Доля в однокомнатной квартире права

Содержание

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире

Доля в однокомнатной квартире права

/ Жилищные споры / Как продать долю в однокомнатной квартире

Просмотров 712

Однокомнатная квартира – это минимальная неделимая площадь, которая состоит всего из одной жилой комнаты. Наличие доли в «однушке» говорит о том, что люди имеют самый невыгодный актив на случай продажи.

Действительно, реализовать даже ½ долю однокомнатной квартиры третьим лицам – очень сложная задача. При этом может оказаться, что и остальные совладельцы не захотят выкупать долю продавца.

Зато начнут поступать звонки с предложениями «черных риелторов»…

Сложностей много, рисков еще больше – осталось выяснить, можно ли вообще продать долю в 1-комнатной квартире и как это сделать на практике?

Законодательная база

Общая долевая собственность имеет нюансы, о которых нужно знать перед заключением сделок с жильем.

Кардинальные изменения в законодательстве произошли в 2016 году. Дольщиков обязали отчуждать доли в присутствии нотариусов. Если раньше заверка не требовалась, то сейчас это обязательное условие, без которого у вас попросту не примут документы на регистрацию (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года).

Немаловажно соблюдать и другое правило – преимущественное право покупки доли остальными совладельцами. Перед тем, как давать объявление и искать покупателя не из числа собственников, нужно предоставить последним возможность выкупа:

  • согласие – значит заключение договора купли-продажи с выбранным дольщиком;
  • отказ или отсутствие ответа в течение 30 дней – повод для поиска покупателя «на стороне».

Игнорировать интересы сособственников – не получится, ведь в противном случае они вправе признать продажу недействительной (ст. 250 ГК РФ).

Оформление договора купли-продажи подчиняется нормам ст. 554—555 ГК РФ, а подписание акта приема-передачи – ст. 556 ГК РФ. Нарушение правил также может привести к оспариванию сделки.

Таким образом, закон разрешает продавать долю в однокомнатной квартире. Участникам остается лишь соблюдать правила и учитывать особенности продажи. Юристы отмечают, что доля в «однушке» – это «большая проблема» на случай ее отчуждения. Минус в том, что доля не выделена в виде комнаты, а является имущественным правом (не физическая).

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире?

Затея с продажей доли в малогабаритной квартире вполне имеет место на жизнь. Однако ее реализация – не всегда простое мероприятие. Крайне важно договориться с остальными содольщиками – если они согласны на выкуп, проблем не возникнет.

Пошаговая инструкция

Обычный порядок продажи квартирной доли:

  1. Установить цену и условия продажи.
  2. Предложить выкуп совладельцам однокомнатной квартиры:
  • устно договориться с одним из сособственников без оповещения остальных – в таком случае можно сразу заключать договор купли-продажи;
  • разослать уведомления о продаже по адресам совладельцев (альтернативный вариант — передать извещения лично в руки под роспись) или воспользоваться услугами нотариуса.
  1. Определиться с покупателем – из числа дольщиков, при их согласии на покупку, или с кем-то из числа сторонних покупателей (не собственников квартиры) — по прошествии 30 дней.
  2. Назначить дату посещения нотариуса.
  3. Составить предварительный или основной договор купли-продажи (далее – ДКП), заранее оплатить услуги специалиста.
  4. Нотариус заверяет договор и вносит сведения в ЕИС – единую информационную систему нотариата.
  5. Отправка электронной заявки в орган Росреестра – выполняется нотариусом, при необходимости он ставит на документах свою ЭЦП (электронную цифровую печать).
  6. Посетить нотариуса повторно и забрать готовые документы.

Завершающий этап – получение правоутверждающих документов от ФКП «Росреестра». Новому собственнику придет электронная выписка из ЕГРН – о том, что он приобрел долю в однокомнатной квартире и является ее владельцем. Сведения об изменении права собственности продавца будут также занесены в реестр недвижимости.

Пример:

Хренников и Светлова оформили развод и начали раздел жилплощади. Изначально 1-комнатная квартира была в долевой собственности – Хренникову принадлежала ½ доля, столько же было и у Светловой. Бывший муж захотел продать свою долю – он предложил экс-супруге выкупить ее за 550 000 рублей (кадастровая цена – 700 000 рублей).

Светлова не имела таких денег и попросила повременить с продажей. Она заверила, что займет часть суммы и оформит потребительский кредит. Хренников согласился подождать. Вскоре Светлова сообщила о готовности к сделке. Экс-супруги посетили нотариуса, заключили ДКП и зарегистрировали изменения в Росреестре.

Светлова стала единоличным собственником 1-комнатной квартиры, но за ней сохранялся долг перед банком.

Образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

Письменное закрепление намерений Продавца и Покупателя. Причем, не просто письменное, но и заверенное у нотариуса. Ниже вы можете ознакомиться с шаблоном ДКП доли в малогабаритной квартире.

Если вы продаете жилье целиком, вам понадобится другой образец — ознакомиться и скачать его вы можете в статье «Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности«.

Список документов

Особых отличий от документов на продажу всей квартиры нет. Потребуется предъявить документы на долю и факт извещения остальных содольщиков.

Сейчас, а точнее с 1 февраля 2019 года, документы подаются нотариусом в режиме онлайн (через Госуслуги или сайт Росреестра). Соискателям нужно предоставить необходимый комплект, куда входят:

  • экземпляры договора купли-продажи;
  • копии паспортов;
  • копии свидетельств о регистрации права или новых выписок из ЕГРН;
  • копии технических и кадастровых документов;
  • копии уведомлений, извещений или нотариальных свидетельств – о том, что все совладельцы поставлены в известность о продаже доли (не требуется при выборе одного из сособственников);
  • копии выписки из домовой книги;
  • электронные заявления о регистрации изменений в праве собственности – со стороны Продавца и Покупателя.

Исходя из вашей ситуации могут понадобиться и другие документы (например, разрешение органа опеки и попечительства – если в сделке участвует ребенок до 18 лет или недееспособное лицо).

Стоимость, расходы

Что входит в расходы на продажу доли в квартире:

Во-первых, госпошлина за удостоверение договора купли-продажи у нотариуса – тариф 0,5% от цены ДКП, но в пределах 20 000 рублей.

Во-вторых, оплата услуг нотариуса, так называемые УПТХ – индивидуально.

В-третьих, госпошлина за госрегистрацию права собственности – Продавец оплачивает 350 рублей, а Покупатель – 2 000 рублей.

Затраты изначально будут больше, если продавцу придется уведомлять всех собственников. Рассылка ценных писем через Почту России обойдется в сумму от 50 рублей за штуку. Нотариальные услуги аналогичного типа – до 300 рублей с выдачей свидетельства о вручении письма.

Можно ли и как продать долю в однокомнатной квартире без согласия второго собственника

Дольщики могут иметь свой взгляд на распоряжение жильем. Случается, что один из них хочет продать долю, а второй собственник против. Нередко он даже не собирается выкупать актив продавца, ожидая снижения цены или изменения решения. Что делать в такой ситуации?

Даже если кто-то из собственников препятствует продаже вашей законной доли – беспокоиться не нужно. Самое главное в такой ситуации соблюсти преимущественное право на выкуп остальными дольщиками (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Достаточно выполнить эти действия, после чего думать о поиске покупателя.

Порядок действий не отличается от описанного выше. Собственник доли уведомляет совладельцев о своем решении, указывает цену и условия сделки – давая возможность выкупа доли в течение 30 дней. Осталось разобраться, что такое уведомление, как оно выглядит и кому его адресовать?

Уведомление о продаже доли в однокомнатной квартире

Обязательное условие при продаже доли в «однушке» – известить всех дольщиков о своем решении, даже если они изначально не согласны. Уведомление имеет вид обычного письма-предложения, т.е. составляется в письменной форме.

Варианты оповестить несогласных дольщиков о продаже:

  • личное вручение письма под роспись – если совладелец просто не хочет выкупать вашу долю, но и не уклоняется от ответа;
  • ценное письмо с описью вложения + уведомлением о доставке/вручении;
  • нотариальное уведомление – с последующей выдачей свидетельства о вручении.

Отправив извещения о продаже доли, остается только ждать. Если есть несогласные на покупку, они могут сразу дать ответ – нотариальный отказ (платный). Одновременный отказ всех совладельцев дает право досрочно начать поиск покупателя на стороне.

Если ответов не последовало, нужно ожидать в течение 30 дней – время на обдумывание предложения продавца. Истечение месячного срока позволит вам вести переговоры с любым другим приобретателем доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Что принято считать отказом:

  • уклонение от получения предложения – игнорирование доставки письма почтальоном, курьером;
  • неявка за корреспонденцией – несмотря на уведомление почты о доставке письма;
  • отсутствие ответа на письмо-предложение.

Таким образом, несогласие сособственника не играет никакой роли. Достаточно отправить извещения, выждать месячный срок и, – если никто из дольщиков не изъявил желания вступить в сделку – приступать к поиску покупателя.

Пример:

Фролов хотел продать ½ долю в однокомнатной квартире. Выручив деньги, собственник хотел приобрести комнату в другом городе. Вместе с ним в квартире проживал старший брат, который также имел долю. Он выступил против продажи, поскольку не хотел, чтобы в квартиру подселяли чужих людей. Фролов предложил выкуп ему, но брат отказался, т.к.

не имел денег. Уведомив второго собственника о продаже, Фролов выждал месячный срок и выставил объявление о поиске покупателя. Однако желающих не находилось, звонили только сомнительные риелторы. Поразмыслив, Фролов передумал продавать долю в «однушке», тем самым отложив сделку.

Если бы продажа состоялась, старший брат не смог бы ей помешать.

Риски и трудности

Вероятно, многим кажется, что распорядиться долей в 1-комнатной квартире довольно легко. На самом же деле здесь имеются серьезные риски. Собственники сталкиваются не только с несогласием, но и с риелторским обманом.

Какие сложности могут возникнуть:

  1. Иск со стороны «опоздавшего» совладельца – подается в том случае, если сособственник не успел ответить на предложение о выкупе. Например, находился в больнице, за границей, без связи и доступа к корреспонденции. Примечательно, что суды встают на сторону опоздавших.

На заметку! Истец вправе заявить, что не успел ответить на извещение продавца, хотя имел намерение выкупить долю. Исковое заявление о переводе прав и обязанностей покупателя подается в течение 3 месяцев после совершения сделки с третьим лицом. Обязательным условием будет платежеспособность истца, т.е. возможность выплатить ответчику (покупателю) понесенные им издержки.

  1. Отказ от органа опеки – выносится в случае нарушения интересов несовершеннолетних собственников. Если продавец отчуждает долю в 1-комнатной квартире, где есть доля ребенка, вселение нового собственника затруднительно. Малая площадь ухудшит условия проживания для детей. Ни один суд не сможет разместить в «однушке» две семьи или двух чужих людей разного пола.
  2. Неликвидный актив – продать долю в однокомнатной квартире очень сложно.

Желающих ее купить на рынке недвижимости очень мало. Зато много желающих из числа «черных риелторов». Они готовы приобрести вашу долю за бесценок, а затем устроить ад остальным собственникам.

Шумные вечеринки, потопы, «соседи с Кавказа», алкоголь, едкие смеси и краски, ночной ремонт – далеко не полный перечень воздействия на бедных совладельцев. Цель таких дельцов – вынудить владельцев долей продать им их за копейки (или выкупить текущую долю по завышенной цене — в 2-3 раза).

И как показывает практика, это работает – у людей не остается иного выхода, кроме как пойти на сделку с «аферистами». Готовы ли вы испортить жизнь сособственникам?

Расселить людей в «однушке» очень сложно. Если согласие не достигнуто, вопрос решается в суде – но не факт, что решение устроит всех собственников. Каждому хочется иметь отдельную комнату. Ситуация с однокомнатной квартирой это усложняет. Оптимальным решением видится продажа квартиры целиком, а не по долям.

Малогабаритные квартиры создают неудобства не только в плане жилья, но и в случае с продажей долей. Обычно возникают конфликты между собственниками.

Нередко практикуется и отказ со стороны ООП – если затронуты интересы ребенка. Чтобы избежать проблем, нужно иметь опыт в подобных делах. Юристы нашего сайта помогут разобраться с продажей 1-комнатной квартиры.

Вмешательство эксперта убережет от рисков, обмана и потери денег.

Рекомендуем актуальное видео к просмотру о порядке продажи доли в 1-комнатной квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-dolyu-v-odnokomnatnoj-kvartire/

����: ������ ������������ ���������������� ������������ �������� �������������������� �������������������������� ����������������

Доля в однокомнатной квартире права

���������� ������������������ ������������������ ���������������� ���������������� ������������������ ������.

���� ����������������, ������ �������������� ���� �������������� ���������� ������������������ �������� �������� �������������������������� ���������� ����������������. ������������ ��������������������������.

���������������������� �������������� ���������� ���������������� �� ������ ������, �� ���������������������� �������������� ���������� ������������ �������� �������������������� ���������� ������������������ ���� �������� �������������������� ����������.

���� “����������������” ������������ �� ���������� ���������������� ������������ ������ �������� ���������������� ���� �������������������� �� ���� ������������ ������ �� ����������������. �������� ���������� ���� ��������.

���� ���������� �������� ���������������� ���������������� – ���������� ������������������ �������������������������� ������������ ������������ ������������������ ���� ���������� ������������������������, ������ ���������� ���������������������������� �� ���������� ����������������, ���� ������������ ��������������������, ���� �� ������������ ����������������������������. ���������������� �������������������� ������ ���������������������� �������� ������������������������. ���������� ��������, ������ ��������������, �������������������� �� �������������� ������������.

���������� ������������������������������ �������������������������� �� ���������� ������������ ������������ – ������, �� �������� ������������ ������������ �� ��������, ������������������ ������������ �������������������� ������������������ ���� �������������� ���������������������� ���� ������������������.

���������������� ���������� ����������������������, �������� ���������� – ��������������������������, �������������� �� �������������� �������� ���������� �� ���� ������������������������������ �������� ���������� ���������� ������������ ��������������������.

�� ���������� ������������ ������ ������������ ������ �� �������������������� – �������������� �������������������� ���������������� ���������������� �������������������������� ����������������. ���� �������� – �������� ��������������.

������ ���������������� ������ ������������������ ���������������� ���������� ������������������ �������������� ���������� ��������, �������� ����������-�������� ������������ ������������������ ������������ ���� ������������������ ���� ������������, �� ������������ �������������������� ���������������� �������� �������� ������ ���������������� �� ���������������� ����������������.

������ ������������ ������������������ �� ������������ ��������.

�������������� “������������ �� ��������������”, �� ������������ – ���������� ������������������ �������������������� ������������, ������������ �������������������������� ������������������ ������ “���� �������������� ������������������ ����������”.

���� �������� �� ���������������� ���� ����������������������, ���� ���������� �������������� ���� �������������������� �� �������������� �������������������� ���� ������������������.

���� ������������ ��������, �� ������������ – ���������� �������� ������, ����������������, �� ���������� �� ������������������������ ������������������ ������������������ ������������������ �������������� ������������������������������ ���������� ������������ ������������������������.

�� �������������� ������������������ ���� �������������������������� ������ �������������������� ����������. ���� �� �������� ������������ ���� ����������. �� ���������������� ������ ���� ����������������. �� ������������ ���� ������ ���� ��������.

���������������� ������������������������ ������������������������ ������������������������ �� ���������������� ������ �� �������������� ��������������������, �� �������������� ���������������������� �������������������� ���������������� ������ ���� ������������ �������������������� ���������� �� ���� “������������ ���������������������� �� ��������������������”. ���� �� ���������������� �������� ������ ���������� ��������������������������.

������ �������� �������������������� �� �������������������� �� �������� �������� ����������������.

���������������� ������ ���������������� ������ �������������� ������������������, ������������ ���������������� �� ������������,������ ���������������� �������������� �������� �� �������������������������� ���������������� “���� ���������������� ���������������������� ������������ ���� ����������������”.

�� ���������������� ���� �������������������������� �������� ������ ����������������, ������ �� ���������� ������ “������������������������” ���������� ���� �������������������� �� ����������������.

���������������� ������ ��������������������: ����, ������ ���������� ������������������������������ ���������� ��������������������������, �������������� ���� ���������������� ���� ��������.

���� ������������, �������� ������������������������ �� ���������������������� ������������������ �������� ���������������� ���� ��������������������, ���� “�������������������������� �������������������� �� ���������������� ����������, ������������ ������������������ ������ ��������, ������ ������������������������ ��������������������, �� ���������������������� �������������� ���� �������������������������� ���������������������� ������ ����������”.

���� �� ���������� ������������ ������������������ ���������� �������� ������������������ ����������. ������ ������ ������������������������ ������������������������ ������������������ “����������������������” ������ �������� �� �������������������������� ���������������� �������������� �������� ������������ �������������������� ��������������������.

������ �������������� �� ���������� �������������� ���������������� ������, ���������������� ���������� �� ���������������� “���������������� �� �������������������������� ������������������ �������� �� ���������������� ������������������ ������������������”.

������ ������������, ������ ������������ ������������������������ ������������������ ������ �������� ���� ������������, ������ ���������� �������� ���������� �� ���� ���������������� �������������� ���������� ����������. ���������� �������� ������ ��������������, ������ ���������������������� �������������� �������� ������������ �������������� ���� ������ �� ������ ����������������.

����������������������, ������������������ ���������� ������������������ ������ �������������� �� �������������� ��������. ������������������ �������������� �������������� ������������������ �������� �� ���������������� ������. ���������� ��������, �������������� ������ ������������, ������ ���������� �� ���������� �������������������� ������ ��������.

�� �������������� �������� �������������� ������, ������ �������������� ������������������ �������� �� ���������� �������������������������� ������������������ ���������������� ���� ����������: ������ ���� ������������������������ ���������� ���� ���������������� �� ���������������������� ��������������������.

�� ������,���� ������������ ���������������� ��������, ���������� ���� ������������ ������������ �� ������������������ �������������� ������������������������ ������������������ ���������� ����������������, ���������������������� �� �������� �������������������������� ������ ��������.

���� �� ���������� ���������������� ���� �������������������� ������ ���������� �� ���������� �������������������� ������������ �� ��������. �� ���������� �������� ���������� ���� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ����.

������ �������� �������� �������������������������� �������������������������� ���������������� ���������������������� �� ��������������.

������ �������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� ��������.

�� ���������� ������������, �������������� �������������� ���������������� ������������������, ������������������������ ���� ������������ ������������������������ �� ������, ������ ������������������������ ������������, ���� ����������������, ������ �������� �� ���������������� ������������ ���������� �� ���������������� ���� ����������.

�������� �������� �������� ���� �������������������������� ����������������.

�� ������ ������������������ ������ �������������������� – ���������������� ���������� ���������������� ���������� ���������� ���� ������������������������������ ���������������������� ���� ���� �������������������� ����������, ���������������� �������������� ���� ����������������.

������ ������ ������ ������������ �������������� �������������� ���������������� ������������������: �� ���������� “��������������������” ������������ ������ ���� ���������� ���������������� �� ���������������������������� �������������������� ���� ���������������������� �������������� ���������� ���������������������� ��������������������. ���������������� �������������� ���������������������� �� ������������ �������� �������������������� �� ���������� ��������, �������������� �� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ����.

���� ��������������������: �������� �� ���������������� ������������ ���� ������������������ ���� ����������. ���� �� ������ �������� ���������� ���� ����������������������

���� ������������ ���������������� ��������, �������� ������������ �� ���������� �������������������� ������������������ ���������������� �� ������������������ �������� ������������ ���� �������������������������� ������������ ������������������.

������ �������� ������������ �������������������� �������������������� ��������: ������������������������ ���������� ��������, ������ ���������� ������������ ���������� ���������������� ���� ���������������� ������������ ���� ������������������������������.

���� ���������������� ���������������� ������ �������� ������������.

������������������ ���������������� ���� ����������������, �������� �������������������� ������������ ������������������������ �������������������� ���������������������� ���������������������� ���� ������ ������������������������������, �������������� ������������������ ���������� �� ���������������� �� �������������������� �������������������� ������ ����������. ���������� ��������������������, ������ ������������������ �������������� �������������������� ������������ ���������������������� �������������� ������������������������, ���� �������� – ����������.

���������� ������������, ���� ������������������������, �������������� ���� �������������������� ������������ ���������� �� ����������������, ���������� ���������������������� ������������ ���� ������������ �������������������� ������������ ������������, ���������������� ���������������� ���� ����������������.

�� �������������������� ���������������� ���������������� ���� ���������������������� ���������� �������������������� �������� ���������������� �������������� ���� ���������� �������� ������������������ �� ������������������ �������� ���� �������������������������� ���������������� ���� ���������� ������������������������ �� �������������� ������, ���� ������������ �������������� ������ �� ������������ ���������� ����������������������.

Источник: https://rg.ru/2019/01/14/vs-kak-reshit-zhilishchnyj-vopros-dvum-vladelcam-odnokomnatnoj-kvartiry.html

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Доля в однокомнатной квартире права

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выписка из ЕГРН поможет в сделках с долевой собственностью

ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. В нем хранится информация о собственниках и долях каждого, кадастровой стоимости, наложенных ограничениях. Именно выписка из ЕГРН подтверждает государственную регистрацию права долевой собственности. Выписка понадобится в следующих случаях:

  • Купля-продажа недвижимости, разделенной на доли;
  • Купля-продажа доли в квартире;
  • Раздел квартиры между покупателями или наследниками;
  • Перераспределение долей по соглашению собственников;
  • Выделение доли в натуре или получение компенсации за невозможность этой процедуры;
  • Признание доли незначительной;
  • Передача доли в аренду.

Получить выписку из ЕГРН можно только платно. Бумажная выписка, полученная в Росреестре или МФЦ, будет стоить 870 рублей, а ее подготовка займет до 9 дней.

На сайте Росреестра ее можно заказать за 350 рублей, но придется подождать три рабочих дня. Самый недорогой и быстрый способ получить  отчет на базе выписки ЕГРН из Росреестра – сервис ЕГРН.Реестр.

Цена отчета с информацией о собственниках начинается от 200 рублей, а готовый документ на почту приходит в течение дня.

Чтобы заказать отчет на базе выписки ЕГРН, сделайте три шага:

Шаг 1. Зайдите на сайт и укажите точный адрес или кадастровый номер недвижимости.

Шаг 2. Выберите нужный вид выписки по содержанию.

Шаг 3. Укажите свою электронную почту и оплатите услугу.

Документ придет на электронную почту в формате pdf.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. Эту информацию можно получить из документов, которые являются основанием возникновения долевой собственности – свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Также узнать долю можно, заказав отчет на базе выписки ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 
  • Расчет суммы иска с копиями для ответчика и третьих лиц (при необходимости – в зависимости от характера заявленных требований).  

Посмотреть пример отчета на базе выписки ЕГРН прямо сейчас!   

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться в письменной форме или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедится в отсутствии нарушения чужих прав. Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.  

При покупке и продаже доли в квартире или всей квартиры, разделенной на доли, вам понадобится свежая выписка из ЕГРН.

Только с ее помощью покупатели смогут убедиться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких обременений не зарегистрировано.

Если покупка оформляется в ипотеку, то банк тоже запросит этот документ в обязательном порядке. Закажите в сервисе ЕГРН.Реестр отчет на базе выписки ЕГРН.  

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Унаследовала ⅛ доли в квартире. Что с ней делать?

Доля в однокомнатной квартире права

В наследственную массу входит ¼ квартиры. Я и моя дочь наследуем ⅛ доли по закону. В квартире не проживали ни дня. Коммунальные услуги не оплачивали. Коммуналку за май оплатил наследодатель, потом он умер и с тех пор есть долг за ЖКУ. В квартире проживают и фактически пользуются ею другие наследники и те, кому принадлежит ¾ квартиры.

У меня много вопросов:

  1. Как можно продать или обменять эту долю, если другие наследники отказываются ее выкупать? Вроде бы с 1 августа 2019 года доли продаются только по нотариальным сделкам? Реально их продать или подарить? И вообще, что делать с этой долей, если другие сособственники выкупать ее отказываются?
  2. Можем ли мы сдать эту долю внаем, чтобы оптимизировать расходы на налог и коммунальные услуги? Требуется ли при этом согласие остальных собственников квартиры? Можно ли прописать близкого родственника моей дочери в этой квартире без согласия других собственников?
  3. Долг по коммунальным платежам распределят между всеми наследниками начиная с июня? Или с момента, как будет оформлено право собственности в Росреестре, то есть спустя 6 месяцев или позже? Можно ли не платить за коммунальные услуги, ведь мы ими не пользуемся, в квартире не живем, ключей не имеем и не были там ни разу?

Очень нужна ваша помощь. Непонятно, что вообще с такой маленькой долей можно сделать.

Ирина Юрьевна

Что касается коммунальных услуг, их придется оплачивать с даты смерти наследодателя, даже если вы в квартире не живете и не прописаны.

С одной стороны, у вас есть право пользоваться своей долей, потому что это ваша собственность. С другой — невозможно физически пользоваться 3—5 м2, если вы, например, унаследовали долю в однокомнатной квартире.

Поэтому закон в первую очередь защищает тех собственников, чья доля в праве собственности позволяет использовать квартиру как жилье.

Владельцев небольших долей закон защищает в меньшей степени, потому что запрещено нарушать права одних ради формальных прав других.

Жить в квартире не получится даже у вас, если только она не восьмикомнатная. Тогда можно было бы выделить натуральную долю квартиры и жить в одной из комнат. Но предположу, что эта квартира обычного размера, поэтому рассказывать, как можно выделить комнату в натуре, смысла нет.

Но даже в случае с восьмикомнатной квартирой нет гарантий, что вы смогли бы реально ею пользоваться. Судьи обязаны защищать в равной степени всех участников процесса, а не того, кто первый, например, обратился в суд.

В Улан-Удэ суд выселил из квартиры даже мать собственника ⅓ доли, потому что не было письменного согласия на ее проживание других собственников. Вам же принадлежит всего ⅛ квартиры — буквально один угол, где невозможно разместить человека так, чтобы он не мешал другим собственникам.

Я вижу два варианта: продать или сдать долю внаем сособственникам.

Продать долю сособственникам. Очевидно, они хотят жить в квартире в привычном режиме. Но возможно, у них сейчас нет денег, чтобы выкупить вашу долю. Тогда они откажутся — и заставить их выкупить долю будет нельзя.

Этот вариант для вас самый лучший. Пользоваться такой долей в реальности, скорее всего, не получится: вряд ли она соответствует какой-либо комнате, поэтому выделить ее в натуре невозможно. Так что на рынке она будет стоить немного. И если другие собственники откажутся, эта доля повиснет мертвым грузом.

В судебной практике есть случаи, когда заставляли продать даже половину квартиры. Это считается равноценным обменом: деньги за рыночную стоимость имущества. Но даже 1 м2 нельзя навязать другим людям против их желания. И неважно, есть у них деньги на этот метр или нет.

Например, собственники ⅚ доли дома отказались выкупать ⅙ доли у другого наследника. Суд Смоленской области подтвердил их право на такое решение и отказал в иске о взыскании компенсации за эту долю. Аналогичное решение было вынесено и в Санкт-Петербурге, где владелец ⅙ доли в квартире просил суд обязать других собственников выкупить его долю. Суд ему отказал. И таких решений много.

Я вижу такие плюсы найма:

  1. Формально у вас будет недвижимость и право в будущем выкупить такую долю этой квартиры, чтобы можно было пользоваться одной комнатой.
  2. Расходов по квартире не будет.
  3. Вы сами как собственница сможете зарегистрироваться в квартире в любой момент. Согласие других на это не нужно.

Минусы тоже есть:

  1. Вы не сможете контролировать обстановку в квартире. Если сособственники не заменят старую батарею и зальют соседей или накопят долг за ЖКУ, вам будет непросто снять с себя ответственность за последствия, поскольку все собственники отвечают за содержание имущества пропорционально своим долям.
  2. У вас не будет ощутимых денежных поступлений от принятия такого наследства.
  3. Фактически вы никогда не сможете пользоваться этой квартирой: суды не защищают собственников маленьких долей. Особенно если в небольшой квартире живут посторонние им люди, которые являются родственниками между собой.

Если соседи не захотят платить за то, что будут пользоваться вашим имуществом, деньги с них можно будет взять через суд. Но это в теории. На практике спорная сумма небольшая и люди ради нее в суд не идут.

Я видела решения, когда взыскивали плату за использование ½ или ⅓ квартиры, но не такой маленькой доли, как у вас. Хотя вы можете не взыскивать плату сразу, а подождать пару лет и потом взыскать все с процентами.

Главное — помните, что взыскать плату можно только за три года, предшествующие обращению в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Это означает, что если наследодатель умер в мае, то с мая вы и должны оплачивать коммунальные услуги. Но не ⅛, а меньше, потому что часть коммунальных платежей связана с проживанием и на вашу долю не относится.

Есть еще расходы на электричество, воду и газ, которые нужно оплачивать по счетчикам или по нормативам. Вот за это вам платить не нужно, потому что вы в квартире не прописаны, не живете и ничем не пользуетесь.

Обычно в квартире всего один лицевой счет и приходит общая квитанция. В ней коммунальщики указывают все начисления: и те, часть которых вы должны оплачивать, и те, что вы платить не должны.

Вы можете прийти со свидетельством о праве собственности в управляющую компанию, узнать номер лицевого счета и размер ежемесячных начислений.

Так вы сможете рассчитать сумму и платить без квитанции, только по номеру счета.

Не забудьте, что тарифы увеличиваются. Об этом вы тоже узнаете: плата за отопление растет дважды в год для всего города. Тариф на содержание жилья могут увеличить только на общем собрании собственников многоквартирного дома, на которое вас обязаны позвать письмом.

О своем желании платить за ЖКУ нужно предупредить остальных собственников квартиры. Вряд ли они будут против.

Чтобы вам не нужно было каждый раз рассчитывать свою долю, откройте себе отдельный лицевой счет. Мы уже писали о том, как разделить лицевые счета. Не стоит с этим затягивать, и вот почему.

Если вы не будете оплачивать свою долю коммунальных платежей, другие собственники, наоборот, смогут потребовать от вас возврата денег с процентами.

Запомнить надо вот что:

  1. Продать, подарить или обменять долю формально можно, но на практике почти нереально: ею нельзя пользоваться, поэтому она очень мало стоит.
  2. Жить в квартире или сдавать долю внаем можно только с согласия сособственников или по решению суда, но суд защищает тех, кому принадлежит больше квадратных метров.
  3. Прописываться можно без согласия других, но на прописку посторонних людей нужно письменное согласие всех сособственников.
  4. Долю можно продать или сдать внаем сособственникам, если те будут согласны, или через суд взыскивать с них плату за использование вашей доли.
  5. За коммунальные услуги, кроме начислений по счетчикам, нужно платить с даты смерти наследодателя, даже если вы не пользуетесь квартирой.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/dolya-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.