Как сделать перепланировку в ипотечной квартире

Можно ли делать перепланировку квартиры в ипотеке

Ипотека на сегодняшний день – наиболее доступный способ приобретения собственного жилья. Многие заемщики приобретают недвижимость в ипотеку, ориентируясь на цену, расположение жилья, надежность застройщика и т.д. Но в процессе эксплуатации квартиры может оказаться, что расположение внутренних помещений не устраивает хозяина. В таком случае перепланировка становится единственным способом улучшить свое жилье, сделав его более комфортабельным. Многие заемщики не знают, можно ли осуществлять переустройство, если квартира – ипотечная. Однако проведение переустройства квартиры не запрещается законом. Для недвижимости, находящейся в ипотеке, существует ряд особенностей, о которых нужно знать, чтобы сделать все по правилам.

Виды перепланировок

Перепланировка жилого помещения предполагает изменение конфигурации всей квартиры. Проведение этой процедуры подразумевает, что изменения будут вноситься в общую техническую документацию.

Важно! Перепланировкой считаются изменения квартиры, связанные с ее техническими характеристиками. Об этом говорится в ст. 25 ЖК РФ. Для жителей Москвы и Московской области также следует ориентироваться на Постановление Правительства Москвы № 508-ПП. Если проводится обычный косметический ремонт, в ходе которого площади комнат не меняются, то о перепланировке не идет речи.

В зависимости от того, требуется ли получать юридическое одобрение на ремонтные работы, выделяются следующие виды перепланировок:

1. Изменения, для которых требуется получить разрешение в рамках федерального законодательства. Например, увеличить площадь комнаты за счет иных помещений.
2. Изменения, не требующие получения согласия. К ним относится косметический ремонт помещения.
3. Изменения, которые требуют внесения в техпаспорт квартиры, но не являются сложными. Например, можно объединить ванную комнату с санузлом или изменить их площадь.
4. Изменения, вносимые в рамках разработки типового проекта. Они требуют замены технологического паспорта жилья.

Перепланировка квартиры в ипотеке является достаточно сложной процедурой, поэтому многие банки неохотно дают согласие. Это связано с тем, что из-за производимых ремонтных работ возрастают риски финансовой организации, одобрившей ипотеку заемщику. Нелегально производимые ремонтные работы способны привести к обрушению стен, в результате чего дом будет признан аварийным. Для банка такой исход событий означает потерю денег, поскольку взыскать их с заемщика будет затруднительно.

Важно! В случае незаконного проведения планировки в ипотечной квартире банк может применить различные меры: крупный штраф, обязательство привести ипотечное жилье в первоначальный вид, узаконить новую планировку в срочном порядке. В особо конфликтной ситуации возможно расторжение договора ипотеки и требование досрочного погашения кредита. В таком случае нерадивый заемщик может потерять квартиру.

Разрешение на перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, выдается только после того, как БТИ исследует план предполагаемых изменений. На основании заключения, выданного этой организацией, возможно оценить риски по представленному проекту.

Без составления проекта и уведомления банка заемщику доступно проведение ограниченного количества ремонтных работ в жилье, находящемся в ипотеке. Самостоятельно разрешается проводить следующие изменения:

• отделочные работы внутри помещения, приводящие к изменению его внешнего вида: покраска стен, поклейка обоев, замена покрытия пола, штукатурные работы;
• замена изделий, которые пришли в негодность: окон, дверей, встроенной техники, мебели;
• замена сантехники: раковин, унитазов, ванн;
• замена ванны душевой кабиной;
• проведение электротехнических работ: перенос розеток, выключателей и т. д.

Недопустимые перепланировки

Существуют изменения, которые запрещены, поскольку не соответствуют санитарным и строительным нормам. Банк или контролирующие организации не разрешат вам сделать следующие перепланировки в недвижимости, находящейся в ипотеке:

• остеклить балкон или лоджию, оборудованные пожарным выходом (лестницей). Также запрещается монтаж выносных конструкций для увеличения площади балкона;
• монтировать камины в панельных домах;
• объединять жилые комнаты с кухней, оснащенной газовым оборудованием;
• располагать санузел над жилыми помещениями соседей снизу;
• устанавливать дополнительное сантехническое оборудование;
• переносить радиатор отопления на балкон или лоджию;
• монтировать теплый пол на балконе за счет общедомовых коммуникаций;
• объединяя лоджию с комнатой, сносить несущие перегородки и подоконный блок.

Важно! Заемщик вправе свободно объединять жилые комнаты или разделять их, делать санузел совмещенным, увеличивать гардеробные комнаты и прихожие за счет территории жилых помещений, а также располагать санузел над нежилыми помещениями или прихожими.

Содержание ипотечного договора

Каждый банк самостоятельно устанавливает правила, регламентирующие изменения квартиры, находящейся в ипотеке. Многие финансовые организации прямо указывают в договоре, что любые изменения, связанные с техническим состоянием помещения, запрещены. В таком случае заемщик сможет осуществить перепланировку только после того, как ипотека будет полностью погашена, а обременение снято.

Перед началом ремонта необходимо внимательно изучить условия ипотечного договора. Он регулирует все нюансы, касающиеся залогового имущества. Обращайте внимание на условия ипотеки, а также на санкции, которые могут последовать за проведение ремонтных работ в квартире.

Для перепланировки жилья, находящегося в собственности у банка, существуют определенные требования:

• после заключения ипотечного договора должно пройти не менее года;
• если договор ипотеки не запрещает делать ремонт, то нужно предварительное разрешение от банка на осуществление процедуры перепланировки.

Необходимо прочесть договор с банком, чтобы выяснить, не содержится и в нем запрет на переустройство жилья. Только после того, как вы убедитесь, что не нарушите требования банка, можно будет начать подготовку документов для получения разрешения. Помните, что пока недвижимость находится в залоге у финансовой организации, нарушение условий договора грозит штрафами и другими малоприятными последствиями.

Составление предварительного плана квартиры

Перед тем, как начинать делать перепланировку, необходимо знать, какой должна стать квартира по завершении ремонтных работ. План заемщика по предполагаемым изменениям недвижимости, находящейся в ипотеке, необходимо документально зафиксировать. В дальнейшем именно этот проект предстоит передать для согласования в банк. По правилам, переустройство жилья, находящегося в ипотеке, можно осуществлять по эскизу либо по проекту.

Эскиз требуется в случаях, когда планируются незначительные изменения:

• совмещение или разделение санузла за счет сноса или установки перегородки;
• демонтаж встроенной мебели;
• перестановка оборудования в пределах одного помещения;
• остекление балкона без изменения его площади.

Для того, чтобы подготовить эскиз, необходимо получить поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями нужно нанести все предполагаемые изменения. Полученный эскиз следует вместе с заявлением передать в банк.

Для проведения более сложных работ заемщику придется заказывать проект. Доверить это желательно профессионалам – компаниям с допуском СРО. Проект нужен в тех случаях, когда планируется:

• объединять кухню или балкон с жилой площадью;
• переносить санузел в нежилые помещения квартиры;
• увеличивать площадь санузла за счет нежилых помещений;
• сносить межкомнатные ненесущие перегородки, устраивать в них арки.

Важно! На проведение в квартире, находящейся в ипотеке, сложных ремонтных работ труднее получить согласие банка, однако это возможно при наличии у вас согласия страховой компании и корректно составленного проекта.

Скорее всего, после проведения ремонтных работ вам потребуется вызвать специалиста для оценки стоимости ипотечного жилья с учетом изменений.

Согласование перепланировки

Перед тем, как начинать перепланировку квартиры, необходимо согласовать проведение данной процедуры с банком, выдавшим вам ипотеку. При этом необходимо оформить всю документацию в соответствии с требованиями законодательства. Только тогда переустройство будет считаться законным, и его можно будет документально подтвердить.

В банке

Чтобы согласовать проведение перепланировки, заемщику необходимо обратиться в банк. Это наиболее важный шаг, поскольку от результата зависит, можно ли будет провести ремонт в ипотечном жилье. Запрос подается после того, как был утвержден эскиз или проект изменений. Ответ обычно приходит в течение полутора месяцев.

Если банк принял положительное решение, то он может направить заемщику распоряжения, выполнить которые необходимо в оговоренные сроки:

• предъявить документацию на переустройство – обычно период составляет несколько месяцев;
• выполнить перепланировку в установленный срок, не более чем за 6 месяцев с момента получения согласия;
• оформить перерегистрацию технического паспорта;
• получить новую выписку из ЕГРН.

Со страховой компанией

Компания, в которой застрахован объект по ипотеке, также должна быть поставлена в известность о возможной перепланировке квартиры.

Важно! При заключении договора страхования стоимость полиса зависит от технических характеристик конкретного объекта. Если планировка изменится, поменяется и стоимость страховки.

Изначально в договоре детально прописывается информация о застрахованной недвижимости, включая общую и жилую площадь. После проведения перепланировки, вероятнее всего, количество жилых метров изменится, поэтому необходимо документальное подтверждение этого параметра. В договор со страховой компанией вносятся правки, касающиеся характеристик застрахованного помещения.

Важно! Страховую компанию необходимо лично уведомлять обо всех изменениях по причине того, что в договоре с ней указывается точная площадь жилого помещения. В процессе перепланировки она может изменяться. Увеличение или уменьшение площади помещений обязательно надо зафиксировать в новом страховом договоре или в дополнительном соглашении к нему.

Возможные причины отказа

Отказать в выдаче разрешения вам могут по нескольким причинам, однако основными из них являются:

• предполагается значительно изменить несущие конструкции помещения;
• проведение ремонтных работ угрожает безопасности и жизни людей;
• перепланировка проводится на нижних этажах многоэтажного панельного жилого дома;
• проектное решение было составлено специалистом, у которого нет аккредитации.

Проведение ремонтных работ

Процедура перепланировки при ипотеке по закону обычно включает несколько этапов:

• составление проекта работ;
• получения разрешения от банка-кредитора;
• составление заявления и подача его в жилищную инспекцию;
• получение официального разрешения на начало строительных работ;
• оформление новых документов и подтверждение их в БТИ и кадастровой палате.

Только после того, как будут подписаны акты в государственной кадастровой инспекции, перепланировка квартиры в ипотеке, будет считаться законной.

Обычно подготовка занимает от 6 до 9 месяцев, в зависимости от того, насколько быстро действуют уполномоченные органы. Как правило, изготовление эскиза или проекта занимает от 2 до 6 недель. На согласование проекта может уйти до 5 месяцев.

Расходы на оформление документов зависят от расценки компании, в которую вы обратитесь, но в среднем они составят:

• разрешение на перепланировку обойдется вам около 20 000 рублей;
• акт приемки работ – от 10 000 рублей;
• документы из БТИ – от 7 000 рублей;
• составление проекта новой планировки – от 20 000 рублей;
• оплата госпошлин за оформление документов – от 1500 рублей;
• техническое заключение – от 6000 рублей.

Кроме того, к вышеуказанным суммам может добавиться стоимость получения разрешений от различных инстанций, устанавливающих свои расценки за выдачу документов.

Конечно, вы можете оформить все самостоятельно – в таком случае стоимость будет значительно ниже. Однако вы рискуете не успеть уложиться в установленные сроки, что чревато штрафными санкциями.

Узаконивание перепланировки

Пока ипотека не выплачена полностью, квартира находится в залоге у банка. Следовательно, именно он обладает всеми правами на недвижимость. Чтобы контролировать состояние имущества, раз в год банк направляет своих инспекторов производить осмотр ипотечного жилья. Если в ходе обследования выявляются какие-либо несогласованные изменения, то последствия для заемщика будут негативными.

Если вы уже изменили планировку ипотечной квартиры, не поставив банк в известность, то не следует дожидаться визита инспекторов и надеяться, что они не заметят изменений. Вы можете узаконить переустройство своей квартиры, обратившись в любую из фирм-посредников, либо самостоятельно. Однако следует помнить, что профессионалы решают вопросы быстрее и результативнее.

Организация, которая занимается согласованием, соберет пакет необходимых документов. От заемщика требуется лишь получить в БТИ новый техпаспорт квартиры и предоставить его в банк. В таком случае все проведенные изменения отразятся в вашем личном деле, и инспектора явившегося с проверкой, не будет оснований для претензий.

Переоценка стоимости квартиры

После того, как была проведена перепланировка, формируется отчет, в котором указана переоценка стоимости квартиры, находящейся в ипотеке. Эксперт производит процедуру оценки, учитывая все внесенные в ходе ремонтных работ изменения. Не рекомендуется слишком занижать или завышать стоимость недвижимости.

Для грамотного проведения оценки необходимо обратиться к профессионалам из оценочной компании. Как правило, подобные организации заботятся о своей деловой репутации и выносят заключение только на основании имеющихся фактических данных. В противном случае компания-оценщик рискует лишиться аккредитации.

Заключение

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не согласованная официально, является незаконной и наказывается крупными штрафами. Кроме того, при отсутствии предварительного согласования с банком возможно возникновение конфликтной ситуации, последствия которой для заемщика будут весьма неприятными. Финансовая организация, помимо денежного штрафа, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика досрочно погасить задолженность в полном объеме, либо расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке.

Реально ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Сделать квартиру более удобной для жизни — нормальное желание: объединить кухню и гостиную, расширить коридор за счет санузла, прорубить новый вход в комнату, присоединить лоджию к спальне. Но что если квартира куплена в кредит, и выплачивать его предстоит долгие годы?

Изучаем кредитный договор

Недвижимость, приобретённая в ипотеку, является собственностью банка. И без его разрешения собственник не имеет права делать ничего. Прежде чем решаться на любой косметический ремонт, даже обои в спальне переклеивать, нужно прочесть кредитный договор. Предусмотрительные банки мелким шрифтом прописывают, что дозволено собственнику делать в квартире и какая ответственность грозит за несогласованные изменения. Если они небольшие, то банк может потребовать исправить всё за свой счёт. Если вмешательство значительное и может негативно повлиять на ликвидность квартиры — банк вправе применить к заёмщику санкции. Возможные варианты: восстановление исходного вида жилья за свой счет, штраф, досрочное погашение кредита. В самом плохом варианте развития событий организация будет добиваться изъятия недвижимости.

Как убедить банк, что перепланировка — это хорошо

Если в ипотечном договоре о перепланировке нет ни слова — не торопитесь радоваться. В таком случае нужно получить письменное разрешение от кредитной организации как от собственника квартиры о том, что он не против ремонтных работ. Кредитор имеет право сказать ничем не мотивированное «нет», но может дать добро при условии официального согласования перепланировки (подробную инструкцию о том, как это делается, мы уже писали). Помните, что получение разрешения от банка, как правило, платная услуга.

Собираясь на переговоры, подготовьте проект перепланировки, а также техническое заключение, подтверждающее, что задуманные работы законны. Кредитная организация беспокоится о том, что стоимость квартиры после перепланировки может снизиться. Либо что нестандартная организация пространства будет отпугивать покупателей. Чтобы убедить банк в обратном, можно отдать проект перепланировки на независимую экспертизу — пусть специалисты подтвердят, что после вмешательства недвижимость не только не потеряет, но даже выиграет в цене. Наличие такой экспертизы не является гарантией получения разрешения, но будет аргументом в вашу пользу.

Перепланировки: опыт заёмщиков

На практике реальных случаев согласования перепланировки ипотечной квартиры — единицы. Банки не хотят рисковать, а заёмщики не хотят переплачивать, потому что оформление дополнительных экспертиз и соглашений влетит в копеечку. Проще выплатить кредит, стать собственником квартиры, а потом уже заниматься её переделкой в своё удовольствие.

Большинство кейсов по перепланировке ипотечной квартиры — согласование постфактум. Заёмщики, они же жильцы, делают ремонт на свой страх и риск, а потом приходят в банк с просьбой узаконить его для внесения изменений в ЕГРН. Если изменения незначительны (например, вместо ванны поставили душевую кабину, «мокрые зоны» остались в прежних границах) и если заёмщик вносит платежи вовремя, банку проще согласовать перепланировку, чем затевать ссору с клиентом. Многие вообще не уведомляют банк об изменениях в квартире, а дожидаются закрытия ипотеки, и только потом оформляют документы. Сотрудники банков не ходят по квартирам — если соседи не донесут, никто ничего не узнает.

Ваш вариант — квартира без отделки

Перепланировка без согласования — это риск, а перепланировка ипотечной квартиры — риск втройне. Если вы хотите организовать пространство по своему вкусу и при этом покупаете недвижимость в кредит — выбирайте варианты со свободной планировкой или без отделки. Посмотрите, какие варианты представлены на нашем сайте:

Сложности «легкой» перепланировки

Желание сделать жилье уютным присуще каждому, но многие забывают, что об изменениях параметров квартиры нужно извещать государственные органы. Если перепланировка ухудшает состояние здания, сказывается негативно на условиях жизни соседей — придется за свой счет исправлять недостатки.

Квартиры с типовыми планировками. Чем «хрущевка» лучше «брежневки»

Типовое жилье в нашей стране появилось в 50-х годах XX века. Это были многоквартирные дома сталинской эпохи с потолками 3,2-4 метра и комнатами не менее, чем 12 кв. м. В них жили представители номенклатуры и другой советской элиты.

Как обустроить квартиру со свободной планировкой?

На самом деле квартир со свободной планировкой не бывает. Перед тем как выдавать ключи, застройщик регистрирует планировки в БТИ. Узнайте, что не может изменить покупатель, выполняющий планировку квартиры самостоятельно.

Как оформить интерьер квартиры-студии

Все, что вы хотели узнать о дизайне квартиры-студии. Хитрости оформления скромного пространства: оно будет удобным для жизни и визуально просторным. Читайте подробности в статье.

Как сделать маленькую квартиру удобной для жизни

В маленькой квартире нельзя объединять кухню с гостиной — получите комнату, похожую на спичечный коробок. Узнайте, какие приемы используют дизайнеры, чтобы визуально увеличить площадь и сделать квартиру удобной для всех, кто в ней живет.

Оригинальные планировки петербургских квартир

Примеры необычного жилья. Плюсы и минусы оригинальных планировок. Какие проектировочные приемы красиво выглядят на бумаге, но непригодны для комфортной жизни.

Согласие банка на перепланировку

Подборка наиболее важных документов по запросу Согласие банка на перепланировку (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Согласие банка на перепланировку

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Верховного Суда РФ от 14.12.2020 N 309-ЭС20-15448 по делу N А50-34786/2017
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об утверждении положения о порядке продажи имущества должника, об исключении имущества из конкурсной массы.
Решение: Дело передано для рассмотрения в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ, поскольку заслуживает внимания довод заявителя о том, что недобросовестное поведение должника, выразившееся в принятии мер по согласованию объединения квартир только после подачи заявления об утверждении положения о порядке их продажи, свидетельствует о цели недопущения обращения взыскания на имущество. Также указывает на то, что квартиры зарегистрированы как два самостоятельных объекта недвижимости. Отменяя судебные акты и исключая имущество из конкурсной массы должника, суд округа, ссылаясь на статью 213.25 Закона о банкротстве и статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из наличия иммунитета на объединенные квартиры как единственное пригодное для проживания должника и его семьи жилье. При этом суд округа отметил, что на дату рассмотрения судами спора перепланировка и переустройство квартир согласованы органом местного самоуправления, а также указал на наличие акта от 19.08.2019, согласно которому разделение спорных жилых помещений без проведения капитального ремонта невозможно.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2017 год: Статья 29 «Государственная регистрация ипотеки» Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(ООО «Журнал «Налоги и финансовое право») Банк и общество заключили договор ипотеки, по условиям которого в залог банку было передано принадлежащее обществу нежилое помещение. Общество произвело перепланировку помещения, в результате чего был образован новый объект, изменилось его функциональное назначение, увеличилась площадь. При этом банк как залогодержатель дал согласие на перепланировку. Общество, ссылаясь на то, что оно получило в Управлении Росреестра выписку из ЕГРП в отношении вновь зарегистрированного объекта, в которой было указано на зарегистрированное в отношении него обременение в виде ипотеки в пользу банка, а также на то, что произведенная без заявления сторон договора регистрация ипотеки реконструированного объекта является незаконной, обратилось в арбитражный суд.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Согласие банка на перепланировку

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Договором об ипотеке предусмотрен запрет для заемщика-организации производить перепланировки заложенного объекта недвижимости без согласия банка, а за нарушение данного требования установлен штраф. Соответствует ли такое условие закону?
(Консультация эксперта, 2020) Вопрос: Договором об ипотеке, заключенным в обеспечение кредитного договора, предусмотрен запрет для заемщика-организации производить перепланировки заложенного объекта недвижимости без согласия банка, а за нарушение данного требования установлен штраф. Соответствует ли такое условие закону?

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Одностороннее изменение процентной ставки по кредиту
(Набережный А.)
(«Банковское обозрение. Приложение «БанкНадзор», 2019, N 2) Банк «ТРАСТ» уведомил компанию о повышении процентной ставки с 5,5 до 14%. Свое решение Банк обосновал тем, что заемщик нарушил условия, связанные с обеспечением 100%-ных ежемесячных кредитовых нетто-поступлений, а также произвел перепланировку помещений в объекте, находящемся в залоге, без согласия Банка.

Нормативные акты: Согласие банка на перепланировку

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Обзор: «Регистрация недвижимости и кадастровый учет: обзор масштабных поправок»
(КонсультантПлюс, 2021) В число документов, которые должен представить застройщик для регистрации первого ДДУ, включено согласие залогодержателя.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Решение Совета депутатов городского поселения Голицыно Одинцовского муниципального района МО от 02.07.2018 N 4/4
«Об утверждении Порядка переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах в городском поселении Голицыно Одинцовского муниципального района Московской области» 3.3. В случае если нежилое помещение приобретено в ипотеку и фактическим владельцем такого помещения до момента погашения кредита является залогодержатель (в выписке или свидетельстве о государственной регистрации права указано «ипотека в силу закона») требуется согласие на перепланировку банка-залогодержателя.

Источник https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/mozhno-li-delat-pereplanirovku-kvartiry-v-ipoteke/

Источник https://mirndv.ru/blog/pereplanirovka-v-ipotechnoj-kvartire/

Источник http://www.consultant.ru/law/podborki/soglasie_banka_na_pereplanirovku/