Долевые споры в квартире

Содержание

Доля в квартире – виды судебных споров

Долевые споры в квартире
| Статьи | Доля в квартире – виды судебных споров

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

– виды судебных споров

После принятия в 1991 году Закона о приватизации жилищного фонда в РФ подавляющее большинство граждан нашей страны стали участниками долевой собственности на свои квартиры.

Однако доля в квартире не всегда оказывается залогом спокойствия и имущественной защищенности своих хозяев. Нередко доля в квартире становиться причиной как мелких бытовых ссор, так и серьёзных конфликтов, решать которые приходится в судебном порядке.

О таких судебных спорах мы и постараемся рассказать в настоящей статье.

У Вас есть проблемная доля в квартире, которую решили продать? Тогда можете обратиться к нам. Звоните по телефонам: (495) 790-67-86.

Иски об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении

Представьте себе такую ситуацию: брак между супругами, которые к тому же являются и участниками долевой собственности, распался, кто-то из бывших супругов уходит жить в другую семью, к родителям или снимает жильё.

После того, как эмоции проходят, бывший супруг решает вернуться в помещение, где ему принадлежит доля в квартире, но попасть к себе домой он уже не может, так как замки на входной двери заменены, а пускать в квартиру его никто не собирается. Обращения к участковому, уговоры, никаких результатов не приносят.

И вот человек идёт в суд с просьбой защитить его права, как собственника доли в квартире. Суд, конечно, удовлетворит его исковые требования, вселит его, обяжет других сособственников не чинить препятствия в пользовании квартирой, выдать ключи от квартиры. Судебный пристав-исполнитель поможет исполнить решение суда, вселит сособственника.

Однако ни решение суда, ни вселение в квартиру с помощью пристава не гарантирует собственника доли в квартире, что его проживанию в квартире опять не воспрепятствуют. В этом случае опять придется начинать всё сначала: приставы, суд, приставы…

В других случаях доля в квартире может быть приобретена по сделке (например, в результате наследования, дарения), да к тому же быть незначительной. В этой ситуации решение вопроса о вселении и нечинении препятствий уже не такое однозначное. Вот случай из практики.

Человек приобрёл по договору дарения 1/3 доли однокомнатной квартиры общей площадью 28,1 кв.м. Естественно, что жильцы такого малогабаритного жилья не пустили его в квартиру. Тогда он обратился в суд с требованием о вселении, указывая, что ему принадлежит доля в квартире, однако, его права, как сособственника грубо нарушаются.

Как Вы думаете, какое решение принял суд? Он стал на сторону «старых» жильцов квартиры, указав, что участник общей долевой собственности не обладает безусловным правом на вселение и проживание в нём. Суд пришёл к выводу, что отсутствует реальная возможность пользования истцом квартирой из-за её размера и размера доли.

Вселением же будут серьёзно нарушены интересы других участников долевой собственности.

Иски о выплате компенсации за незначительную долю, прекращении права собственности на долю

В отдельных случаях доля в квартире может быть настолько мала, что не соответствует по своему размеру ни одному жилому помещению в квартире.

Представляете, если такая доля в квартире обретает своего нового собственника по вторичной сделке (в результате наследования, купли-продажи или дарения), да ещё, если таким собственником становится постореннее для остальных жильцов квартиры лицо.

Какой климат начинает царить в такой квартире? Естественно, что у жильцов-старожилов появляется желание приобрести право собственности на такую долю, но уже путём её принудительного выкупа через суд.

Сразу заметим, что судебная практика по этой категории дел неоднозначна и зависит от конкретных обстоятельств каждого дела.

Однако весьма вероятно, что доля в квартире будет признана незначительной и суд прекратит право собственности на неё путем перечисления за неё денежной компенсации при следующих обстоятельствах: доля в квартире не соответствует по размеру ни одному жилому помещению в квартире (не соответствует ни одной комнате); между сособственниками отсутствуют родственные отношения; собственник доли не имеет существенного интереса в её использовании (не вселяется в квартиру); между сособственниками имеются неприязненные конфликтные отношения и их совместное проживание невозможно.

Иски о выделе доли в натуре, прекращении права долевой собственности

Доля в квартире по своей сути представляет собой идеальную долю в праве собственности на квартиру в целом, а не конкретные квадратные метры, которые как-то можно обозначить в помещении.

Это означает, что любые действия по пользованию и распоряжению квартирой сособственники должны совершать по взаимному согласию. Поэтому некоторые собственники мечтают иметь в собственности свой «угол», чтобы никто не мог указывать как им пользоваться.

Как они пытаются этого добиться? Для того, чтобы их доля в квартире была преобразована в комнату, они обращаются в суд с иском о выделе доли в натуре и признании права собственности на комнату. Однако, большинство таких истцов ждёт глубокое разочарование.

Практически все квартиры в многоквартирных домах, являются неделимыми, так как из одной квартиры зачастую не может получиться две: нет технической возможности сделать отдельный вход, построить отдельные санузлы, кухни, коридоры и др.

Доля в квартире всё-таки может быть преобразована в комнату только в случае подписания между всеми сособственниками соответствующего соглашения и его государственной регистрации, или в случае наличия технической возможности создания отдельной квартиры (например, в малоквартирных домах в сельской местности).

Иски о признании права собственности на долю и признании недействительным договора её отчуждения

Доля в квартире нередко становиться предметом повышенного интереса недобросовестных людей или откровенных жуликов, которые пользуясь тяжёлой жизненной ситуацией собственника доли, его преклонным возрастом, состоянием здоровья, пытаются незаконно завладеть долей.

Например, на практике распространены случаи убеждения пенсионеров или инвалидов подписать договоры дарения доли, в обмен на патронаж (помощь и уход), который в действительности не оказывался.

Люди, страдающие алкоголизмом или наркоманией, часто становятся жертвами мошенников, когда пытаются одолжить денег у лиц, которые дают деньги в долг, если закладывается доля в квартире.

Преступники убеждают подписать договор дарения доли и обещают не регистрировать его, если долг будет вовремя возвращен. Но как Вы сами можете предположить, доля в квартире переходит в собственность злоумышленников, не дожидаясь возврата долга.

Отстоять интересы пострадавшего человека – дело чести любого юриста, поэтому дела о признании недействительными сделок, совершённых под влиянием обмана, заблуждения, стечения тяжёлых жизненных обстоятельств, являются очень интересными, но в тоже время сложными в доказывании.

Иски о признании преимущественного права покупки доли, переводе прав и обязанностей покупателя доли

Доля в квартире может быть продана только при условии соблюдения требования о её преимущественном праве покупки другими сособственниками. Часто сособственники сами не хотят покупать долю и при этом всячески препятствуют её продаже другим лицам. Чтобы выйти из этой ситуации, продавцы пользуются всякими «обходными» схемами, например, заключают договор дарения.

И в этом случае доля в квартире может перейти в собственность остальных участников долевой собственности, только если суд признает нарушенным преимущественное право покупки доли и переведет на истца права покупателя доли.

Сразу заметим, что нарушение преимущественного права покупки трудно доказуемо, так как для оспаривания договора дарения должны быть весомые доказательства возмездного характера сделки, поэтому в большинстве случаев суды оставляют всё как есть.

Чаще всего суд переводит права покупателя на пострадавшего сособственника, если продавцом действительно был заключен договор купли-продажи доли в квартире с посторонним человеком, но были допущены грубые нарушения процедуры преимущественного права покупки доли.

Иски об определении порядка пользования квартирой

В тех случаях, когда доля в квартире не может быть выделена, закрепить за собой комнату можно путём определения порядка пользования квартирой, когда в пользование участника долевой собственности передается жилая комната, а места общего пользования остаются в общем пользовании.

Здесь важно отметить, что судебная практика по таким спорам достаточно противоречивая.

На возможность передачи в пользование комнаты влияют многие факторы: соответствует ли доля в квартире какой-либо комнате, является ли комната изолированной, возможно ли одновременное совместное проживание в квартире нескольких сособственников.

Иски о разделе финансово-лицевого счёта

Имея в собственности долю в квартире, собственник должен принимать участие в оплате коммунальных услуг и услуг за содержание и ремонт жилья в размере, пропорциональном доле. Но не всегда сособственникам удаётся договориться о порядке оплаты коммунальных услуг.

Нередко сособственники, не пользующиеся квартирой, не участвуют в оплате коммунальных услуг.

В таких случаях спор может решить суд, установив раздельный порядок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, открыв отдельные лицевые счета исходя из размера долей в праве общей собственности.

Как Вы видите, доля в квартире, является предметом самых разных судебных споров, некоторые из которых удаётся успешно решать только опытным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

Адвокат Оксана Вашанова, кандидат юридических наук @ МОКА «Правовая защита»

Если у Вас есть проблемная доля в квартире, которую Вы решили продать, обращайтесь к нам за помощью. Мы поможем отстоять Ваши права. Звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86.

Источник: https://www.dolya.su/stati/dolya_v_kvartire_-_vidy_sudebnykh_sporov.html

Как решать споры между собственниками жилья

Долевые споры в квартире

Что такое долевая собственность?

Основные положения об общей собственности содержатся в главе 16 Гражданского кодекса РФ. Она подразделяется на долевую, когда доли владельцев определены, например, супруги владеют квартирой в равных долях (по ½ у каждого), и совместную, когда размер таких долей не определен. При этом если доли не определены по соглашению собственников или в силу закона, они считаются равными.

Чаще всего общая собственность возникает у супругов, приобретающих имущество в браке, и у наследников, принявших наследство, а также у участников приватизации.

Нередки случаи, когда граждане по взаимному соглашению приобретают совместную собственность для осуществления коммерческой деятельности и иных целей.

Вне зависимости от того, определены доли или нет, собственники обязаны добросовестно реализовывать свои права и пользоваться имуществом по взаимному соглашению. Если же к такому соглашению прийти не удается, спор разрешается в судебном порядке. Рассмотрим наиболее распространенные судебные споры, возникающие между сособственниками жилых помещений.

Споры об определении долей в праве собственности

Эта категория споров возникает только между участниками совместной собственности, когда они самостоятельно не могут прийти к соглашению о размере своих долей, либо когда кто-то из них не желает определять доли.

По таким делам юридически значимым обстоятельствам, которое подлежит установлению судом, является размер доли каждого собственника.

По общему правилу доли считаются равными, если кто-либо из собственников не докажет, что имеет право на иную долю.

Так, например, при определении долей в квартире, приобретенной супругами, их доли считаются равными. Если же в процессе рассмотрения дела будет установлено, что кто-то из супругов вкладывал в ее приобретение личные денежные средства (полученные по наследству или безвозмездной сделке), то размер долей каждого из супругов будет определен судом с учетом этого обстоятельства.

Споры о пересмотре соотношения долей

Частью 3 статьи 245 ГК РФ установлено право сособственника, произведшего в установленном порядке улучшение совместного имущества, на соответствующее увеличение доли в нем.

Следует учитывать, что эта норма не применима к бытовому ремонту.

Многие ошибочно полагают, что если они владеют, например, половиной квартиры стоимостью десять миллионов и произведут в ней ремонт на два с половиной миллиона, то их доля должна в квартире должна быть увеличена до ¾.

Не так давно в Санкт-Петербурге истец обратился с требованием о перераспределении долей в наследуемой квартире, которая не являлась совместным имуществом супругов. Наследниками по закону являлись истец (супруга умершего) и его мать, ответчик по делу.

Несмотря на то, что при наследовании по закону истец и ответчик являются наследниками одной очереди, следовательно, наследуют в равных долях, истец полагал, что причитающаяся ему по наследству ½ доля в спорной квартире должна была быть увеличена до ¾, поскольку в период брака в спорной квартире был произведен дорогостоящий ремонт за счет совместных средств супругов. По делу была проведена оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения, на базе ее результатов истец сформировал итоговый расчет перераспределяемых долей.

По данной категории дел исследованию подлежат следующие обстоятельства:

1) принадлежность соответствующего имущества участникам спора на праве общей долевой (именно долевой, а не совместной) собственности;

2) выполнение работ, влекущих увеличение полезной площади, и, как следствие, удорожание объекта в целом за счет средств истца;

3) законность проведения работ: они должны быть проведены с согласия остальных собственников.

Обращаясь в суд, истец не учел, что из статьи 245 ГК РФ следует, чток улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относятся увеличение полезной площади строений либо замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объектов в целом.

Если же произведенные в квартире работы по своему характеру направлены на поддержание имущества в надлежащем состоянии и не были связаны с изменением полезной площади квартиры, то они не могут повлечь увеличение его доли в общем имуществе в силу того, что собственники изначально обязаны нести бремя по содержанию имущества соразмерно своей доле.

Именно на таком основании осенью 2016 года истцу было отказано в удовлетворении иска. Суд посчитал недоказанным факт производства работ, о которых идет речь в ст. 245 ГК РФ, установив тем самым, что произведенные в помещении ремонтные работы были направлены исключительно на повышение комфортности его использования и поддержание в надлежащем состоянии.

Споры, связанные с арендой общих жилых помещений

Данная категория споров встречается в судебной практике достаточно часто. Собственники имеют обыкновение сдавать в аренду квартиру, находящуюся в долевой или совместной собственности, без согласия остальных сособственников. Это является причиной возникновения двух видов судебных споров.

В первом случае суть требований заключается во взыскании неосновательного обогащения с собственника, который является арендодателем по договору аренды. Собственники наряду с обязанностями по содержанию имущество имеют равные права и на доходы от него пропорционально своей доле в праве.

Если по какой-то причине собственник ¼ доли в праве собственности на квартиру сдал ее в аренду и единолично получает плату, то второй собственник вправе обратиться в суд с иском о взыскании ¾ от суммы ежемесячных платежей. При обращении в суд необходимо обратить внимание, что общий срок исковой давности составляет три года, т. е.

требовать компенсации можно только за предыдущие 36 месяцев.

Однако если оппонент не заявит суду ходатайство о применении данного срока, взыскивать можно за любой период.

К исковому заявлению необходимо приложить соответствующий расчет.

Во втором случае несогласный с арендой собственник обращается в суд с иском не о взыскании компенсации, а о расторжении договора аренды. Правовым обоснованием требований является ст. 246 ГК РФ, согласно которой сособственники распоряжаются общим имуществом только по взаимному согласию. В большинстве случаев такие исковые заявления подлежат удовлетворению.

Кстати, требование о взыскании компенсации за предыдущий период и требование о расторжении договора могут быть заявлены в одном исковом заявлении.

Споры об определении порядка пользования квартирой

Порядок пользования имуществом может быть согласован как устно, так и письменно, однако в спорной ситуации его определяет суд.

Перед подачей иска следует направить остальным собственникам официальное предложение заключить соглашение об определении порядка пользованием.

Хотя такая обязанность и не предусмотрена законодателем, это действие даст суду объективное доказательство того, что между сторонами наличествует спор.

В иске необходимо конкретно указать, как именно истец просит определить порядок пользования спорным помещением. Это необходимо не только в отношении жилых помещений квартиры, но и в отношении вспомогательных.

Так, например, в требованиях необходимо указывать, что кухня, санузел и коридор являются местами общего пользования собственников.

Балкон, как правило, суд относит к местам общего пользования, если того позволяет планировка помещения, например, если выход на него оборудован из кухни или комнаты, в отношении которой устанавливается порядок совместного использования (проходная комната).

Если иск не содержит иных требований, кроме определения порядка пользования, то дело подсудно мировому судье по месту нахождения спорного помещения.

Если присутствуют требования о вселении, выселении и т. п., то заявление необходимо подавать уже в районный суд.

При рассмотрении дел данной категории суды учитывают не только фактически сложившийся порядок пользования помещением, но и исследуют определенные обстоятельства, свидетельствующие о нуждаемости каждого собственника в конкретной комнате, поэтому нужно подробно изложить их в исковом заявлении. Например, если один собственник проживает с семьей в двухкомнатной квартире, а второй собственник живет один, то исходя из потребностей каждого собственника первому будет выделена в пользование бОльшая комната. Размер долей сособственников также учитывается.

Если отсутствует возможность определить порядок пользования в идеально равных долях, то собственник, чья доля площади уменьшилась, вправе требовать компенсации от остальных сособственников исходя из рыночной стоимости квадратного метра.

Кроме того, суд должен учесть и реальную возможность совместного пользования, а именно возможность выделения каждому сособственнику отдельной жилой комнаты в помещении, поэтому определение порядка пользования квартирами-студиями и однокомнатным квартирами возможно только в том случае, если имеется техническая возможность оборудования двух изолированных жилых комнат с достаточной долей естественного освещения (в каждой должно быть окно). Выводы о возможности или невозможности такой перепланировки суд может сделать на основании экспертного заключения. В случае невозможности перепланировки помещения в соответствии с требованиями истца в их удовлетворении будет отказано.

Источник: https://finance.rambler.ru/economics/37025393-kak-reshat-spory-mezhdu-sobstvennikami-zhilya/

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Долевые споры в квартире

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выписка из ЕГРН поможет в сделках с долевой собственностью

ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости. В нем хранится информация о собственниках и долях каждого, кадастровой стоимости, наложенных ограничениях. Именно выписка из ЕГРН подтверждает государственную регистрацию права долевой собственности. Выписка понадобится в следующих случаях:

  • Купля-продажа недвижимости, разделенной на доли;
  • Купля-продажа доли в квартире;
  • Раздел квартиры между покупателями или наследниками;
  • Перераспределение долей по соглашению собственников;
  • Выделение доли в натуре или получение компенсации за невозможность этой процедуры;
  • Признание доли незначительной;
  • Передача доли в аренду.

Получить выписку из ЕГРН можно только платно. Бумажная выписка, полученная в Росреестре или МФЦ, будет стоить 870 рублей, а ее подготовка займет до 9 дней.

На сайте Росреестра ее можно заказать за 350 рублей, но придется подождать три рабочих дня. Самый недорогой и быстрый способ получить  отчет на базе выписки ЕГРН из Росреестра – сервис ЕГРН.Реестр.

Цена отчета с информацией о собственниках начинается от 200 рублей, а готовый документ на почту приходит в течение дня.

Чтобы заказать отчет на базе выписки ЕГРН, сделайте три шага:

Шаг 1. Зайдите на сайт и укажите точный адрес или кадастровый номер недвижимости.

Шаг 2. Выберите нужный вид выписки по содержанию.

Шаг 3. Укажите свою электронную почту и оплатите услугу.

Документ придет на электронную почту в формате pdf.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. Эту информацию можно получить из документов, которые являются основанием возникновения долевой собственности – свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Также узнать долю можно, заказав отчет на базе выписки ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 
  • Расчет суммы иска с копиями для ответчика и третьих лиц (при необходимости – в зависимости от характера заявленных требований).  

Посмотреть пример отчета на базе выписки ЕГРН прямо сейчас!   

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться в письменной форме или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедится в отсутствии нарушения чужих прав. Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.  

При покупке и продаже доли в квартире или всей квартиры, разделенной на доли, вам понадобится свежая выписка из ЕГРН.

Только с ее помощью покупатели смогут убедиться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких обременений не зарегистрировано.

Если покупка оформляется в ипотеку, то банк тоже запросит этот документ в обязательном порядке. Закажите в сервисе ЕГРН.Реестр отчет на базе выписки ЕГРН.  

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Как в законодательстве регулируются отношения при долевой собственности: новый порядок разрешения споров на квартиру?

Долевые споры в квартире

В наше время стали нередкими случаи, возникновения конфликтов между владельцами долей в квартирах. Это связанно как с продажей имущества родственниками, так и с плохим знанием законов, владельцами недвижимости.

Особенности правоотношений между совладельцами недвижимости по действующему законодательству РФ

К отличиям долевой собственности от частной относится то, что владельцы четко разграниченной площади зачастую используют ее совместно.

Это, как правило, вызывает непонимание между людьми, живущими в одной квартире, ведь как сказано в статье 288 действующего Гражданского кодекса РФ, владелец имеет полное право на использование и распоряжение принадлежащего ему помещения.

Статья 30 Жилищного кодекса РФ четко регламентирует привилегии собственника и согласно ей, он имеет следующие права:

  1. Владеть и использовать принадлежащее ему помещение, согласно его прямому назначению.
  2. Право на предоставление этого помещения для использования, а так же владения при условии составления договора аренды или безвозмездного пользования, а также на других указанных в существующем законе основаниях.

Все права принадлежат одинаково всем собственникам, закрепленных за ними, долей квартиры. И все совладельцы имеют право, как на личное использование своей жилплощади, так и на регистрацию в ней своих родственников или сожителей.

Если один из законных владельцев квартиры решает продать свою часть, то ему необходимо ознакомиться со статьей 246 Гражданского кодекса РФ. ее говорит о том, что продажа недвижимого имущества считается законной, только при безусловном согласии всех владельцев долевой совместной собственности в квартире.

Поэтому, не урегулировав свои действия с совладельцами, продажа доли в квартире невозможна.

Исходя из вышесказанного, продавая свою часть квартиры, владелец прежде всего обязан предложить купить ее другим собственникам. Причем назвав им цену, он не сможет продать ее дешевле на стороне.

Все отношения между владельцами в этой сфере (отказ или согласие на продажу) должны быть зафиксированы документально, чтобы избежать спорных вопросов и необоснованных претензий.

Сдача помещения в аренду одним из владельцев, тоже потребует согласия совладельцев.

Принятие решения между владельцами помещения, по этому вопросу, согласно действующему законодательству, должно производиться в месячный срок, по истечении которого несогласная сторона может обратиться в правоохранительные органы.

Обычно в стандартных многоквартирных домах, люди, владеющие жилыми помещениями, также приобретают в пользование общественную собственность.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ – подъемные механизмы, подсобные помещения, чердаки, этажи технического назначения, а также оборудование для обслуживания домов, приравнивается к общественной собственности всех жителей высотных домов и, в том числе общежитий.

Также для общественного пользования всех проживающих на жилплощади предназначены и земельные участки, прилегающие к домам.

Владельцы же долей, ограничены в правах по сравнению с единоличными собственниками квартир. Распоряжаться собственным имуществом они могут только с согласия всех совладельцев.

Кроме того, в разделенной квартире появляются помещения, принадлежащие на равных правах всем собственникам.

Такие помещения как туалет, ванная, кухня эти части используются всеми владельцами и принадлежат им на одинаковых условиях. Ограничить доступ к данным коммуникациям никому из совладельцев не разрешается.

Конечно, разногласия между владельцами долей квартир, зачастую приводят к тупиковым ситуациям. Это обоснованно толкает многих собственников на попытки любым способом избавиться либо от имущества, либо от невыносимого соседства.

Первое что приходит в голову, это продать свое имущество на любых условиях. Конечно, получить согласие конфликтного соседа, как, впрочем, и найти желающих приобрести недвижимость с неадекватным жильцом, практически нереальная задача.

Возможными способами разрешения спора о правах на долевую собственность на сегодняшний день являются:

  • выдел в натуре доли в квартире;
  • продажа недвижимости третьим лицам.

Каждая ситуация может иметь свои индивидуальные особенности, поэтому попытки решить ее без квалифицированной помощи могут привести к бессмысленной потере времени и к серьезным необоснованным расходам.

Самые эффективные решения в таких ситуациях, принимаются с помощью специалистов, имеющих опыт работы в подобных условиях.

Выделение доли в натуре

Одним из вариантов глобального решения конфликтной ситуации, может быть выдел доли своего имущества в квартире в натуре в частную собственность.

Это можно сделать, воспользовавшись статьей 252 Гражданского кодекса РФ. Так, в частном порядке может быть выделено во владение изолированное помещение – комната в квартире или же доме.

Обращаясь в суд, нужно учитывать, что права владельцев могут оказаться под сомнением, из-за влияния таких факторов как пол, родственные связи и наличие несовершеннолетних детей у соседей по квартире.

Однако, при неравноценном переделе квартиры, пострадавшая сторона может иметь право на получение соответствующей финансовой компенсации от совладельцев.

Воспользоваться этой возможностью могут далеко не все. Ведь доступ к подсобным помещениям, далеко не всегда можно сделать раздельным, а без них жилплощадь становится неэффективной.

Поэтому владельцам долей зачастую приходится обращаться в суд, чтобы регламентировать использование общественной собственности и зафиксировать кому, какая часть имущества принадлежит.

При решении подобных конфликтов, нужно обязательно принимать во внимание, интересы государства, с 2005 года взявшего курс на ликвидацию коммунальных квартир, а долевая собственность, по сути, повторяет опыт коммунальной.

Пусть вас не удивляют решения судов о выплате денежной компенсации совладельцам, в размере стоимости доли квартиры, вместо запрашиваемого выделения частей жилья в частную собственность.

Как вариант, можно воспользоваться услугами нотариуса, и заключить договор с соседями, позволяющий четко отметить границы, права и территории для пользования принадлежащие каждому из владельцев (соглашение о реальном выделе доли).

Но к сожалению, договориться в разгар конфликта, зачастую бывает нереально.

Продажа спорной недвижимости

Если совладельцами недвижимости не удается построить нормальные отношения друг с другом, то выходом для разрешения конфликта является продажа одним из собственников своей доли в квартиры.

Нужно помнить, что совладельцы жилья в данном случае имеют преимущественное право выкупа доли.

На практике этот вариант не всегда устраивает всех собственников, так как приобретателю доли придется заплатить серьезные “отступные”.

Самым лучшим решением в данной ситуации обычно считается продажа спорного жилья и раздел суммы согласно стоимости долей участников сделки.

По мнению опытных специалистов, в этом случае потери обоих сторон сводятся к минимуму и даже иногда, такие действия приводят к более выгодным для всех участников последствиям.

Решение вопроса таким образом также позволяет избежать излишних спорных моментов. Ведь раздел денег сводится к элементарным расчетам пропорционально размеру долей каждого из них либо по какой-либо достигнутой бывшими собственниками предварительной договоренности.

Момент раздела денег и получения их бывшими совладельцами желательно также оформить документально.

В видеосюжете юрист отвечает на актуальные вопросы долевой собственности на недвижимость.

Рассказывается, какие права имеют долевые собственники по сделкам с жильем, как выкупить долю у совладельца имущества, как продать долевую недвижимость. Даются советы по оформлению сделок с долевой собственностью.

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/kuplya-prodazha/spory-pri-dolevoj-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.