Ипотека переуступка права требования банком
Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству
(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 363-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 47
1. Залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное.
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.
Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).
В связи с осуществлением уступки прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в порядке, установленном пунктом 1 настоящей статьи, залогодержатель передает персональные данные заемщика и (или) залогодателя — физического лица в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 152-ФЗ «О персональных данных».
Лицо, которому были уступлены права (требования), обязано хранить ставшие ему известными в связи с уступкой прав (требований) банковскую тайну и персональные данные заемщика и (или) залогодателя — физического лица, обеспечивать конфиденциальность и безопасность персональных данных указанных лиц и несет ответственность за их разглашение.
4. К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы статей 382, 384 — 386, 388 и 390 Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права по которым удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.
Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать
Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом, заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. В просторечии эта сделку часто называют переуступкой.
Сделки переуступки широко распространены на первичном рынке. Фото: Мир Квартир
Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.
В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры?
Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья, она будет регламентироваться другими законами.
Чаще всего продажа такого жилья преследует инвестиционные задачи. Если приобрести недвижимость на старте строительства по первоначальной цене, к моменту ввода дома в эксплуатацию можно продать ее на 30-50% дороже.
Есть и другие причины, по которым продавец избавляется от собственности:
- Срочная нужда в деньгах.
- Потеря основного дохода и отсутствие возможности выплачивать долг.
Покупатели же могут руководствоваться следующими причинами:
- Развод. Супруг отказывается от недвижимости в пользу другого: в данном случае передается не только жилье, но и выплаты по кредиту.
- Получение наследства. Как и в предыдущем случае, человеку достается не только недвижимость, но и долг умершего.
- Сниженная цена. Иногда такая квартира может стоить дешевле, чем напрямую у застройщика, если собственник приобретал ее в инвестиционных целях и хочет срочно продать.
- Желание купить квартиру в определенном ЖК, когда квартиры от застройщика уже распроданы, или остались многокомнатные, а требуется «однушка».
Особенности сделки
В целом, процесс заключения договора цессии мало чем отличается от сделки по договору долевого участия или договору купли-продажи. Но все же стоит обратить внимание на несколько нюансов.
Квартиру можно продатьбыстрее, если досрочно погасить долг по ипотеке и снять обременение. Фото: Мир Квартир
При уступке прав требований необходимо сообщить об этом застройщику. Возможны два варианта. Первый и самый простой: если в договоре долевого участия ничего не прописано, нужно просто отправить уведомление застройщику о том, что сменился дольщик.
Второй случай немного сложнее: если в договоре прописан порядок уступки с обязательным согласованием смены дольщика с застройщиком, необходимо следовать ему.
Кроме того, нужно внимательно выбирать банк. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета.
Как приобрести: алгоритм действий
В целом, последовательность действий при покупке квартиры по переуступке с ипотекой следующая:
- Вы находите нужную квартиру по уступке с помощью объявлений о продаже на сайтах о недвижимости либо в отделе продаж новостройки.
- Если планируете приобретать квартиру с ипотекой, то получаете одобрение ипотечного банка.
- Если в договоре долевого участия прописан порядок согласования сделки с застройщиком, то согласовываете. Если в документе об этом ничего не сказано, просто уведомляете застройщика о смене дольщика после регистрации договора уступки.
- Составляете договор уступки, согласовываете с вашим ипотечным банком. Он назначает дату сделки.
- В назначенный день подписываете кредитную документацию, договор уступки, и весь комплект документов отправляется на регистрацию.
- Если объект строится с применением эскроу-счетов, обращаетесь в банк –эскроу-агент застройщика и производите замену владельца эскроу-счета.
В целом, покупка квартиры в ипотеку по переуступке — обычная процедура, которая при соблюдении всех требований не несет рисков. Главное — учесть все детали.
Переуступка ипотеки на квартиру
Заемщик утрачивает право на распоряжение квартирой до момента погашения ипотечного займа, о чем указано в ст. 29 ФЗ «Об ипотеке». Залогодатель (гражданин) имеет право на пользование недвижимостью в соответствии с его назначением.
Для продажи квартиры, находящейся в залоге, ему необходимо получить согласие банка, который не во всех случаях его дает.
Что это за сделка и кому выгодна
Часто граждане, желающие приобрести свою жилплощадь, задаются вопросом, что такое переуступка.
Данный термин означает переход 3-му лицу прав и обязанностей по ранее заключенному договору от первоначальной стороны сделки.
Договор цессии представляет собой юридическую сделку, при которой одна сторона лишается прав и обязанностей, они возникают у другого лица, с которым заключено соглашение об уступке.
Договор переуступки прав по ипотечному кредиту может быть выгодна:
| Заемщику, который испытывает трудности с выплатой | ежемесячных платежей перед кредитором, приобретя уплаченную ему денежную сумму |
| Последующему заемщику | который становится собственником жилья по доступной цене |
| Кредитору | возвратить предоставленные денежные средства по ипотеке вместе с процентами |
Совершение сделки по переуступке имеет преимущества для всех ее сторон, поэтому подобные соглашения в настоящее время достаточно распространены в России.
Переход прав заемщика
В большинстве случаев договор ипотеки оформляется между банком и гражданином, желающим стать владельцем собственной жилплощади.
Вслед за заключением сделки у сторон возникают определенные обязательства в соответствии с действующим законодательством.
Заемщик, купивший на кредитные средства квартиру, может уступить права в отношении неё, при условии наличия в договоре ипотечного кредита соответствующего права.
Данная сделка носит название договора цессии (переуступки прав). При ее заключении заемщик заменяется на другое лицо и больше не является стороной сделки. Вместо него стороной договора становится третье лицо, купившее его права.
При продаже заемщиком или кредитным учреждением права собственности приобретаемого по ипотеке жилища, оно переходит другому лицу наряду с обязательствами.
С чего начать
Заемщику, задолжавшему по ипотечному кредиту, первым делом нужно получить согласие банка на переуступку своих прав на жильё.
При выдаче банком письменного согласия, он сможет на легальных основаниях заключить договор уступки права на квартиру.
В этом случае оформляется договор с новым приобретателем, который впоследствии станет заемщиком перед кредитором. Однако банки часто нехотя идут на согласование договора цессии.
Переуступка квартиры по ипотеке
Несмотря на то, что законодателем принимаются меры к упрощению покупки жилья через ипотеку, она пока является достаточно непростой правовой процедурой.
Сложности могут происходить как на стадии поиска жилплощади, так и при получении ипотечного кредитования.
Оптимальным выходом из такого положения является покупка прав на жилое помещение квартиры по договору уступки.
Однако приобретателю необходимо сначала проанализировать свои возможности, преимущества и недостатки данной сделки.
Сделанная физическим лицом
В соответствии с положениями ст. 388 ГК РФ (условия уступки требования), передать свои права может как заемщик, так и банковское учреждение.
При этом заемщику нужно получить согласие банка на осуществление договора уступки собственности на жилье по ипотечному кредиту, которое приобретено на заемные средства.
Это требование содержится в нормах ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Несоблюдение физическим лицом определенного в законе порядка может стать итогом негативных последствий, к которым относятся следующие:
| Сделка переуступки ипотеки может быть признана недействительной | а договор цессии признается несостоявшимся, т.е. не порождающим юридических последствий |
| Банк может досрочно потребовать выданные заемщику кредитные средства | в том числе проценты по ипотечному кредиту |
| Банк может потребовать обращение взыскания на залоговую недвижимость | а именно на квартиру, купленную на кредитные средства, не учитывая позицию заемщика и нового обладателя жилья |
При проведении регистрации договора, жилплощадь поступает во владение другого лица, на которого переходит обязанность по погашению задолженности перед кредитором.
Новый собственник также должен покрыть все возникшие убытки банка, в том числе штрафы и пени.
Условия перехода прав должны содержаться в договоре цессии, который подписывают стороны.
По инициативе банка
Осуществление кредитором договора уступки прав по ипотечному кредиту не требует получения согласия у должника.
Но перед банком стоит обязанность по уведомлению заемщика о том, что в договор ипотеки внесены изменения.
Банк направляет заемщику извещение о перемене кредитора, в случае продолжительного срока действия ипотечного займа. Иначе, банк может не сделать такое уведомление.
Уведомление должника должно включать в себя сведения:
- Порядок осуществления оплаты;
- измененные реквизиты для перечисления ежемесячных платежей;
- измененные обязательства банка и заемщика.
При нарушении принятых на себя обязательств по договору ипотеки, банк может потребовать продажи квартиры, которая является залоговым обеспечением, с торгов и, тем самым, покрыть свои убытки.
В некоторых случаях кредитор реализует права на жилплощадь, не учитывая наличие долгов по кредиту, другому кредитору.
Данная процедура может совершаться, если должник не исполнял свои обязанности по погашению ипотеки, выданной банком, что явилось причиной просрочки.
В новостройке
Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке необходима для смены дольщика, заключившего договор участия в долевом строительстве с застройщиком.
Банки с осмотрительностью относятся к предоставлению денежных средств на покупку еще не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости. Такой объект не существует в реальности.
С большей заинтересованностью кредитные учреждения предоставляют ипотеку на покупку вторичного жилья, чем на жилплощадь в новостройке.
Квартиры на вторичном рынке уже имеют собственника и проходили процедуру государственной регистрации в ФКП Ростреестра.
Как правило, кредиторы выдают средства в случае аккредитации строительной фирмы в банке. Между застройщиком и банком заключено соглашение о сотрудничестве.
Будущему заемщику нужно осведомиться, имеется ли у застройщика партнерское соглашение с каким-либо банком до подписания с ним договора долевого участия.
Алгоритм оформления необходимых для заключения сделки по переуступке прав документов зависит от размера уплаченных средств.
Если сумма по договору полностью внесена, то согласия на осуществление договора цессии не нужно. Это намного упрощает ее оформление.
Что такое переуступка по ДДУ на квартиру смотрите в статье: переуступка прав по ДДУ.
Последствия для нового владельца квартиры
Договор уступки прав на ипотечную квартиру, может быть выгоден и для нового обладателя жилья.
Во-первых, он становится собственником жилплощади по адекватной стоимости, отвечающей его платежеспособности.
Во-вторых, данная сделка обладает определенными достоинствами, которые заключаются со сбережением времени и средств при оформлении необходимой документации.
К преимуществам сделки относятся:
| Совершение сделки | без проведения оценки квартиры |
| Покупка жилья по ипотечному кредиту | не требует разрешения банка на ее совершение и уплаты первоначального взноса |
| Полный комплект бумаг на приобретаемое жилье | и получение ипотеки без оплаты комиссии |
При этом в некоторых случаях банк может увеличить процентную ставку по ипотечному кредиту после приобретения заемщиком права собственности на жилье. Например, в результате экономического кризиса.
Сделка по переуступке жилплощади в новостройке также связана с некоторыми рисками для приобретателя в результате действий строительной фирмы.
Следует понимать, что продавец не может полностью гарантировать удачного окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома к назначенному сроку. В этом случае приобретатель останется без жилья, а также будет обязан выплачивать кредит в пользу банка.
Риски покупателя квартиры в порядке переуступки ипотеки снижаются, если строительство находится на завершающем этапе.
Риски, имеющиеся при заключении сделки переуступки жилья, купленного по ипотеке:
- Увеличение банком процентов по кредиту.
- Снижение срока ипотеки.
- Применение разнообразных комиссий, которые не были включены в договор.
Данные изменения могут существенно повысить величину ежемесячного платежа по кредиту, который в соответствии с договором ипотечного кредитования должен уплачиваться кредитору.
Кроме того, возможна вероятность мошенничества со стороны лица, уступившего право на квартиру в новостройке.
Спустя какое-либо время он может обратиться в суд с иском о признании сделки незаконной.
Подобное исковое требование может подаваться и кредитором-банком, которого не устраивает договор.
Порядок оформления
Договор цессии связан с выполнением следующих действий:
| Поиск дольщиком, который приобрел квартиру на кредитные средства, покупателя | а также обращение продавца и покупателя в банк за получением согласия на совершение сделки переуступки прав |
| Выполнение сотрудниками банка проверки кредитоспособности гражданина | которому переходят права на квартиру, вслед за чем принимается решение |
| Заключение нового договора ипотеки | между покупателем и кредитором с дальнейшей отменой исходного договора |
| Совершение регистрации права требования за новым заемщиком | он становится новым собственником жилья |
| Осуществление расчетов между сторонами сделки переуступки | оплата новым должником ипотечного кредита, взятого у банка |
Обязанность уплаты налогов
Покупаемая жилплощадь в порядке переуступки по ипотеке облагается налогом согласно положениям налогового кодекса РФ.
После заключения договора продажи жилплощади, на продавца ложится обязанность по оплате налога, который составляет 13% от полученного дохода.
Эта норма права действует на недвижимость, которой владеют физические лица менее трех лет.
Допускается снижение налоговой ставки с помощью налогового вычета, положенного по закону. Величина вычета равна 1 млн. руб.
Налог подлежит уплате с разницы между начальной стоимостью квартиры и суммой, полученной от покупателя.
При продаже по первоначальной стоимости, гражданин освобождается от внесения налога в бюджет.
О переуступке прав аренды на земельный участок, читайте тут.
Видео: Как купить квартиру в новостройке по переуступке, какие есть подводные камни?
Источник http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/8530dfe762b048dfe2750668a6f0a7561bcb9307/
Источник https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2021/05/13/pokupka-kvartiry-v/
Источник https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru/
