Класс офиса A, B, C, D — что это? Подробная характеристика и отличия — блог о коммерческой недвижимости

Класс офиса A, B, C, D — что это? Подробная характеристика и отличия

Класс офиса A, B, C, D — что это? Подробная характеристика и отличия

Рынок всегда стремится к классификации и порядку – и офисная недвижимость не стала исключением. Современная шкала офисов включает четыре класса — A, B, C и D. Два последних по шкале вида – класс «вымирающий»: арендаторы, заботящиеся о престиже фирмы и комфорте сотрудников, их не жалуют. А вот различия между А и В Классами (с учетом существования их внутренних подгрупп + и -) не так очевидны. Более того, на столичных онлайн-площадках можно встретить один и тот же Бизнес-центр, который в одном случае указан как А, а в другом как В. Ну что ж – «доверяй, но проверяй», поскольку арендная ставка напрямую связана с Классом здания.

Параметры классификации

Для достоверной оценки здания требуется 20 параметров, но для удобства восприятия мы выделим и сгруппируем основные:

1. Локация.
2. Тип здания, конструктивные особенности (в том числе паркинг), год постройки.
3. Системы жизнеобеспечения.
4. Планировочные решения и отделка.
5. Инфраструктура БЦ.
6. Безопасность.
7. Управление зданием.

Если принимать в расчет все 20 параметров, то условием отнесения здания к Классу А будет наличие 16-ти из них, а к классу В – 10-ти.

Локация

И А, и В Классы предполагают выгодную локацию: деловые районы, высокая проходимость, близость транспортных развязок и метро, удобные подъезды к зданию. Однако «шаговая доступность» у БЦ разная: для сотрудников разница в 5 и 20 минут ходьбы от метро к месту работы может оказаться принципиальным моментом. Некоторые собственники зданий В Класса выходят из затруднительного положения, организовав доставку корпоративными шаттл-басами. Это хороший ход. К весомым отличиям мы отнесем имидж локации: вблизи БЦ А и В+ Классов не должно быть объектов, которые могут повлиять на имидж (свалки, промзоны, тюрьмы и тд). Для класса В- это условие факультативно (не обязательно).

Тип здания

Здесь отличия более существенны. Офисы Класса А расположены в новых зданиях, изначально спроектированных под Бизнес-центр, а Класса В – в основном в реконструированных зданиях или же в Деловых центрах, эксплуатируемых более 5-7 лет. Это напрямую связано с инженерным оснащением и планировочными решениями, а также с архитектурой и дизайном. Например, в офисах А Класса лучше инсоляция, так как площадь остекления больше. Обязательное требование – наличие подземного или крытого паркинга. Парковочный коэффициент не менее 1:100 м 2 . Для В+ и В- зданиях этот показатель необязателен.

Системы жизнеобеспечения

Инженерные системы здания – это «невидимый фронт», от которого напрямую зависит комфорт ваших сотрудников. Класс А предусматривает центральную систему кондиционирования (не ниже двухтрубной), бесперебойное электроснабжение (или два независимых источника питания, не менее 70 Вт на 1 м 2 ), наличие скоростных лифтов с периодом ожидания не более 30 секунд, заведение не менее двух провайдеров.

Планировочные решения и отделка

В современных зданиях Класса А довольно широкий шаг колонн: это помогает использовать полезную площадь максимально результативно. В одной из прошлых статей мы писали о так называемом loss factor – коэффициенте потерь. Чтобы этот коэффициент был минимальным, здание должно соответствовать следующим параметрам:

• Иметь шаг колонн не менее 8 х 8 м;
• Площадь этажа от 1 000 м 2 ;
• Лестница, лифты и санузлы расположены в центре этажа;
• Планировка офисов открытая.

Допустимые значения loss factor для офисов Класса А составляют 12-18%, для Класса В – не выше 20%. В переводе на финансовый язык это означает, что за каждые 100 квадратов своего помещения вы заплатите как за 112 или 120 соответственно. Разница вполне наглядна.

В помещениях Класса В+ и особенно В- часто встречается кабинетно-коридорная или смешанная планировка. В помещениях класса А – открытая. Предпочтения здесь зависят только от требований компаний-арендаторов, но понятно, что лосс-фактор, в первом случае, выше.

Высота потолков после отделки должна составлять не менее 2,7 м. Здесь снова выигрывает А Класс: у него это значение обычно приближено к 3 м, а для В Класса данный параметр факультативен. Качественная отделка включает подвесные потолки с рациональным освещением, пластиковые окна, линолеум или ковролин на полу, обои под покраску на стенах.

Инфраструктура

Для удобства арендаторов в здании должна располагаться столовая или кафе, банкомат и терминалы оплаты. Здания В Класса этому соответствуют. А Класс предоставляет больше возможностей: в состав инфраструктуры здесь входят переговорные комнаты и конференц-зал, а на первом этаже расположены дополнительные полезные сервисы – магазины, химчистки, отделения банков, химчистки и т. д. Крупные БЦ нередко имеют в своем составе фитнес-центр.

Безопасность

Многоуровневая система безопасности – непременный атрибут престижного БЦ. Здания Класса А оснащены противопожарной автоматикой, видеокамерами. Все помещения, подземные и наземные стоянки охраняются, организован контроль доступа на территорию и в помещения.

Управление зданием

Профессиональное управление – это отсутствие головной боли у арендаторов. Сломанные краны, розетки, сантехническое оборудование – любая из этих неисправностей решается оперативно, не парализуя работу компании. Это же касается вопросов клининга и вывоза мусора.

• В помещениях Класса А система управления централизованная, автоматизированная. Управляющая компания должна обслуживать не менее 25 000 м 2 площадей;
• В зданиях В+ привлекается сторонняя управляющая компания или собственная служба эксплуатации;
• В зданиях В- обслуживание производится собственной службой или компанией на аутсорсе (не менее 2х объектов, каждый из которых имеет площадь от 3000 м 2 ).

Вместо заключения

Отметим еще один важный момент. Здания Классов А и В+ должны принадлежать одному собственнику, а пул арендаторов – быть сбалансированным. Несоблюдения критерия «собственности» доспускается для Многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные и торговые помещения или апартаменты. Для Класса В- данное требование факультативно. Поэтому при выборе офиса в таком БЦ обратите особое внимание на отсутствие конкурентов по бизнесу.

Наши рекомендации: офисы Класса А отвечают всем требованиям современного бизнеса. Класс В+ несколько уступает им по архитектурным и планировочным характеристикам, парковкам, инфраструктуре. Класс В- неплохой и экономичный вариант, если во главу угла не ставится презентабельность и престижность БЦ, а с некоторыми неудобствами вы готовы смириться.

Классы офисов A, B, C, D. Характеристики офисов класса B

Современные тенденции развития общества выдвигают все новые условия для организации работы различных субъектов хозяйствования. Здание, в котором расположены офисы, должно обеспечить нормальное их функционирование.

Для этого нежилое помещение должно обладать рядом качеств. Чтобы арендаторам было проще ориентироваться в большом количестве существующих предложений рынка недвижимости, были определены классы офисов. Каждый из них характеризуется набором качеств. Какие офисные классы существуют и как в них ориентироваться, следует рассмотреть подробнее.

Зачем нужна классификация?

Престиж того или иного помещения следует учитывать при организации собственного бизнеса. Чтобы этот процесс упростить, была придумана классификация офисов, которая имеет шкалу в виде латинских букв: A, B, C, D.

Каждой разновидности присущи свои качества. Эта классификация довольно условна, поэтому в группах нежилых помещений существуют свои подгруппы. Подобное справедливо для первых двух категорий — офисы класса А и Б имеют несколько разновидностей.

Знание особенностей каждого помещения следует учитывать при выборе их под определенный тип бизнеса. Арендодатель, понимая к какому классу относится его объект, может правильно сориентироваться в цене. Собственникам различных компаний учитывать класс помещения тоже крайне важно. Ведь без соответствующих условий добиться успеха порой просто невозможно.

Категория А

Офисы класса А представляют собой наиболее элитные разновидности недвижимости, предназначенной для организации бизнеса. Они расположены в новых деловых комплексах, где созданы максимально выгодные условия для функционирования офисов.

Постройка этих помещений выполнена с учетом всех инженерных требований, а планировка их наиболее удачна. Отделка помещений класса А отличается современностью и высоким качеством материалов:

• все коммуникации и системы жизнеобеспечения соответствуют нормам и строительным правилам;
• добраться до таких офисов легко;
• в этих помещениях существуют оборудованные по последнему слову техники конференц-залы, рабочие места оснащены качественной оргтехникой и средствами связи;
• подобный бизнес-центр обладает качественными охранными системами.

Здесь должна быть закрытая подземная парковка площадью из расчета 1 автомобилеместо на 60 м кв. офисных помещений. А для работников в таких офисах созданы все необходимые условия быта и отдыха.

Подклассы группы А

Чтобы лучше ориентироваться в основных качествах элитных помещений, классы офисов группы А разделяют на подкатегории А+, А и А-.

В первом случае помещение обладает всеми без исключения требованиями, перечисленными далее. Однако даже у самых элитных объектов аренды могут присутствовать некоторые недочеты. Если эти отклонения единичные и незначительные, помещение относят к группе А.

Но в случае несоблюдения нескольких средних по важности требований, офис можно отнести к категории А-.

Основные требования к зданиям А+

Элитные классы офисов должны обладать всеми без исключения нижеследующими характеристиками, чтобы относиться к категории А+.

1. Они должны быть расположены в центральном деловом районе или вблизи него, возле коммуникаций транспортной развязки.
2. Объект должен обладать прозрачной системой учета эксплуатационных расходов.
3. Здесь должна быть входная группа и фойе.
4. Высота от пола до потолка в 90% помещений не менее 2,7 м.
5. Охраняемая парковка (не считая стихийной) имеет 1 машиноместо на 60 м кв. площади офисов.
6. Энергоснабжение должно быть не менее 50 Вт на 1 м кв. арендуемого помещения. Система отопления, вентиляции и кондиционирования, как минимум, 2-х трубная.
7. Планировка открытая, с сеткой колонн.
8. Оптоволоконные телефонные системы и интернет обеспечивают выполнение рабочего процесса в полном объеме.
9. Помещения общего пользования, входящие в оплату, составляют не более 12% площади аренды.

Категория В

Характеристики офисов, которым присвоен класс В, отличаются от предыдущей категории незначительно. Они могут быть не такими элитными, иметь менее выгодное расположение или обладать меньшим набором услуг по обслуживанию.

Стандарты качества постоянно повышают требования к арендуемым нежилым помещениям. Иногда через несколько лет интенсивной эксплуатации в более низкую категорию попадает и престижный офис. Класс Б может потерять некоторые свои имеющиеся ранее качества.

Если компании не требуется арендовать помещения в представительских целях, чаще всего руководство обращает внимание на категорию В. Она больше рассчитана на рабочую обстановку, нежели поддерживает репутацию организации.

Черты класса В

Класс офиса В характеризуется рядом особенностей.

1. Чаще всего его расположение не так выгодно.
2. Подобные помещения также могут располагаться не в специализированных офисных комплексах (ранее это было какое-то другое жилое или промышленное здание).
3. Спектр обслуживающих услуг несколько ограничен.
4. Отделка помещений выполнена из качественных, но недорогих материалов.
5. Парковка у подобных зданий есть, но, например, может быть расположена под открытым небом.

Это помещения эконом-класса, которые обладают значительно меньшей арендной стоимостью. В целом подобные офисы соответствуют всем требованиям мировых норм и стандартов, но их характеристики несколько урезаны.

Подклассы группы В

Характеристики офисов класса В отличаются от В+ отсутствием хотя бы одного незначительного параметра. Более элитный тип зданий для организации офисов имеет ряд отличительных особенностей.

К таким нежилым помещениям можно легко добраться по главной дороге. Они находятся в новых или капитально реконструированных строениях. Управление и ведение документации контролируется профессионалами.

Высота помещений позволяет устанавливать подвесные потолки. В офисах В+ есть охраняемая подземная парковка, а также вентиляционная и кондиционерная системы. Здесь проведены качественные коммуникации различного типа.

Обязательно здание имеет входную группу и холл. Хорошо работают лифты. Новые окна обеспечивают более чем достаточное естественное освещение. Отделка выполнена из недорогих, но качественных материалов. Если одного незначительного из перечисленных параметров нет, офис относят к категории В.

Класс С

Офисы класса C уступают предыдущим по ряду характеристик.

1. Они могут быть удалены от центральной транспортной развязки.
2. Такие здания характеризуются слабым уровнем обслуживания.
3. Здесь может не быть достаточного места для парковки или отсутствует полный набор мебели и оргтехники, необходимой для работы персонала.
4. Чаще всего такие офисы организовывают в старых постсоветских постройках, которые не были возведены с учетом всех современных требований.

Являясь слабо приспособленными для организации работы сотрудников любой компании, эти здания признаются непристижными.

Ремонт внутри помещений отсутствует, максимум — арендодатель мог отреставрировать фасад. Обслуживание или отсутствует, или ведется силами владельца. Могут иметься проблемы с оформлением документации.

Но в здании класса С есть охраняемая наземная парковка. Также тут обустроена круглосуточная охранная система. Чаще всего, хоть и не в достаточном объеме, имеются условия для отдыха и быта сотрудников.

Категория D

Офисы класса D находятся в бывших административных зданиях, институтах и прочих давно построенных учреждениях. Как правило, ремонт в них выполнялся давно.

Существуют и такие помещения, которые внешне выглядят довольно солидно. Обычно это строения бывших институтов. В них даже могут быть презентабельные библиотеки и типографии.

Но внутренняя планировка и системы коммуникаций совершенно не соответствуют современным представлениям об офисных помещениях. Расположены такие постройки могут быть где угодно. Добираться до них порой крайне тяжело.

Привлекает арендаторов этот сегмент своей стоимостью — она в этом случае более чем доступная. Названный класс офисов выбирают мелкие фирмы, для которых вопрос презентабельности не играет существенной роли.

Но погоня за экономией порой оборачивается существенными затратами, так как подобные помещения зачастую нуждаются в капитальном ремонте. На него арендатор потратит значительные суммы. А отсутствие элементарных столовых, парковки и систем нормального жизнеобеспечения делает работу для персонала крайне тяжелой.

Ознакомившись с таким понятием как классы офисов, арендатору будет проще определить, какое помещение лучше подходит для конкретно взятого бизнеса.

Бизнес центр класса а план

Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.

Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей. Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей. Время регистрации — до 30 дней.

Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:

1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.

2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.

3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).

4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.

5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.

6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.

7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.

На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.

Помещение

Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.

Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.

Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.

Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.

Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.

Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.

• клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
• конференц-зал
• хозяйственно-бытовая комната
• административная — офисы персонала, помещение для охраны
• коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
• стоянка на 30-40 машин.

Оборудование

1.Система вентиляции и кондиционирования.

3.Офисное оборудование для персонала (компл.).

4.Компьютерное оборудование (компл.).

5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.

6.Мебель для офисов (компл.).

7.Оборудование для конференц зала.

9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).

10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.

11.Система видеонаблюдения и охраны.

В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.

ПРОГНОЗ ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ МОСКВЫ 2019

.В I квартале 2019 г. в эксплуатацию было введено 27,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что на 26% меньше, чем за аналогичный период 2018 г. Доля вакантных площадей в офисах класса А с начала года снизилась и составила 11,6%, что соответствует 489 тыс.кв. м. В офисах класса В+/- данный показатель составил 6,8%, что соответствует 956 тыс. кв. м свободных площадей.

Средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А выросла на 0,7% и составила 26 515 руб./кв. м/год. В офисах класса В+/- средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по итогам I квартала 2019 г. – 13 899 руб./кв. м/год. По итогам I квартала 2019 г. объем сделок по новой аренде и продаже офисных помещений составил 312,9 тыс. кв. м, что сопоставимо с аналогичным показателем 2018 г.

Прогноз рынка офисной недвижимости г. Москва. 2019

По итогам I квартала 2019 г. наиболее активным игроком, вновь стали компании банковского сектора (21%) как и 2-3 года назад.

Выгодно ли строительство офисного центра в России?

Развитие среднего и малого бизнеса в России в последнее время характеризуется подъемом и быстрыми темпами развития. В связи с этим достаточно быстро растет спрос на офисную площадь в современных бизнес-центрах. Это связано с тем, что большинство предпринимателей среднего уровня отдают предпочтение аренде…

СТРОИМ СОВРЕМЕННЫЙ БИЗНЕС-ЦЕНТР

В России активно возводятся и сдаются в эксплуатацию бизнес центры различных классов. Деловые центры настоящего времени представляют собой востребованные офисные здания, которые снабжены всеми необходимыми коммуникациями, располагающиеся в местах с высокой проходимостью, хорошей транспортной доступностью и имеющие подземные и надземные парковки. Но не все эти составляющие могут быть в бизнес-центрах, это зависит от класса объекта. Класс бизнес-центру назначает специальная комиссия, которая оценивает объект в соответствии с определенными требованиями. Бизнес-центры должны соответствовать архитектурно-планировочным и конструктивным решениям.

Долгое время архитектура в офисном строительстве в России отходила на второй план. Многих девелоперов и инвесторов, прежде всего, интересовал объем площадей объекта, его расположение и то, как быстрее всего окупить свои вложения в строительство. Однако сейчас рынок пришел к пониманию того, что на успешность арендной компании бизнес-центра и его инвестиционную привлекательность напрямую влияют особенности архитектурного проекта объекта.

Архитектурные традиции замерли

В первой трети XX века архитекторы из СССР по праву считались одними из законодателей мировой урбанистической моды. Советский авангард громко ворвался, а затем занял прочное место в пантеоне международного архитектурного наследия. Однако новаторский градостроительный импульс тех лет на излете существования Советского союза замер.

Долгие годы консервативного подхода к разработке проектов, отсутствия необходимости продавать или сдавать в аренду здания на открытом конкурентном рынке превратили деловое строительство в стране в образец неэффективности и невзрачности. Сила инерции такого мышления была столь велика, что с ее плодами приходится сталкиваться до сих пор.

И все же за последние годы офисная архитектура в России сделала несколько гигантских шагов вперед.

Сейчас времена изменились, и эффективные решения западного опыта проектирования и строительства бизнес-центров стал доступнее. Современный деловой комплекс— это многофункциональный объект, который совмещает в себе все основные городские функции и представляет резидентам все условия, содействующие привлечению профессиональных кадров.

Эксперты отмечают, что сегодня большинство крупных компаний приходят к пониманию того, что эргономичный дизайн рабочих пространств, который закладывается еще на стадии разработки проекта — важнейший фактор повышения эффективности бизнеса.

Сотрудники предпочитают работать именно в таких офисах. В современных деловых комплексах отсутствует гнетущая атмосфера коридорной бюрократии, которую, к сожалению, до сих пор часто любят чиновники. Когда пространство четко зонировано и отвечает требованиям существующих в компании бизнес-процессов, дизайн становится еще одним инструментом капитализации бизнеса.

В этом тренде и другая сильная тенденция, которая наметилась в последнее время — это редевелопмент старых некачественных офисных объектов, введенных в эксплуатацию за последние десять лет. Первое, на что обращают внимание при редевелопменте этих объектов — это эффектное зонирование и инженерное обеспечение.

Экономная экономика

При строительстве бизнес-центра нельзя экономить на инженерии, поскольку от этого напрямую зависит качество здания и его пригодность к эксплуатации. Экономить на внутренней организации офисного пространства также не рекомендуется: удобная планировка, и качественный ремонт помещений повышает привлекательность объекта в глазах арендатора. Можно, например, сэкономить на фасаде, убрать лишние детали и придерживаться лаконичного стиля в оформлении

Чтобы удержать арендатора, важно, чтобы он комфортно себя чувствовал в своем офисном пространстве, а комфорт обеспечивает исключительно качественная «начинка». Все архитектурные изыски отходят на второй план, если в офисе не работает система отопления зимой или постоянно ломается лифт.

Фасад лицом

В целом, внимание владельцев офисных зданий акцентировано на внутренней части объектов, а не на внешних и фасадных особенностях. Собственники внимательно относятся к внутренним решениям и наполнению сооружений: эффективным планировкам, сервисным зонам, наполняемости этажей, освещению, интеграции программных решений, состоянию инженерных систем, комфортному пребыванию арендаторов. Однако фасад тоже играет свою роль в формировании успешности бизнес-центра как финансового продукта.

Особое внимание фасадам уделяется, если здание обладает культурной или исторической значимостью, либо находится в важной для города локации. В этом случае фасад становится ключевым элементом восприятия всего проекта, а это значит, что его постараются сохранить или воспроизвести максимально точно.

Для этих объектов фасад является визитной карточкой и частью исторического бренда. В иных случаях роль фасада на себя может взять входная группа, которая способна вызвать позитивный эффект, выделить здание на фоне конкурентов. Если у здания не существует привязки к сохранению культурного наследия, то девелоперы чаще уделяют внимание лобби и входным зонам здания. Есть много мировых примеров, когда современные здания комфортно начинали уживаться с историческими, но при этом всегда учитываются градостроительные традиции городов, стран.

| Скачать пример бизнес-плана ТЭО строительства офисного бизнес-центра |

С финансовой точки зрения архитектура не всегда влияет на привлечение арендаторов в силу субъективности ее восприятия. Но в условиях конкуренции «красивый» бизнес-центр при прочих равных имеет большие шансы быстрее быть заселенным.

Спрос на аренду таких бизнес-центров достаточно высок, что свидетельствует об инвестиционной привлекательности офисной недвижимости.

Бизнес-планы, технико-экономические обоснования строительства:

Источник https://amo.ru/blog/article/klassy-ofisov

Источник https://businessman.ru/new-klassy-ofisov-a-b-c-d-xarakteristiki-ofisov-klassa-b.html

Источник https://oroalbero.ru/biznes-centr-klassa-a-plan/