Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству КонсультантПлюс

Ипотека передача другому банку

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 363-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 47

1. Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.

2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

В связи с осуществлением уступки прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в порядке, установленном пунктом 1 настоящей статьи, залогодержатель передает персональные данные заемщика и (или) залогодателя — физического лица в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 152-ФЗ «О персональных данных».

Лицо, которому были уступлены права (требования), обязано хранить ставшие ему известными в связи с уступкой прав (требований) банковскую тайну и персональные данные заемщика и (или) залогодателя — физического лица, обеспечивать конфиденциальность и безопасность персональных данных указанных лиц и несет ответственность за их разглашение.

4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 — 386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.

5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Банк передал ипотеку другому банку: что делать?

Банк может передать ипотеку другому банку по договору цессии или в порядке правопреемства. В обоих случаях заемщик продолжает исполнять долговое обязательство. Менять условия погашения новый кредитор не вправе.

Из статьи вы узнаете

Причины продажи закладных

В период массовой зачистки в банковском сегменте передача долговых обязательств стала распространенным явлением. Регулятор удалял с рынка организации с признаками финансовой неустойчивости. Рост проблемной задолженности приводил к повышению рисков. Это вынуждало банк оперативно избавляться от займов с просрочками. Практика сохранилась и в 2022 году. Цессия остается эффективным инструментом корректировки кредитного портфеля.

Ипотечные закладные реализуются банками в последнюю очередь. Недвижимость считается самым надежным обеспечением. Решение об уступке принимают по ряду причин:

1. Снижение ликвидности. При неисполнении заемщиком обязательств по договору кредитор обращает взыскание на имущество. При этом требуется соблюдать многоступенчатую процедуру. Недвижимость нужно оценить и выставить на торги. Продать объект по рыночной цене удается далеко не всегда. В условиях экономической напряженности и постоянного снижения доходов населения цены на квартиры и дома падают. Банку проще передать право требования другой финансовой организации.
2. Привлечение дополнительных средств. Статья 13 закона 102-ФЗ от 16.07.1998 года признает закладную ценной бумагой. Держатель актива получает право на ежемесячные платежи по кредитному договору. Именно регулярные взносы определяют доходность закладной. После заключения сделки банк может продать бумагу с небольшим дисконтом. В итоге финансовая организация оперативно получает прибыль по ипотечному займу и привлекает дополнительный капитал для выдачи новых кредитов.

Причина, по которой закладную по ипотеке передали другому банку, может быть связана с судьбой самого кредитора. Перевод прав осуществляется при реорганизации. Первоначальный залогодержатель уступает преемникам все активы и обязательства перед третьими лицами. Кроме того, без договоров цессии не обходится ликвидация и банкротство.

Чем грозит продажа закладной заемщику

Уступка прав от одного кредитора другому не меняет условий ипотечного займа. Должник продолжает придерживаться графика ежемесячных взносов и следовать установленным правилам погашения. Ставка, сроки, размеры платежей остаются неизменными.

Испрашивать разрешения на цессию банк не обязан. Однако после совершения сделки заемщику вручают письменное уведомление. В извещении указывают наименование, адрес, контактные данные и платежные реквизиты нового кредитора. Если уведомление не было направлено, должник продолжает вносить средства в пользу первоначального банка. При блокировке счетов средства разрешается перечислять в депозит нотариусу. В этом случае обвинить должника в уклонении от погашения займа будет невозможно.

Статья 389 ГК РФ предписывает уступать права требования в форме, аналогичной основному обязательству. Логично предположить, что смена залогодателя должна сопровождаться государственной регистрацией. Запись об ипотеке фиксируется в ЕГРН. Однако суды не столь категоричны. Действительной отчуждение ценной бумаги признают при соблюдении простой письменной формы. Такое заявление сделала, например, коллегия ФАС Московского округа в постановлении № Ф05-3384/14.

Вывод актуален, если изначальный кредитор озаботился оформлением закладной. Установление обременения простым договором не дает возможности уступить права другому банку без обращения в Росреестр.

Что делать заемщику

Если банк передал ипотеку другому банку по закладной, необходимо следовать изначальному графику погашения. При этом средства нужно перечислять по реквизитам, указанным в уведомлении. Во избежание мошенничества сразу после получения извещения следует позвонить в информационную службу банка. Сотрудники сервисной поддержки подтвердят или опровергнут сведения.

Расчеты с новым кредитором проводятся разными способами. Заемщик может открыть новый лицевой счет либо регулярно переводить деньги с личной карты. Механизм согласовывается с держателем закладной. При этом условия погашения кредита не могут ухудшаться.

Правила страхования остаются неизменными. Защиту от рисков обеспечивает не банк, а сторонняя организация. На взаимоотношения с этим участником продажа закладной не влияет.

Таким образом, замена кредитора по ипотечному займу не грозит гражданам негативными последствиями. Условия погашения долга не поменяются. Проблемы могут быть связаны с несвоевременным извещением или техническими трудностями в перечислении денег. При получении уведомления юристы рекомендуют немедленно связаться со службами поддержки прежнего и нового банков. Это позволит избежать неправильного зачисления средств, случайных просрочек и мошенничества.

Ипотека переуступка прав

Когда берется ипотека, переуступка прав остается доступна заемщику и не противоречит требованиям законодательства.

Переуступка прав по ипотеке доступна в ряде случаев:

• при выплате полной стоимости квартиры;
• на основании договора застройщика и первого владельца. Банк и застройщик должны дать согласие на переуступку прав требования, если жилье приобреталось на заемные средства.

Обязательным условием является прохождение государственной регистрации уступки прав требования на квартиру.

Важно соглашаться на переуступку, только если она проводится по договору долевого участия в строительстве. Это позволяет избежать приемов, используемых мошенниками, с подменой документов.

Переуступка прав по договору ипотеки достаточно редко находит поддержку у банков. Кредитные учреждения неохотно соглашаются на такие сделки из-за:

• повышенных рисков для кредитора. Сохраняется высокая вероятность того, что застройщик нарушит сроки и введет жилье в эксплуатацию значительно позже;
• наличия большого количества других ипотечных программ. Банки предлагают множество вариантов кредитования, более востребованных у заемщиков и приносящих больший доход.

Переуступка права собственности, ипотека не станет помехой этой процедуре, применяется в кредитовании чаще, чем раньше. Количество банков, практикующих такой вид займов, становится все больше. Наиболее часто новостройки кредитуются следующими финансовыми учреждениями – «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «ДельтаКредит», «МТС» и «Промсвязьбанк».

Источник http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/8530dfe762b048dfe2750668a6f0a7561bcb9307/

Источник https://zenfinansist.ru/fingramota/bnk/bank-peredal-ipoteku

Источник https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/ipoteka-pereustupka/