Ипотека с дифференцированными платежами: банки 2022 года

Дифференцированный платеж по кредиту — что это?

Когда мы берем деньги в долг у своего друга или родственника, то схема возврата долга предельно понятна. А вот когда мы берем деньги в кредит у банка, то есть варианты. Банки сами устанавливают по своим кредитным программам различные способы возврата денег, которые довольно сложны для расчета, но влияют на итоговую сумму переплаты и в итоге всей выгоды сотрудничества с банком. Существует два основных типа возврата кредитных средств или выплат по кредиту: наиболее популярный аннуитетный платеж, и наименее популярный дифференцированный платеж.

Что такое дифференцированный платеж?

Чтобы понять, что такое дифференцированный платеж по кредиту, надо понимать из чего вообще состоят выплаты по кредиту. Когда мы берем деньги в банке, то та сумма, которую мы взяли, является нашим основным долгом. Но банк никогда не дает нам деньги просто так, а начисляет на наш долг проценты. Поэтому вне зависимости от вида платежа, каждая выплата по кредиту состоит из погашения:

• основного долга;
• процентов.

Следующий важный момент заключается в определении той суммы, на которую нам начисляются проценты. Здесь также нет различий: проценты всегда начисляются на сумму основного долга. Соответственно, чем меньше основной долг, тем меньшие мы платим проценты.

Именно типом погашения основного долга, т.е. его уменьшения, и различаются аннуитетный и дифференцированный платеж в банке.

Дифференцированный платеж — это платеж, при котором не меняется сумма на протяжении погашения. При данном типе банк с самого начала берет всю сумму кредита, срок кредитования (количество лет и месяцев), а затем всю сумму делит ровно на количество месяцев. Таким образом, на протяжении всего срока кредитования в месяц выплаты по погашению основного долга не меняются.

Например, если вы взяли в кредит 1 000 000 руб. на 10 месяцев, то каждый месяц вы будете погашать ровно 100 000 руб. основного долга.

Интересным моментом и, пожалуй, самым важным, здесь является то, что раз постепенно уменьшается размер основного долга, то и величина выплачиваемых процентов тоже уменьшается. Т.е. если в первый месяц условно 10% годовых начисляется на 1 000 000 руб., то во второй месяц уже на 900 000 руб. и т.д. Следовательно, величина ежемесячного платежа по кредиту постоянно меняется.

Аннуитетный платеж построен совершенно по другой системе: в нем величина ежемесячного платежа не меняется со сроком кредитования и осуществляемыми выплатами. Банк с самого начала рассчитывает всю сумму процентов и основного долга, и разбивает ее по периоду кредитования так, что вначале идет преимущественная выплата процентов, а затем уже в ежемесячном платеже возрастает доля суммы, идущая на погашение основного долга. В такой системе начисления процентов они предсказуемо больше, потому что основной долг сокращается гораздо медленнее.

В каком банке взять ипотеку с дифференцированными платежами?

Ипотека с дифференцированными платежами встречается редко в нынешнее время. Так как банкам выгоднее, когда заемщик стабильно выплачивает кредит. Дифференцированные платежи позволяют клиенту самостоятельно выбирать сумму взноса и даже расплатиться по кредиту досрочно для экономии. Банки дают ипотеку под не высокий процент, но стараются получить прибыль именно с него. Поэтому досрочный возврат для них не прибылен. Но если вы берете ипотеку впервые, то необходимо детально разобраться какие выгоднее при оплате схемы, а какие проще.

Разница между дифференцированными и аннуитетными платежами

Во время оформления ипотечного договора банк предлагает клиенту на выбор схему погашения задолженности – аннуитетную или дифференцированную.

Дифференцированный платеж по ипотеке подразумевает оплату самого тела кредита в первые месяцы. Проценты будут начисляться ежемесячно в зависимости от остатка долга. Поэтому когда тело кредита будет выплачено, заемщику останется погасить проценты.

Людям с низким заработком такая схема не приносит выгоды, так как суть в быстром погашении тела кредита. Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на процентах, особенно если внести в течение первых месяцев большую часть долга.

Аннуитетный платеж проще для расчётов, ведь здесь банк изначально на всю сумму долга относительно срока начисляет процент и выводит ежемесячную сумму для погашения. Первыми выплачиваются проценты, а лишь после деньги идут на погашение самого долга.
Начисление процентов происходит с определенной регулярностью, в зависимости от того, в каком банке вы взяли ипотеку. Поэтому схемы могут несколько разниться по условиям.

Аннуитетный платеж не выгоден для человека, предполагающего досрочное погашение, ведь все проценты он и так уплатит банку.

Преимущества и недостатки ипотеки с дифференцированными платежами

Ипотечный кредит с дифференцированными платежами достаточно сложен при первом знакомстве с ним. Но если вникнуть в суть вопроса, то можно выделить преимущества и недостатки схемы.

Банк более требователен к заемщикам, особенно в проверке финансового состояния и стабильности в силу крупных сумм ежемесячных платежей.

Необходимо рассчитать свои силы и взвесить все плюсы и минусы дифференцированной схемы погашения перед оформлением ипотеки. Если выбор сделан, то требуется узнать, какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами.

Банки, которые выдают ипотеку с дифференцированными платежами в 2022 году

Если вы пожелаете взять ипотеку в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке, Юникредит банке и прочих, то столкнетесь с массой ипотечных продуктов, но с аннуитетной схемой погашения. Даже самый крупный банк России – Сбербанк – предпочитает давать ипотеку при стабильном погашении долга, так выгоднее. Но если вы нацелены взять кредит на жилье с дифференцированной схемой погашения задолженности, то просмотрите список банков из таблицы ниже.

Эти два банка предлагают лучшие условия ипотечного кредитования на 2018 год. Банки учитывают пожелания клиентов о схеме выплат. Решение о назначении способа погашения долга выносится после рассмотрения заявки клиента, проверки кредитной истории и финансового состояния. Просмотрите информацию на официальных сайтах и выберите кредитора.

Калькулятор, чтобы посчитать выгоду

Провести рефинансирование ипотечного кредита, взять каникулы или попросить реструктуризацию практически не реально. Поэтому нужно провести расчет переплаты по займу еще до подачи заявки. С помощью ипотечного калькулятора подсчет размера процентов проводится в течение минуты. Требуется заполнить пустые графы с параметрами кредита и тут же получить результат. Предварительный подсчет через калькулятор ипотеки поможет сориентироваться на выгоде каждого способа погашения долга и рассчитать комфортные сроки.

Аннуитетный и дифференцированный платеж — что это и как считать?

При оформлении ипотечного займа банк просит заемщика выбрать параметры кредита. Они во многом зависят от выбранной схема погашения долга. Кредит возвращается ежемесячными платежами – это единственная устоявшаяся банковская система.

Заемщику необходимо вернуть тело кредита и начисленные на него проценты.Можно выплачивать сумму равными частями – аннуитет, или вносить деньги разными суммами – дифференцированные платежи.

Аннуитетный платеж

Аннуитетная схема предусматривает внесение ежемесячных взносов равного размера. Банком устанавливается сумма регулярного платежа в зависимости от размера кредита и выбранного срока. На весь займ сразу начисляются проценты, и сумму процентов и кредита банк делит на количество месяцев. Рассчитывается сумма по специальному алгоритму и клиенту перед заключением договора сотрудник озвучивает сумму ежемесячного платежа.

Аннуитетный платеж удобен, но проводить с ним досрочное погашение бессмысленно, экономия будет минимальной. Аннуитетная схема рассчитана на внесение вначале процентов в большей части, а тела кредита в меньшей, но к концу срока все меняется. Из-за этого при просьбе пересчитать размер кредита выясняется, что все проценты уже погашены, а сократить сумму самого займа банк не может. Каждая из схем имеет свои особенности, но встретить вторую на банковском рынке трудно.

Дифференцированный платеж

В альтернативном способе погашения ипотечного займа банк рассчитывает сумму ежемесячного взноса в зависимости от остатка долга. Каждый месяц количество процентов уменьшается и платить по кредиту легче. Но изначально клиенту придется вносить большие суммы, где процентная часть значительно меньше тела займа.

С дифференцированным платежом при досрочном погашении заемщик может сэкономить, так как сумма процентов высчитывается от остатка долга, а он уже погашен в большей степени. Но узнавать нужно не только, какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами, но и каковы условия расчёта сумм.

В связи с финансовой нагрузкой на клиента в первые месяцы ипотеки, займ с дифференцированными платежами одобряют не всем. Рассчитывать на него могут только заемщики с высоким официальным доходом. Так как, согласно законодательству, сумма платежа не должна превышать 50% от размера ежемесячной заработной платы.

Можно ли изменить аннуитетный платеж на дифференцированный?

После заключения ипотечного договора изменить схему погашения кредита нельзя. Банки дают ипотеку на определенных условиях, и аннуитет им более выгоден. Но если клиент желает сэкономить и появились дополнительные средства, то можно досрочно вернуть долг по ипотеке.

Оплачивать комиссию за досрочное погашение не требуется.

Для этого необходимо в устной или письменной форме (требования по досрочному погашению указаны в ипотечном договоре) предупредить банк о своих намерениях. Указать сумму вносимую и дату совершения операции. После поступления денег на счет, размер основного долга и процентов будет пересчитан, и клиенту выдадут новый график выплат.Проводить операцию разрешается неограниченной число раз, суммы взносов значения не имеют.

Обязательно следует предупреждать о частичном или полном погашении раньше срока, чтобы не возникло путаницы и банковской ошибки.

Что нужно для одобрения на ипотеку с дифференцированными платежами?

Оформить ипотеку с дифференцированной схемой уплаты средств трудно, ведь банки строги к потенциальным заемщикам из-за больших рисков не возврата. Человек обязательно должен:

1. Быть трудоустроенным официально. Запрос подается для уточнения общего стажа за последние пять лет (должен быть более года) и стажа на текущем месте работы (от 6 месяцев). Кредитора также интересует насколько ценен сотрудник и каков его карьерный рост. Поэтому часто подается запрос и для сбора дополнительной информации.
2. Иметь высокую заработную плату. Ее размера должно хватать на выплату самого большого платежа, назначенного банком по ипотеке. Учитывается официальный доход, подтверждаемый справкой 2-НДФЛ. В банке называют либо точный размер зарплаты, требуемый для взятия ипотеки, либо процент, нужный для погашений.

Для повышения шансов на одобрение ипотеки с дифференцированными платежами человек может:

• Предоставить залоговое имущество. Необходимо пригласить оценщика для установления точной суммы, либо указать ее самостоятельно при подаче заявки. Но врать или утрировать не стоит, банк расценивает такие действия как попытку мошенничества и автоматически отказывает в кредите.
• Пригласить поручителей или созаемщиков. До 2-3 человек разрешается привести в банк для увеличения суммы по ипотеке или получения дифференцированной схемы. Их доход учитывается обязательно.
• Предоставить данные об идеальной кредитной истории. Предварительно ее можно бесплатно заказать в БКИ, чтобы убедиться в соответствии банковским требованиям. Если обнаружились ошибки, то необходимо исправить их перед подачей анкеты на ипотеку.

Чем больше документов в пользу своей финансовой стабильности и обеспеченности предоставит заемщик, тем больше шансов получить одобрение на ипотеку с дифференцированными платежами..

Есть ли выгода в ипотеке с дифференцированными платежами?

Подыскать банк, выдающий ипотеку с дифференцированными платежами проблематично. Связано это с двумя факторами.

1. Первый – это желание банка получить выгоду от кредита, при аннуитетной схеме процент прибыли значительно выше. Даже если заемщик решит досрочно закрыть кредит на любом этапе. С дифференцированной схемой размер переплаты меньше за счет регулярного пересчета долга и процентов.
2. Второй фактор – низкий доход большинства клиентов. Не каждый человек в состоянии выдержать финансовое бремя ипотеки при больших первых взносах. От заемщика при кредите на жилье часто требуют первоначальный взнос и потом платить много и сразу тяжело. Чтобы не рисковать, банки предпочитают выдавать ипотеки с аннуитетной схемой погашения долга.

Но выгода для заемщика очевидна – дифференцированные платежи позволяют сэкономить в общей сложности. Если есть возможность сразу внести большую сумму или планируется получение дохода (увеличение зарплаты, вступление в права наследства и т.д.), то лучше выбрать этот вариант. Также досрочно вернуть долг банку выгоднее при дифференцированных платежах, так как проценты выплачиваются не сразу, а постепенно в зависимости от размера задолженности.

Дифференцированный платеж по ипотеке в 2022 году

Вопрос погашения кредита на жилье — всегда актуальный и обсуждаемый. Как быстрее рассчитаться с банком и каким образом сделать это выгодно — моменты, волнующие всех покупателей квартир. Вместе с адвокатом АБ «Лапицкий и партнеры» Алексеем Босовым объясняем, что такое дифференцированный платеж по ипотеке в 2022 году, в чем его преимущества и недостатки.

Что такое дифференцированный платеж

Как известно тем, кто сталкивался с ипотекой или читал про нее, выделяют два вида платежей. Аннуитетные и дифференцированные. Первые используются чаще. Сумма платежа на весь срок кредита не меняется, но очень много приходится тратить на проценты. Переплата получается значительная.

— А дифференцированный платеж — это способ погашения кредита, при котором человек уплачивает ежемесячно не одинаковые, а разные суммы. И если в начале он платит больше, то ближе к концу кредита сумма становится меньше. Если брать итоговую цифру, то она получается меньше, чем при другом виде платежа, — рассказывает Алексей.

Разбираем со специалистом, что такое аннуитетный платеж по ипотеке, как он рассчитывается и какие у него плюсы и минусы

Как рассчитывается дифференцированный платеж по ипотеке

Но и в случае с дифференцированным платежом необходимо сформировать сумму платежей за месяц. Она получается из следующих составляющих:

— Основной долг делится на равные части в зависимости от срока кредита. Проценты начисляются ежемесячно на остаток ссудной задолженности.

Формула расчета

Формула расчета при дифференцированных платежах такая:

ДП = ПСК/n + ОД*П*ДМ/ДГ, где:

• ДП — дифференцированный платеж
• ПСК — первоначальная сумма кредита
• ОД — остаток долга на дату расчета
• П — процент по кредиту (поделенный на 100)
• ДМ — число дней в месяце
• ДГ — число дней в году

Пример расчета

Юрист приводит пример на небольшой срок и относительно невысокую процентную ставку:

Вы берете кредит на 600 000 рублей на 6 месяцев под 10% годовых. Расчет платежа за первый месяц — например, август 2020 — такой: ДП = 600 000/6 + 600 000*0,1*31/366 = 105 081,96.

Остальные можно узнать в графике платежей

Платеж;Основная сумма долга;Сумма платежа в погашение основного долга;Сумма платежа в погашение процентов;Общая сумма платежа;Остаток долга после ежемесячного платежа

1;600 000;100 000;5081,96;105 081,96;500 000 2;500 000;100 000;4098,36;104 098,36;400 000 3;400 000;100 000;3387,97;103 387,97;300 000 4;300 000;100 000;2459,01;102 459,01;200 000 5;200 000;100 000;1693,98;101 693,98;100 000 6;100 000;100 000;849,31;100 849,31;0

Добавим, что самим проводить такие математические операции не всегда просто. В сети существует множество ипотечных калькуляторов, которые могут вам помочь.

Популярные вопросы и ответы

Насколько выгоднее дифференцированные платежи по ипотеке, чем аннуитетные?

— У них плюс в том, что каждый месяц после внесения на счет суммы платежа ваш основной долг становится меньше. Вы каждый раз платите процент за те деньги, которыми вы реально пользовались в расчетном месяце. Переплата в итоге получится меньше. Да, первые платежи выше последующих и могут стать серьезной нагрузкой на бюджет семьи, но в дальнейшем эта ситуация поправится.

Можно ли позже сменить выбранный вид платежа?

— Выбор платежа по кредиту индивидуален. Все зависит от ваших доходов. Если они позволяют погашать ежемесячные платежи в значительном размере, то вам подойдет дифференцированная система. Если на старте и в дальнейшем вы не хотите много платить — вам предложат аннуитетную. Все это будет прописано в договоре с банком. И изменить его по своей воле не получится. В то же время, если банк использует обе системы платежа — а это не всегда так — он может перевести вас на другую через рефинансирование кредита.

В чем минусы дифференцированных платежей?

— Как уже сказано выше, это большие выплаты на первых месяцах ипотеки. Поэтому, если вы не готовы к такому, то не рассчитывайте на подобный вид платежей. Кроме того, каждый месяц придется уточнять — сколько денег осталось вернуть. Ведь график будет постоянно меняться и с ним нужно сверяться. Это не так, как у вас 7-10 лет каждый месяц будет настроен автоплатеж на одну и ту же сумму денег. И еще один неприятный момент состоит в том, что если вы в банке не докажете свою платежеспособность, то вам могут и не одобрить желаемый размер ипотеки. Ведь отталкиваться в финансовой организации будут именно от первых месяцев, когда платить придется много.

Источник https://bankiros.ru/wiki/term/differencirovannyj-platez

Источник https://greenzaimy.com/credits/ipoteka-s-differentsirovannymi-platezhami

Источник https://www.kp.ru/putevoditel/ipoteka/differentsirovannyj-platezh-po-ipoteke/