могут сдвигаться); о предварительных обмерах квартиры (если площадь увеличилась, с покупателя в дальнейшем возьмут доплату) и о приблизительной стоимости эксплуатации квартиры (в договоре она не фигурирует).

Изучая сам договор долевого участия, необходимо обратить внимание на то, что он должен быть прошит и иметь прямоугольный штамп Федеральной службы государственной регистрации о проведенной регистрации.

Также продавец обязан предоставить документы, подтверждающие произведенную оплату: квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские платежные поручения, акты сверки расчетов.

Если квартира была куплена в ипотеку, должно быть письменное подтверждение, что кредитные обязательства полностью погашены. В случае непогашенной ипотеки к сделке в обязательном порядке должен быть привлечен банк, который за счет оплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры. 

Организация расчетов по договору уступки между покупателем и продавцом

При заключении договора уступки прав требования продавец рискует подписать соглашение, сдать его на регистрацию, но при этом не получить оплату стоимости квартиры. Для покупателя опасность прямо противоположная – он может отдать деньги, но не получить из Росреестра подтверждение перехода прав (например, из-за судебных арестов). 

Поэтому наиболее оптимальная форма расчетов – через банковскую ячейку, условием доступа к которой является зарегистрированный в Росреестре договор уступки прав. 

Также в последнее время начали применять банковский аккредитив для безналичных расчетов (принцип схож с арендой ячейки). Но стоимость банковских услуг по аккредитиву существенно выше, поэтому пока он не получил широкого распространения. 

Указание в договоре уступки неполной цены квартиры

Статья 210 Налогового кодекса РФ относит к налогооблагаемой базе для расчета 13% НДФЛ все доходы налогоплательщика, полученные в денежной форме. Доходы от уступки прав – не исключение. На практике это приводит к попыткам указать в договоре уменьшенную цену квартиры, которая зачастую равна ее стоимости по договору долевого участия.

В этом случае, помимо очевидного нарушения налогового законодательства, покупатель принимает на себя дополнительный риск, который может быть реализован в случае дальнейшего признания уступки недействительной по решению суда.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, последствием недействительности сделки является так называемая двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. И если продавец получает обратно квартиру, то покупатель – только документально зафиксированную стоимость квартиры.

Таким образом, в договоре желательно указывать действительную рыночную стоимость квартиры. Но даже если это не происходит, покупателю следует позаботиться о подтверждении факта оплаты всей суммы (например, при помощи дополнительных расписок).

Роль застройщика

Зачастую функции оформления уступки прав берет на себя застройщик. Он помогает сторонам подготовить необходимые документы, составляет договор уступки, передает его на государственную регистрацию. В случаях, предусмотренных ДДУ, застройщик выступает третьей стороной по договору или дает отдельное письменное согласие на уступку. Конечно, сторонам сделки это выгодно.

Но есть и обратная сторона медали. Как правило, такие услуги застройщика платные. Их стоимость девелопер устанавливает самостоятельно: государственного регулирования этого вопроса не существует. Также нет рекомендаций, кто именно несет расходы – продавец или покупатель.

Поэтому важно заранее уточнить стоимость услуг застройщика, чтобы при проведении сделки это не превратилось в неприятный сюрприз.

Когда продавец не полностью расплатился за квартиру (например, при рассрочке), привлечение застройщика к сделке становится обязательным. В этом случае часть оплачиваемых средств покупатель перечисляет застройщику в счет погашения долга, а остальное – продавцу.

Однако сопровождение сделки застройщиком не решает все сложности. Напротив, юридически привлечь девелопера к ответственности за возможные ошибки в оформлении договора крайне непросто, поэтому сторонам следует внимательно изучать документы и детально оговаривать все нюансы.

Другие нюансы

Права требования к застройщику на квартиру относятся к имущественным правам. Так, законом допускается уступка прав в долях, т.е. они могут быть оформлены на нескольких лиц, являющихся продавцами. Аналогично обстоят дела и с покупателями, которых также может быть много.

Помимо ДДУ застройщики используют и другие виды договоров продажи недвижимости в новостройках. Например, ПДКП или договор об участии в ЖСК. Несмотря на то, что уступка прав на квартиру по ним во многом отличается от уступки по ДДУ, многое из рассмотренного в настоящей статье применимо и к таким разновидностям цессии.

В заключение следует сказать, что договор уступки прав требований, как и другие виды гражданско-правовых сделок, направлен на реализацию свободного имущественного и денежного оборота и призван содействовать сторонам в достижении взаимовыгодных результатов.

При этом очень важно обращать внимание на правильность оформления документов (во избежание ошибок и неточностей), своевременно планировать и правильно распределять компетенции сторон сделки в подготовке и предоставлении необходимой документации.

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/kak_pravilno_ispolzovat_dogovor

Договор цессии (уступки права требования) – Договор долга, кредита

Дополнительное соглашение по переуступке

г. ______________                                                                                                    «__» _____ 20__ г.

ООО «Юр. лицо-1»,  именуемый  в  дальнейшем  “Цедент”,  в  лице __________________________, действующего на основании ________, ООО «Юр.

лицо-2», именуемый в дальнейшем “Цессионарий”, в лице _________________________, действующего на основании __________, ООО «Юр.

лицо-3», именуемый в дальнейшем “Должник”, в лице _________________________, действующего на основании ___________, вместе именуемые – Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Цедент уступает, а Цессионарий принимает права требования по договору ___________от «___»________ 20__ г. № ____, заключенному между Цедентом и Должником.

1.2. Сумма уступаемого в соответствии с п. 1.1 настоящего Договора права требования составляет _____________________ рублей (____________________________________).

2. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА СТОРОН

2.1. Цедент обязан:

2.1.1. Передать Цессионарию в 10 (десяти) дневный срок с даты подписания настоящего Договора все необходимые документы, удостоверяющие права требования, а именно: Договор, указанный в п. 1.1 настоящего Договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью.

2.1.2. Сообщить Цессионарию в тот же срок все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав по указанному в п. 1.1 Договору от ___________ от «___»________ 20__ г. № _____.

2.2. Взамен за уступаемые права требования в сумме, указанной в пункте 1.2. настоящего договора Цессионарий отказывается от своего права требования к Цеденту по Договору от «__» ________ 20__ г. № ____, заключённому между Цессионарием (ООО  «Юр. лицо-2») и Цедентом (ООО «Юр. лицо-1»), на сумму ____________ рублей (________________________________________________).

2.3. Должник обязан выплачивать задолженность по договору ____________, указанному в п. 1.1 настоящего Договора, Цессионарию в следующем порядке: единовременным платежом на расчётный счёт Цессионария в срок до 10.03.2009 г.

3. СУММА ДОГОВОРА

3.1. Сумме настоящего договора составляет 41 854, 61 рублей (сорок одна тысяча восемьсот пятьдесят четыре рубля 61 копейка).

3.2. Оплата, указанной в п. 3.1 настоящего Договора суммы производится в следующем порядке: единовременным платежом в срок до       «__» _____ 20__ г.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и сведений; гарантирует наличие и передачу всех уступленных Цессионарию прав требований.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего Договора, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

5.2. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и действует до полного исполнения обязательств сторон по настоящему договору.

5.3. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

6. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ЦЕДЕНТ: ООО «Юр. лицо – 1»

Адрес:_____________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________  

ЦЕССИОНАРИЙ: ООО «Юр. лицо – 2»

Адрес: _____________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________  

.

ДОЛЖНИК: ООО «Юр. лицо – 3»

Адрес:_____________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

7. ПОДПИСИ СТОРОН

«ЦЕДЕНТ»                              «ЦЕССИОНАРИЙ»                        «ДОЛЖНИК»

___________                            ___________                                     ___________

_____________ /__________/   _____________ /__________/               _____________ /__________/

М.П.                          М.П.                              М.П.

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D1%86%D0%B5%D1%81%D1%81%D0%B8%D0%B8_%D1%83%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B8_%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0_%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%B1%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.